齐俊杰：一二手房价格分叉！这可能是楼市新特征

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作者:齐，金融专栏作家、投资者

最近，国家统计局发布了房价数据。今年1月，一套二手房的价格出现了分歧。二手房方面，四个一线城市和31个二线城市的二手房销售价格均比上个月下降0.1%；其中，北京和广州的二手房价格分别下降了0.1%和0.3%，上海持平；。新房方面，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨3.3%；31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.7%，同比上涨11.6%。老齐看到，很多中介都把新房涨价的信息发给了买家，但他们绝对不会告诉你二手房已经下跌。

这可能是今年房地产市场的一个特点。新房价格将逐步放开。一些高端房产将进入市场，这可能会推高新房的整体价格。然而，房地产市场将大幅降温。对于所有感受最深的人来说，这将反映在二手房价格的稳步下降上。虽然挂牌价格很高，但实际成交价格会逐渐下降。当然，对于普通买家来说，他们可能感觉不到这一点，因为中介机构会故意隐瞒房价正在下跌的事实，而只是突出挂牌价格。目前，在北京、上海等一线大城市，二手房的议价价格已经达到了空房价的10-15%。就连上海浦东的朋友也给老齐发了一条信息，说房价降了10%，还有几个人还在看房子，基本上他们是中介体的买家！似乎没有真正的买家。现在，他相当纠结。你想再降10%吗？如果再次降价，这意味着他可能会亏本出售两年前购买的套房。

当然，这只是一个例子。在北京和上海，二手房价格在过去两年表现不佳。然而，在二线和三线城市，许多地方的房价上涨了50%，甚至翻了一番。我们之前也分析过，主要是因为去库存化带来的工棚货币化。现在，至少货币化政策已经停止，三线城市基本上很快陷入冰点。将来，谁急着用钱，谁就倒霉，房子就很难有流动性。二线城市今年仍在不遗余力地争夺人口，这是政策中最大的变数。如果人口能够继续流入，显然会推高房价，尤其是二手房价格。然而，这是一个零和游戏，有这么多的人，被剥夺了人口的城市的房价将迅速下降，因此，今年也注定开始显示出明显的分化。 因为他们放松管制只是有益的，所有的雷声都在金融系统，这当然不愚蠢。中国保监会副主席王肇星两天前再次强调，保监会将始终关注房地产金融、影子银行和地方政府债务等重要风险领域。在房地产金融方面，继续实施房地产开发贷款和个人住房抵押贷款审慎贷款标准，特别是严格控制投机性开发贷款和个人住房贷款，防范房地产金融风险中的严重问题，继续审慎发放开发贷款和个人住房抵押贷款，促进房地产金融和房地产市场平稳健康发展。注意，有投机性开发贷款和个人贷款，个人抵押贷款应谨慎发放。从各部委的信号可以看出，今年的监管不会放松。银行的大门被控制住了，即使当地人想放松，他们也无法做到。 总的来说，今年的房地产方向不再是盲目抑制，上面仍然是控制风险，下面有一个强有力的支持市场的意图。因此，两种力量相互对抗，如果你不下定决心，我会反弹。在当地，他最大的兴趣在于新房子，因为新房子容易卖，开发商会赚钱，开发商只会买土地，如果他赚钱。至于二手房，它真的与地方无关，所以如果钱不足以支持整体上涨，它必须首先保护新房子。事实上，逐步放开价格限制，让一些高端房地产集中在市场上，将会提高新房子的价格，产生房地产市场价格上涨的效果。现在看来，这并不困难，但真正的困难是，如果价格上涨太多，它是否会吸引问责！所以人们倾向于一点一点地测试底线。但对于购房者来说，新房只意味着购买价格，而二手房价格则意味着售价，你不仅要考虑价格，还要考虑流动性。有些房子可能一年都无人问津，那些挂牌价格只是市场价值。当你急需钱的时候，也许你会知道房子的真正价格。

从投资的角度来看，房子不再是一个好的投资。随着价格上涨和流动性下降，未来很难实现这一目标。此外，房子不同于股票。只要你停止亏损，股票基本上就可以卖出。你只能在他爬山的时候离开房子。如果你想在他经过山顶后再下车，你会被践踏的。目前，一线城市人口负增长，老龄化严重，保障性住房供给不断增加。三线、四线脱产改革后，基本上很难有接班人。只有少数二线省会城市，根据人口竞争的激烈程度，仍然存在变数，但这是一把双刃剑。人口流入确实会推高房价，但高房价会限制人口流入。因此，空的整体房间并不大。当然，老祁也知道和很多朋友在一起没什么意义，所以我不建议。不管怎样，这都是你辛苦赚来的钱，所以你自己负责是好的。到时候不要拿出来，责怪自己。事实上，你可以想象，不管房子涨了多少，你见过房子里的钱吗？大多数人只看到市场价值！但那都是财富幻觉。房地产也是一个庞氏骗局。后来加入的人为他们前面的人买单。事实上，根本没有这么多钱。当后面的人越来越少时，他们负担不起前面的利息，没有任何本金和利息，他们将完全崩溃。

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