盛松成：警惕新一轮房价上涨 坚持房地产调控不动摇

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从宏观经济形势看，经济稳定，企业信心增强，户籍制度改革加快了城镇人口的定居，货币政策也将保持合理充裕的流动性。一些城市开始显示出房地产调控政策略微宽松的迹象。尽管房地产市场没有出现大规模的放松，但这一趋势需要引起关注。

作者:中国人民银行参事、上海市政府参事、中国首席经济学家论坛研究所所长、中欧陆家嘴国际金融研究所常务副所长盛松成。

目前，中国房地产市场调控的思路和措施是正确的。调控的重点是稳定房价，而不是抑制房价。在控制房价的同时，通过振兴实体经济和不断提高居民收入水平，未来居民收入增长将长期超过房价上涨，房价收入比将持续下降。通过“挤压泡沫”而不是“刺破泡沫”，将从根本上解决我国房价过高的问题，实现房地产市场的长期健康发展。

2019年春节后，许多媒体披露，房地产市场开始回暖。从3月份房价变化的趋势来看，确实有这样的迹象。国家统计局公布的70个大中城市商品房价格变化中，新建住房和二手房均有不同程度的上涨，其中四线城市上涨趋势明显。即使政策得到严格控制，房价仍将上涨，这意味着稳定房价、防止房价未来进一步上涨的压力很大，调控任务依然艰巨。从区域结构来看，三月份四线城市房价环比大幅上涨，需要特别关注。

从宏观经济形势看，经济稳定，企业信心增强，户籍制度改革加快了城镇人口的定居，货币政策也将保持合理充裕的流动性。一些城市开始显示出房地产调控政策略微宽松的迹象。尽管房地产市场没有出现大规模的放松，但这一趋势需要引起关注。

为了中国房地产市场的持续健康发展，我们需要坚持房地产调控:

一是供需结合，促进房地产市场健康发展；第二，防止市场资金再次流入房地产行业；第三，加强房地产市场调控的“预期管理”，扭转房价只涨不跌的预期；第四，保持房价长期稳定，从根本上解决中国房地产泡沫和高房价问题，使经济发展和居民收入增长率长期高于房价增长，使房地产市场与经济发展和解决民生问题形成良性循环。

中国房价的上涨趋势

三线城市新建住房价格的上涨趋势是显而易见的。从国家统计局2019年3月公布的70个大中城市商品房销售价格变化来看，一线(4个)、二线(31个)和三线(35个)城市新增商品房销售价格分别上涨4.2%。12.2%和11.4%，分别增长0.2%、0.6%和0.7%；一、二线城市环比增速环比下降0.1个百分点，三线城市环比增速环比上升0.3个百分点。

二线和三线城市的二手房价格涨幅更大。根据国家统计局2019年3月公布的70个大中城市商品房销售价格变化情况，一、二、三线城市二手房销售价格同比分别上涨0.5%、8.2%和8.4%，环比分别上涨0.3%、1.2%和0.5%。

根据西泰公布的中国房价。在2019年3月的341个城市中，310个城市的二手房价格同比上涨，占90.9%。根据环比数据，199个城市上升，占58.4%，增长率较高的城市主要集中在四线城市。

最近房地产市场复苏的背景

中国房地产市场受宏观经济形势和政策的影响很大，目前的形势总体上有利于房价的上涨。

一是宏观经济稳定，企业信心增强。国家统计局宣布，2019年3月中国制造业采购经理人指数(pmi)为50.5%，明显高于2月份的49.2%，达到五个月来的最高水平。制造业采购经理人指数在连续三个月低于临界点后，又回到了扩张区间，反映出整体经济繁荣有所改善。基础设施投资带动总体投资稳步增长，制造业结构不断优化，政策支持民营企业，经贸关系逐步缓和。

第二，加强货币财政政策与其他政策的协调，保持合理充裕的流动性。2019年4月12日，央行发布的金融数据显示，3月份m2增速为8.6%，比上个月提高0.6个百分点。中国人民银行货币政策委员会2019年第一季度例会提出，要坚持反周期调整，进一步加强货币、财政等政策的协调。稳健的货币政策应该适度从紧，货币应该供给总闸门，不应该进行洪水灌溉。同时，流动性应合理、充足，广义货币m2和社会融资规模的增长率应与国内生产总值的名义增长率相匹配。

第三，户籍制度改革加速了城市人口的定居。2019年4月8日，国家发展和改革委员会发布了《关于2019年新型城镇化建设重点任务的通知》，加大户籍制度改革力度，重点解决城镇就业农业转移人口。城市居民人口在100万到300万之间。二类大城市应完全取消定居限制；常住人口300万至500万的I型大城市应全面放开和放宽定居条件，完全取消对重点人群的定居限制。特大城市应调整和完善积分结算政策，大幅增加结算规模，精简积分项目，确保社保缴费年限和居住年限占主要比例。

第四，一些城市的房地产调控政策略有松动。随着“城市专项政策”的进一步实施，地方城市拥有了更大的自主决策权。一些城市取消了限购政策，如菏泽和太原；一些城市放松了土地拍卖政策，如阜阳、北京和厦门；一些城市已经降低了购房门槛，如杭州和珠海。在许多地方，第一笔住房贷款的利率降低了，对资金的监管也放松了。

