易宪容：楼市政策为何要重回到“只住不炒”基点

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中国经济的“房地产”已经成为常态，这不仅在于房地产对中国经济的完全依赖，还在于经济增长的变化，这往往表现为政府房地产调控政策的变化。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

很多年前，我就指出“房地产”已经成为中国经济的常态。这不仅在于房地产对中国经济的完全依赖，还在于经济增长的变化往往表现为政府房地产调控政策的变化。当国内经济增长稳定并有所改善时，政府的房地产调控政策将略有收紧，从而降低房地产泡沫破灭的风险。如果国内经济有增长压力，政府的房地产调控政策将立即放松，以刺激房地产市场的发展，刺激经济增长。

例如，2015年下半年，政府出台了一系列政策来刺激房地产市场的调控，这导致了2016年以来中国房地产市场的全面高速繁荣。然而，当各个城市的房价迅速飙升时，政府出台了一系列房地产调控政策，以遏制各个城市房价的疯狂上涨。也是从今年开始，中央政府提出在中国房地产市场坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的基本立场。在这一原则下，各城市房地产市场的过热和疯狂正在逐步得到调整。此外，“只生活，不投机”的基本原则也写入了2017年中国共产党第十九次全国代表大会的报告。

然而，面对2018年下半年中国经济增长下行压力不断加大，去年12月和今年2月的中央政治局会议都谈到了房地产市场，但没有对房地产“只住不投机”的市场定位做出基本表态。因此，在今年两会的政府工作中，没有强调“只住不投机”的基本要求，涉及房地产市场的字数明显减少。因此，当时市场猜测，2019年全国各城市的房地产调控政策将逐步放松。当时我写了一篇文章指出，面对经济增长的压力，政府还是要刺激房地产市场的发展，以保证国内经济的增长。当时，它采取了什么也不做，什么也不说的趋势。也就是说，城市的地方政府不应该对房地产调控政策不负责任，而应该利用“一城一策”的房地产调控政策来刺激房地产市场的发展。

事实上，在今年春节和两会之后，中国许多城市的住房销售在317房地产调控政策出台后出现了最快的增长，尤其是一线城市和二线城市，房价也出现了上涨。根据国家统计局发布的数据，今年3月，中国70个大中城市的房价，无论是同比还是环比，新房和二手房，都有超过90%的城市在上涨。例如，3月份，一线城市新建商品房销售价格同比上涨4.2%；二手房销售价格同比上涨0.5%。二线城市新建商品房销售价格同比上涨12.2%，二手房销售价格同比上涨8.2%。三线城市新建商品房销售价格同比上涨11.4%，二手房销售价格同比上涨8.4%。

也就是说，与去年同期相比，中国一、二、三线城市的新房和二手房价格都在全面上涨，价格涨幅基本保持在较快水平。尤其是二线城市和三线城市，房价涨幅几乎是一线城市的三倍，甚至超过两位数。例如，Xi、呼和浩特、贵阳、丹东等城市的新房价格区间已达到20%以上。可以说，如果房价涨幅在两位数以上，那么作为一个投资者主导的中国房地产市场，投资者肯定会涌入房地产市场。特别是，投资者可以利用银行的金融杠杆进入房地产市场，而房价上涨将刺激投资者涌入房地产市场。

房价的上涨伴随着国内市场投资的增加、房屋销售量的增加、部分城市土地市场的繁荣以及房地产市场库存的整体下降。在这方面，我曾经写道，如果政府不密切关注这一点，中国可能会出现新一轮的房价上涨。为此，中共中央政治局在4月19日召开的会议上，再次对房地产市场进行了部署，强调“要坚持住而不炒的方向，实行“一市一策，一市一策，市政府负主要责任”的长效调控机制。”

中央政府对国内房地产市场进行了重新部署，强调“坚持住住不投机”，即抑制房地产市场投机，使国内房地产市场回归消费导向的市场基点。可以说，这是建立中国房地产市场长效机制的基础。

现在的问题是，政府几年来一直坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的市场取向，但是为什么国内房地产市场就是不能坚持这个基本原则，为什么房地产调控政策就是不能回到这个基本点。由此可见，无论是加拿大的温哥华和多伦多，还是澳大利亚的悉尼，面对房地产市场的疯狂投机，政府出台的调控政策并不多，调控的行政措施也不会很多。只有外国买家的购房税，抵押贷款政策，堵塞漏洞和增加压力测试已被引入。在这些城市引入房地产调控政策后，疯狂的房地产投机行为立即得到遏制，房价每年都在回归中逐渐变得理性，而不是稳定在以前的上限。换句话说，简单的经济杠杆作用将很快使这些城市的房地产市场回到“只住不投机”的基本点。

但是，对于中国房地产市场的调控政策，一方面要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的市场导向，让房地产市场回归消费导向的市场；另一方面，我们强调房价不能涨也不能跌，这样全国的城市可以根据每个城市的实际情况引入不同的房地产调控。在这一原则下，如果一个城市的房地产市场价格处于投机主导的对价水平，并且房地产价格应该稳定在这一水平，那么这个城市的房地产市场就不可能将投机主导的市场转变为消费主导的市场。在这种情况下，只有“房子是用来生活的，不是用来炒菜的”才能被定位为空.的城堡在房价水平远高于消费者支付能力的城市，如果房价水平整体不下降，房价回报不合理，这些城市的房地产市场就不可能转变为消费导向型市场。例如，中国一线城市和二线热点城市目前都是这样。

仅仅因为政府想要稳定房价，或者说“三个马厩”(稳定房价、地价和预期)，其逻辑前提就是房地产市场被投机所主导。因为，在消费主导的住房市场中，其价格是由市场的供给关系决定的，而不是由市场购买者的期望决定的。如果有更多的住房供应，或住房销售下降，房地产市场供不应求，那么房地产开发商或住房持有人不得不降低住房价格出售，从而增加住房需求，反之亦然。在投机主导的房地产市场中，房价是由市场预期决定的。当投资者看到房地产市场价格上涨时，他们会涌入这个市场。如果房地产市场价格下跌，投资者对房价的上涨不乐观，那么投资者就会逃跑。近年来，一线城市房地产市场销量大幅下降，而房价仍在上涨，这表明这是一个典型的以投机为主导的房地产市场。因此，以“三个稳定”为目标的房地产市场，当然与“房子是为了生活，不是为了投机”的市场定位不相符合。房地产市场不可能实现价格稳定，在这样的市场中，房价只会涨不会跌。

正是因为政府的房地产调控政策是以投机性房地产市场为逻辑前提的，所以政府的房地产调控不能以经济杠杆为主导。由于房地产调控的经济杠杆作用，如税收政策和信贷政策，无论是哪一个推出还是两个一起推出，都可能对中国许多城市以投机为主的市场产生严重影响。在这种情况下，城市的地方政府只能使用他们极其行政化的控制工具。这些行政控制工具不仅是短期的，而且很容易被地方政策所操纵。在这种情况下，这些城市的房地产市场更难回到“房子是为了生活，不是为了投机”的市场取向。

因此，这一次，中央政府再次强调“房子是为了生活，不是为了投机”的市场取向，这意味着行政调控工具将逐步退出市场，住房的投资和消费将在事件发生之前、期间和之后用税收政策严格界定，税收政策和信贷政策将成为房地产调控政策的主要工具，这是建立房地产市场长效机制的关键，也是房地产调控政策的重要转向。

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