国际金融报：投资海外廉价房 捡漏还是陷阱？

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在海外买房的过程是复杂的，需要律师参与控制。市场有起有落，当地的政治局势可能动荡不安。所有这些需求都要求买家做好功课，消除信息差距。

1欧元能买什么？

一杯咖啡，两个面包和三听可乐。

你很难想象一欧元可以在地中海最大的岛屿西西里岛买一套套房。

现在，意大利的两个城镇已经建立了一个1欧元的售房网站，方便有疑问的潜在客户选择和看房，希望能吸引更多的移民来当地定居。

当地时间4月15日，那不勒斯附近的Zungoli镇镇长Paul caruso告诉cnn，“我成立了一个由年轻志愿者组成的特别工作组，帮助购房者选择房子，并与合适的建筑公司进行讨论。”住房翻新很重要。”

那些“卷心菜房”

事实上，近年来，不仅仅是意大利，用一美元买房子的消息并不少见。2015年，意大利西西里小镇启动了“用1欧元买房子”的计划；加拿大新不伦瑞克的小城镇也以1美元的价格出售土地；英国斯托克成千上万套空住宅以“一套”出售...

值得注意的是，尽管这些房子的价格很有吸引力，但它们大多位于偏远地区，而且有许多附加条件。其中大部分是当地政府希望借助社会力量改造社区，促进地区繁荣。例如，在西西里的山顶小镇桑布卡(Sambuca)，新主人必须在三年内用不低于15，000欧元的资金翻修房子，否则财产将被收回，在翻修获得批准之前，买方必须支付5，000欧元的押金。

在美国，“你只需花1-100美元就能买到底特律的房子”，这曾经很受欢迎，吸引了许多中国投资者。其实，房子虽然便宜，但破旧，社区治安不好，犯罪率高。

据报道，美国房地产市场存在许多不良资产，一般指价格远低于市场价格的房屋，如银行房屋和拍卖行(银行或贷款人通过合法手段收回的房屋，在拍卖中未能成功出售)。

银行会把这些房子交给房屋中介出售，但是这些房子的所有权和质量都有相应的问题，所以投资者在购买之前应该做足功课。

另外，据统计，在美国购房时，购房者需要一次性缴纳房产交易税、诉讼费、财产保险费、房屋鉴定费、房屋检验费和登记费，这些费用一般占房价的3%至5%。

在日本的一些偏远乡村或城市郊区，由于人口的严重老龄化和人口的净外流，该地区的空住房占用率很高。当地政府出台了免费提供住房的政策，以促进人口回归、吸引外国居民和增加地方税收。虽然房子是免费的，但也需要满足装修和永久居住等条件。此外，还需要缴纳固定资产税和城市规划税。孩子们继承财产并缴纳高额遗产税。

中国买家转向东南亚

事实上，以上提到的大多数海外超低价房都是吸引买家的噱头，隐藏的政策风险不可低估。这种房子不是大多数中国买家投资海外的首选。

全球海外房地产中文平台首席执行官罗在接受《国际金融新闻》采访时表示，中国海外房地产买家一度主要是高净值个人，但近年来，中产阶级逐渐增多。“他们大多考虑资产多元化、子女出国留学、严格控制国内资本外流，所以很注重价格，所以海外购买目的地呈现出转向东南亚和欧洲的趋势，这些都是负担得起的。”

根据juwai.com的数据，2018年最受中国买家欢迎的海外目的地首次从美国变成了泰国。中国人在泰国询问的房价中位数是12万美元/套。此外，价格较低的柬埔寨、菲律宾和越南吸引了中国买家的注意力。询问的房价中位数分别为86，000美元、78，000美元和100，000美元。中国买家在东南亚国家购房的主要地区集中在首都和发达城市，这些地方靠近交通枢纽、大学和商业中心。

“中国买家不仅仅关注低房价。中国房地产市场近年来的增长和发展培养了一代精明的房地产投资者，他们会考虑目标国家的gdp增长率以及中国与这些国家关系的稳定性。尤其是，中国的“一带一路”计划让东南亚国家受益，这让中国买家有理由对东南亚房价未来的增长潜力感到乐观。”罗对说道。

越南铁城房地产经纪公司负责人刘铁成告诉《国际金融新闻》记者:“2016年初我刚在越南创业时，越南的房价非常便宜。胡志明市是越南最大的城市。当时，核心区第一县和第二县的平均房价为10000-20000元/平方米，均为非毛坯房。自2015年越南颁布允许外国人购买本地房地产的新政策以来，胡志明市的房地产市场发展迅速。目前，核心区房价约为3万元/平方米，高端住宅可达10万元/平方米。”

数据显示，2018年，在胡志明市购买房产的外国买家中，31%来自mainland China，成为越南房地产的最大买家。

程说:“一些中国投资者会购买一居室的公寓进行投资和出租，价格从10万元到30万元不等。虽然单价低的房子升值一倍的可能性很高，但在购买低价房产时，要注意当地人口是流入还是流出，人口涌入的地区房价上涨最快；此外，还需要判断该地区是重点旅游开发城市还是国家重点战略规划场所。如果没有基础设施和政策支持，仅靠几篇文章很难保证投资和租金。”

努力消除信息差距

“事实上，在过去的几年里，我遇到过很多投资者逢低买入却被骗的例子。一些中国买家通过朋友和熟人，随意投资几十万或几十万套便宜的房子。我以前认识的一位上海女士通过越南朋友买了两三套越南名字的公寓。购买后，我了解到签名人年龄较大。一旦他去世，财产将归其子女所有。如果孩子不承认财产的真正所有权，最终会造成很大的麻烦。最后，上海小姐亏本出售；还有一个熟人买了一套房子，其实是一房两卖，最后房子是在定金交付后卖给别人的；此外，一些房地产广告越大，就越不可靠。许多房地产项目都是雷声大雨点小，诸如项目延期、停工和不退款等事件时有发生。不要盲目听高回报、高收益的宣传。”刘铁成告诉记者。

一位法人告诉记者，国内买家通常不了解外国房地产法律，信息严重不对称。“普通买家的大部分信息来自中介机构，而中介机构基本上会为了销售房地产而掩盖不利于销售的信息。投资者应该尽可能从多方面了解住房，获得中立的信息，并更多地了解当地的国家法律和税收。费用，以避免潜在的风险。”

在罗看来，在海外买房的过程是复杂的，需要律师参与把关。市场有起有落，当地的政治局势可能动荡不安。所有这些需求都要求买家做好功课，消除信息差距。“投资者可以充分利用在线平台进行比较和验证。在国内，有像juwai.com这样的纯展示平台，也有像美国的zillow和澳大利亚的domain这样的海外平台。

此外，据记者称，还有一些像房产存折这样的技术型房地产投资平台，它们利用大数据智能地整理全球投资场所和项目，并帮助买家做出判断。基于大数据的智能透明分类，筛选出具有投资价值的房屋。

刘铁成认为，我们应该努力寻找信誉高、资质深、经验足、可靠的中国券商，并通过正式平台为其提供担保。“不要热衷于海外投资，不要盲目追逐房地产，有选择地进行中长期投资，尽量少用杠杆”。