易宪容：当前三四线房地产投资仍然火热

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作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

尽管最近有报道称，今年第一季度中国许多城市的房地产市场仍然非常火爆，二三线城市的房价仍在快速上涨。在一些城市，房价甚至同比上涨了20%以上。因此，这些房价上涨过快的城市不得不出台新的调控政策，假装抑制房价的快速上涨。

例如，据报道，在辽宁省丹东市、江苏省苏州市跟进并于5月11日颁布“限售房”政策后，规定在特定地区购买的新房在3年内禁止出售，二手房在5年内禁止出售，以打击短期房地产投机，稳定房价。此外，在这种情况下，预计中国其他城市将在未来加入房地产市场的监管。

据不完全统计，自2017年3月以来，已有48个城市出台了不同年份的限售房政策，这些限售房政策相继取消已成为一种趋势。此外，自今年4月以来，包括长沙、北京和深圳在内的许多城市再次收紧了住房管制政策，还有传言称，济南和郑州等城市将放宽住房限制。

然而，这种自命不凡的限制房屋销售的政策似乎抑制了房地产投机。事实上，这些房地产调控政策不仅效果有限，相反，这些政策还可能成为促进这些城市房地产销售的驱动力。这是因为，从表面上看，在一定时期内禁止购买的房屋的出售将使短期投机者无法投机。但是，如果住房投资投机者把他们的投资周期放在三年或三年以上，这项政策将鼓励住房投资者进入市场。

这是因为，无论在理论上还是在经验上，住房投资者都可以看到，这种限制出售住房的政策对他们进入市场几乎没有影响。因为，自2017年3月以来，已经有48个城市出台了这样的限售房政策，但是这些已经出台了这样的政策的城市不仅没有能够抑制其城市的房价上涨，相反，这些城市的房价仍然在快速上涨。一些城市甚至飞速发展。如果所购房屋持续2-3年，且房价上涨20%以上，就目前中国投资市场的投资产品收益而言，哪种投资产品比这种投资产品回报更高、风险更低？在这种情况下，我们怎能不吸引房屋投资者入市呢？此外，这些投资者大多使用银行信贷杠杆。

理论上讲，购买的住房在3-5年内是不可交易的。如果市场高度市场化，市场存在许多不确定性，投资者进入这个市场，让投资产品持有3-5年，那么这个市场的投资肯定是一个高风险市场。然而，中国的房地产市场不仅是一个政策城市，但十多年来，政府的房地产调控政策基本上支持房价，甚至推动房价只涨不跌。因此，十多年的经验表明，投资中国房地产市场是一种无风险的套利行为，因此持有时间越长，收益就越大。因此，购买住房在3-5年内禁止出售，这对购买住房的国内投资者来说根本不重要。这就是为什么中国有40多个城市出台了限制房屋销售的政策，但这一政策对抑制房价上涨收效甚微。

正因为如此，目前中国三个四线城市的房地产市场基本处于繁荣状态。我最近去过安徽和河南的几个三线城市。虽然这些城市的房价水平与一线、二线城市相比基本上存在巨大差距，但这些城市的房地产开发建设基本上处于一个非常火热的过程中，到处都是火热的销售项目和房屋建筑的脚手架。当然，我们可以看到，空这三个四线城市的住房占用率可能非常高。因为，在这些城市的迅速扩张中，许多新城镇和新建的房屋被安置在空，等待人口的进入。似乎中国的房地产市场什么时候可以调整，我们还不知道，可能会非常非常困难。

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