证券日报头版评论：楼市复工 应注重夯实行业发展“地基”

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如果房地产企业还沉浸在等待“洪水灌溉”等政策的强力刺激中，忽视政策引导下市场需求的质和量的变化以及居民投资理念和投资广度的变化，“住”可能是他们近期的奢望。

最近，一些地方房地产市场政策的"建设"似乎有点不耐烦。

自2月21日以来，包括河南省驻马店市和陕西省宝鸡市在内的至少四个地方经历了楼市政策出台后的迅速退出。

笔者认为，作为一个占国内生产总值7%的行业，房地产行业确实需要有序恢复生产。然而，无论是政策的力度还是解释的重点都不应局限于某一个维度，如“首付下调”和“住房补贴”，更不用说判断监管是否宽松。就楼市而言，恢复工作和生产的最佳方法是设计一个完善的政策蓝图，“建筑企业”应主动巩固“基础”的发展。

首先，房地产市场的恢复有一个明确的政策方向，地方政府和房地产企业都应该遵循的地图。

去年12月召开的中央经济工作会议在谈到调控房地产市场时指出:“要坚持住而不炒的方向，全面落实稳定地价、房价和预期的长效管理和调控机制，促进房地产市场稳定健康发展。”应该说，稳定地价、房价和预期的“三个马厩”已经描绘了行业的发展轨迹。

笔者认为，由于疫情的干扰，目前的政策支持房地产市场恢复生产，实现“三个稳定”。事实上，有两个风险需要注意:第一，政策刺激过度，行业占用太多的金融资源，影响其他行业的有效融资；其次，由于疫情等因素，有效购房需求不足，房地产企业面临着大面积的资金流动性压力，影响了行业的稳定发展。

因此，对于地方政府来说，政策支持下的房地产市场的建设图纸必须得到全面而稳定的考虑。

其次，市场应正确理解“按市决策”的政策表述，避免过度解读，不要轻易谈论“放松监管”。

鉴于中国房地产业发展的区域性特点，房地产市场调控政策始终坚持“按市实施政策”的原则。换言之，地方或金融机构可以在其授权范围内制定和实施具体措施。然而，这种个性化方案有一个严格的前提——“坚持房子是为了居住，而不是为了投机的立场。”此外，央行多次表示，“房地产不会被用作刺激经济的短期手段。”从今年lpr的变化趋势来看，银行业金融机构中长期贷款的定价并没有明显放松。

对于资本密集型的房地产行业，在政策、流动性和价格不放松的前提下，显然没有足够的逻辑支持来判断“调控放松”。此外，最近银监会也直接表示“房地产金融政策没有调整和改变”。

第三，房地产市场的恢复应以长远为基础，住房企业应更加注重为中长期发展奠定坚实的基础。

正如万科在年报中给股东的信中所说，“没有成功的企业，只有时代的企业。”企业总是处于不断变化的环境中。”。2020年，万科应该关注三件事:一是对市场环境的变化进行更深入的分析，回归基本的业务逻辑，探索在不断变化的环境中保持不变的应变方法；二是注重产品实力和服务实力，搞好精益运营，提升竞争力和运营效率；三是深化组织重构，在实践中检验组织能力和效率，完成人与人的匹配。

作者对万科的选择印象深刻。如果房地产企业还沉浸在等待“洪水灌溉”等政策的强力刺激中，忽视政策引导下市场需求的质和量的变化以及居民投资理念和投资广度的变化，“住”可能是他们近期的奢望。

“Return的初衷是遵循规则、更接近客户和市场、积极接受变化、快速尝试和出错、快速学习和快速发展，这是应对危机的最佳方法。”笔者借用招商银行行长田惠宇(600036)(港股03968)的年度报告讲话来鼓励那些在楼市复工的人。