盘和林：“鹤岗白菜房价”根本原因在于“城市价值”

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作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

14日，黑龙江省鹤岗市房价跌至“白菜价”的消息引起了公众的强烈抗议。据多家房屋中介网站报道，3月份鹤岗二手房均价为1000多元/平方米，甚至出现了几栋不足400元的建筑。例如，九洲松河社区一栋50平米的毛坯房只报价19000元，相当于380元/平米。

随着各地区城市群的发展，许多大中城市迅速崛起。根据新城(300778)的经济学理论，在住宅选择模型中，家庭的行动目标是效用最大化，这与离中心区域的距离和综合消费品的消费水平有函数关系。因此，在大城市虹吸效应的影响下，家庭和个人会主动在城市内部和城市之间转移人口。这导致许多五线城市人口严重流失，从而降低了当地人口密度和劳动力水平。

笔者对产生住房包心菜价格现象的城市有了详细的了解，发现这些地区大多投资环境差，就业形势一般，受教育程度低，导致大量劳动力向一线和二线城市迁移，许多家庭为了生存环境而迁移到海南、大连等地。这些城市几乎已经成为空城市。

结果，这个城市的价值下降了。一般来说，包括房价在内，都是以成本加利润为基础的，但“鹤岗白菜房价”告诉我们，房价并不完全由土地和建筑成本决定，城市价值等非成本因素有时也至关重要。

事实上，城市价值是城市内部有形价值和无形价值的深度融合，是城市自然禀赋和积累投资等人类活动在城市中的浓缩，是基础设施、文化教育和自然环境等诸多因素价值的有机统一。人口密度和劳动力的下降将导致当地生产率下降和经济增长放缓。政府的财政收入也会大大减少。此外，当地收入水平低，投资热情不高，导致当地基础设施建设相对落后，教育、卫生、交通等配套设施不够完善，导致城市价值下降。

事实上，除了自身成本，房价还来自于城市价值的资本化。

城市价值的决定因素包括基础设施、文化和教育，它们基本上属于公共物品的范畴。从经济理论的角度来看，公共产品具有一定的外部性，这将改善居民住房的外部客观条件，而享受良好的城市配套设施也将提高居民的舒适度，同时消费者愿意支付一部分额外费用以享受这类公共产品的特性，而这部分费用是由城市价值资本化所产生的隐含价格。此外，公共产品的供给也能保证住房的内在价值。消费者有一种厌恶损失的倾向，他们更愿意选择保值能力更强的房子。这就是为什么有些人愿意花400万元在一、二线城市的重点学校周围买一个地下室作为学区。

城市价值决定了住房的隐含价格水平，隐含价格最终会反映在住房的市场需求中。因此，一、二线城市存在房价高、需求扩大的现象，而五线城市房价低、需求低迷。

同时，两者之间存在正反馈效应。房价的下降将导致城市吸引力的下降，更多劳动力的流失，从而降低城市价值，最终促使房价进一步下跌。这对一个城市的整体经济发展有非常负面的影响。因此，笔者认为需要从提升城市价值的角度来减少“鹤岗菜价”现象。例如，从财政部发行地方政府债券的角度来看，每个城市的基础设施投资是宏观协调的，以减少城市之间的过度差距；鼓励二线城市发展地方政府融资平台，激发民间投资活力，提高基础设施建设水平；从国家教育政策的角度来看，可以促进教育资源的合理配置，帮助四个五级城市提高教育水平，促进高职等专业院校的建设。

最后，笔者认为“鹤岗住宅包心菜价格”代表了五线城市价值下降导致的房价下降，反映了当前我国城市建设和发展中存在的问题。便宜的房价并不都是好的和便宜的东西，资金的忽视最终会导致经济下滑。因此，在震惊房价巨大差异的同时，也有必要提升四个五线城市的城市价值，帮助它们构建健康的房地产市场。(作者是著名经济学家和应用经济学博士后)

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