顾天杰：楼市回暖？是房东和开发商联手出货！

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春节过后，南京、杭州、苏州、成都等一线城市和新线热门城市成为楼市复苏的先锋。

房屋公司拿走土地，房东提高价格，只需要补足首付。在杭州，房东一夜之间取消了账单并提高了价格。

透过现象看本质，与房地产企业的大规模推动和土地收购的高热情相反，杭州楼市的各个板块分化严重，交易刚刚升温，联合出货恐慌已成事实。

没有抢劫！主要热卖的是正牌和净红牌

3月的春天，在杭州，摇号的中奖率下降了。

据杭州日报房地产研究所统计，3月份，10个楼盘的中标率保持在个位数，它们的共同点是性价比高。从3月初的西湖国际城到最近的何江，大多数项目的平均价格稳定在2万元/平方米左右，成为最受欢迎的房地产。

随着新房的迅速推出，二手房的签约量正在上升。

透明售房网数据显示，3月25日至31日，杭州市区(不含临安)二手房签约2369套，创近10个月新高，环比增长10.3%。尤其是在主城区，一些单价约为3万元、建筑年代相对较新、二手房之间差价较小的房子，已经成为急需的消费者的主流选择。

注意，现在还不是普遍升温，只有净红板块和高性价比的房地产，中标率低，和杭州的各种板块有很大不同。

例如，萧山南部的沃城板块有10多个项目在出售，没有必要对一些位置不佳的建筑进行撼动。在城东新城，三乡印象(000863)森林海商，只有90平方米的小公寓，吸引了一批买家。同一地点的其他项目是总价高、同质化竞争激烈、缺乏人气的大型单位。

3月临安市场回暖，但由于大量楼盘上市，销售形势明显分化。滨湖新城和青山湖科技城周边地区恢复较快。一些中介机构表示，他们一周可以卖出几十套，与2018年底相比，这是一个巨大的变化。

除了个别热卖，一位数的逢低买盘成功率是罕见的，不动摇这个数字也是正常的。许多高价市场尚未上市，所以不要指望本轮小阳春会持续很长时间，更别说杭州会重现两年前的热闹景象。

在过去的两年里，杭州的房地产市场迅速上涨，主要是由于严格的价格限制，导致无风险套利的空房间。新房子被抢购一空。再加上高地价的刺激，一些买不起房的买家转移到二手房市场，推高了整体房价。

现在完全不同了。尽管高地价再次带来回报，但新房子不再是以前的了。可以套利的新房越来越少，高地价的建筑一个接一个地进入市场。

房东坐在地板上有急事吗？

春节后，杭州余杭区、江干区和富阳区进行了4次土地拍卖，以平均35%的溢价售出了6套住宅。每次土地拍卖都是一场土地争夺战，平均有20多家房地产企业参与。

4月份，土地拍卖继续升温，这深深刺激了开发商的神经，甚至二手房的房东也变得焦躁不安。

4月2日，位于杭州主城区的祥符栋和唐三两栋民宅在数秒钟内被开发商抢去，地价很快被封顶，自留比例超过20%，两栋楼的底价均超过2万元/平方米。

经过几轮土地拍卖热潮后，杭州许多地区的房东显然不太愿意降价出售房屋，他们有更多的选择可以查询和观望，而且从来不会轻易放弃降价。位于余杭区良渚镇的一套88平方米的舒眉式小公寓，最初被房东列为220万。良渚沟庄地块第二天成交后，房东直接要求提价20万，才愿意出售。

根据我爱我家(000560)研究所的数据，二手房价格上涨不是个案。

博鳌市的一套87平方米的侧套房自交付以来一直在出租。公寓类型没有改变，挂牌价格为360万英镑，平均价格为4.1万英镑/平方米。该房产于2018年8月推出，但2019年4月未售出。最近，房东把价格提高了几万英镑。

2018年底刚刚上市的德信君臣有大量上市，主要是在毛坯房。其中，一套88平方米的中级跳楼，总价为334万元，均价为3.7万元/平方米。据中介介绍，房东手里有四套套房，从2018年底就开始出租了。挂牌价格接近交易价格，空房的议价价格不大。

中介最明显的经验是，大多数房东降价的意愿很低，他们从4月份开始进入卖方市场，房屋交易相当迅速。

事实上，从地价指数来看，杭州与前两年的流行期没有太大区别。如果土壤拍卖在4月份后继续保持高温，不可避免地会有越来越多的房东对提价感兴趣。

4月，杭州将推出14个住宅小区，覆盖市中心的望江、建桥、三里亭、金沙江、根北和文慧。预计保险费率会更高。

开发商房东需要78个月才能加快发货速度

不仅开发商，银行也在合作降低抵押贷款利率。

2018年，杭州第一套房的利率将最低上调10%，最高上调20%。2019年春节前后，第一套房的利率部分放松，一些银行上调了8%，一些优质客户上调了5%。

我爱我的店，说合作银行包括四大国有银行和大多数商业银行。自3月中旬以来，第一套房的利率只上升了5%，第二套房的利率上升了10%。

此前，中信银行(601998)只有部分支行对优质客户的首笔住房贷款提供优惠利率。这一次，许多银行行动一致，抵押贷款利率完全放松。

2016年，杭州首套住房贷款的最低利率比基准利率低15%。过去三年，市场过热，住宅贷款一路上涨，按揭资金紧张，导致按揭利率上升。2019年，该行资金充裕，为空提供了下调抵押贷款利率的空间。

别想了，上去吧。从杭州楼市整体情况来看，库存和消化周期都偏高。

根据嘉里的数据，在供应和成交量同步恢复后，北京、上海和杭州仍处于供大于求的状态，供需比为1.98、1.84和1.11。杭州的消化周期为7.28个月，同比增长30%，同比增长82%。

根据浙江传媒房地产研究所2月份的数据，杭州的主要地段可分为四个层次:

首先，如果净化周期少于一年，代表性的是新桥、市中心和文慧。

二是2年内，如根北新城、老余杭中泰、东湖、下沙、闲林、良渚、大观、奥体、钱江新城等。

三是大江东、丁桥长木、崇贤、临平新城和滨江区政府。

第四，去污时间最长，包括城东新城、南方沉睡城、湘湖、萧山科技城，均已超过3年，萧山科技城的去污周期长达78个月。

由于一城一策的精确调控，杭州的限价令部分放松，一些地王的价格突破了原有的板块体系。

其次，由于高地价和各种新政策，如放松和定居，以前的土地国王最终可以出售。二手房的差价缩小了，二手房终于成了一种选择。此外，杭州的人口急剧增加，1000多万人指日可待，而且需求十分紧张。

杭州和许多新的一线房地产市场正在回暖，房东和开发商联手运送只需要改善和集中放行的商品。