坚持房地产调控，警惕新一轮房价上涨

目前，一些城市的房地产市场呈现回暖趋势，宏观经济形势也有利于房价上涨。我们认为，要坚定不移地坚持房地产调控，防范新一轮房价上涨。

纵观中国十多年的房地产调控，一个明显的特点是，当经济下行时，放松调控刺激经济，当房价上涨过快时，加强调控稳定上涨，政策总是在两者之间波动。“放松监管+充足的流动性”是房价上涨的重要条件。例如，2008年后房地产市场监管的放松和货币市场流动性的大规模释放导致了2010年房价上涨和房地产市场监管。在2014年第四季度放松房地产市场监管之后，在RRR数次降息之后，2015年开始了新一轮的房价上涨，这也是本轮房地产监管的背景。

坚持对房地产市场的调控，巩固来之不易的调控成果，意味着房地产业增加值对gdp的贡献率将会受到一定程度的影响，也会影响地方财政的土地出让收入。尽管监管是有代价的，但我们应该坚持监管，防止重蹈覆辙。事实上，稳定的房价，即使是小幅下跌，也不会对经济增长产生太大影响。通过增加供给(包括租赁住房)来满足急需群体的需求，在一定程度上也可以保证房地产投资和销售的基本稳定。

我们呼吁通过市场配置资源，但房地产调控不仅关系到经济发展，而且与国计民生密切相关，因此政府有必要进行合理适度的调控。

促进房地产市场健康发展的建议

一是通过供需结合促进房地产市场健康发展。长期以来，中国的房地产调控一直强调需求抑制，而忽略了供给导向。前者容易取得短期效果，而后者可以取得中长期效果，有助于稳定公众预期。因此，我们应该注意供给调节和需求调节的结合。

需求侧调控只能提前或推迟释放需求，这是“治标不治本”的权宜之计，不能从根本上解决房地产市场供求失衡的问题。如果需求方持续受到抑制，将形成购买力的“堰塞湖”。一旦政策放松，需求集中释放，就会对市场产生影响。因此，为了保证房地产市场的健康持续发展，必须坚持供求相结合的调控模式，合理适度增加房地产供给。

第二，防止大量资金再次流入房地产行业。房地产作为资本密集型产业，与金融业有着很强的相关性，这种趋势近年来有所增加。从投入产出表中可以看出，金融业在房地产业的直接消费系数中一直位居第一，该系数从2002年的0.077上升到2012年的0.105。这个系数的变化反映了房地产业的金融属性在不断增加，即房地产业的投资属性在不断提高。

根据wind公布的上市公司数据，房地产行业的毛利率始终高于工业行业。2009年，两家公司的毛利率相差21.7个百分点。随着房地产行业的不断调控，这一差距有缩小的趋势，但截至2018年前三季度(2018年a股上市房地产企业年报尚未完全公布)，两家公司的毛利率差距仍为16.9个百分点。巨大的毛利率差异将吸引大量资本进入房地产行业。只有加强房地产调控，将房地产业的利润率调整到各行业平均利润率的大致水平，才能实现房地产业与房地产制造业之间的资金合理配置。

第三，加强预期管理，扭转房价只涨不跌的预期。期望是影响市场参与者行为的一个重要因素。然而，市场预期并不都是理性的，也不都是短期内回归基本面的。由于预期的自我实现和强化机制，单边预期往往会使市场过度。

期望管理对房价控制尤为重要。目前，基于需求控制的调控手段并没有改变公众对房价上涨的预期，反而强化了这种预期。这一轮房地产调控是前所未有的。房价的快速上涨得到了显著抑制，中国的房价预期也发生了一定程度的变化，这是近三年来房地产调控取得的巨大成就。然而，从历史经验来看，房价调控在调控之初就停止了，导致房价上涨的预期再次出现，并不乏先例。为了防止以前的所有成就被浪费和重复同样的错误，中国应该在现在和未来几年坚持调控，扭转房价只会涨不会跌的预期。

第四，通过经济发展和居民收入增长率长期高于房价增长的方式，从根本上解决了我国的房地产泡沫和高房价问题。美国和日本对房价泡沫的调控具有短期、被动调整、剧烈波动等特点。，这也付出了巨大的代价。1991年，日本房地产市场泡沫破裂，房价在短时间内暴跌。当年，首都圈和京畿道的新房均价分别达到106.4万日元/平方米和102.7万日元/平方米。1992年，这两个地区的价格分别下降了34%和49%，并进入了十多年的持续下降期。房地产市场风险向金融市场和房地产行业的传递，结束了日本经济高速发展的黄金时期，日本经济已经陷入了20多年的缓慢发展。2007年美国次贷危机发生时，2008年12月标准普尔20个大中城市的房价指数为150.54，比2007年1月(202.31)低26%，并进入了连续六年的下降期，导致经济增长多年低迷。

与美国和日本的土地私有制不同，中国的土地是国有的。因此，我国政府比美国和日本更有能力调控土地供应。监管的效果取决于政府的决心。如果供给积极匹配需求，就能稳定房地产市场，确保调控成功。近两年的监管实践也证明了这一点。

目前，中国房地产市场调控的思路和措施是正确的。调控的重点是稳定房价，而不是抑制房价。房价收入比是一个比值，房地产市场的风险不仅可以通过降低分子(房价)来解决，还可以通过增加分母(收入)来解决。在控制房价的同时，通过振兴实体经济和不断提高居民收入水平，未来居民收入增长将长期超过房价上涨，房价收入比将持续下降。通过“挤压泡沫”而不是“刺破泡沫”，将从根本上解决我国房价过高的问题，实现房地产市场的长期健康发展。中国房地产泡沫的长期稳定消除将创造一个历史奇迹。

(作者:盛松成/中国人民银行宋宏伟市原统计调查部主任/通策房地产咨询有限公司研究员)

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