盘和林：房企开启“抢地”模式 调控或存在加码迹象

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自3月以来，热点城市的土地市场明显回暖，尤其是热点一、二线城市和强势三线城市的土地拍卖市场普遍回暖。

作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

自3月以来，热点城市的土地市场明显回暖，尤其是热点一、二线城市和强势三线城市的土地拍卖市场普遍回暖。据不完全统计，5月8日，天津、苏州、济南等10多个城市售出了约32块土地，单日成交额近300亿元。除了一些以底价出售的地块外，大部分地块都以高溢价出售。

值得注意的是，这次推出的“抢地”模式引发了所有房企的“热潮”。不仅有碧桂园等领先的房企，还有金地、澳远等实力雄厚的房企，还有田阳、秦山等众多中小房企。

自4月份以来，整个房地产市场略有下降，交易量下降，库存增加。然而，土地市场的表现在数量和价格上一直在增加。特别是4月下半月以来，虽然各地的土地供应一直在增加，但土地交易价格一直在上涨，地价也逐月上涨。

当然，土地价格上涨的背后是对房价的预期，包括对放松房地产调控的预期。例如，一些房地产公司断言，海南限制购买和销售的政策已经撤销。事实上，目前的房地产监管不太可能放松。5月11日，苏州限制销售的政策表明存在监管过度的迹象，这一点值得注意。

从房地产交易市场的表现来看，现在房地产企业在土地市场上的“抢地”行为似乎是相反的，但是所谓的短期政策，今天土地市场的火爆很大程度上是由于政策的火爆。4月，国家发展和改革委员会发布通知，全面放开户籍制度。今年5月，国务院发布通知，允许闲置房屋进入市场，这为人才安置政策铺平了道路。对于房地产企业来说，这也意味着城市化新阶段给房地产市场带来的又一轮发展红利。

经过两年的低潮，今天的房地产企业就像饿狼一样。从市场发展的前瞻性来看，房地产企业做出积极的战略布局是可以理解的。然而，考虑到市场趋势的预先判断，房地产企业在土地市场的表现有些激进。

首先，有两个基本问题需要考虑:第一，“开放户籍+入户市场+安置人才”政策能够释放多少需求。第二，释放的需求是否会顺利转移到城市。

从需求角度看，政策释放人口是一个渐进的过程。需求逐步释放的结果之一是企业资金周转速度减缓，持有和管理成本增加。考虑到区域政策规划的不确定性和城市自身的需求，需求更加不可预测。

与此同时，“开放户籍+宅基地入市+人才落户”的政策实际上形成了人、地、钱要素充分流动的机制。随着政策的发展，城市将继续向外扩张，而农村地区将继续向城市靠拢，城乡之间的界限将逐渐变得模糊。这意味着该地区未来的发展将是一个多中心的发展模式，并且要素的集中度将继续扩大。

随着城乡一体化的逐步发展，城乡发展差距将逐渐缩小，因此人口转移显然没有必要。与此同时，安置的想法使得需求自我不愿意转移。在这种背景下，未来人口是否会转移实际上面临着相当大的不确定性，因此当前“抢地”下的战略布局与未来市场的区域战略布局趋势背道而驰，不尽合理。

其次，除了需求支持，征地的时机、成本和布局在很大程度上取决于未来房价的走势，存在很大的不确定性。在当前土地收购热潮的刺激下，大部分地块被溢价出售，这实际上反映了房地产企业对市场未来走势的积极预期。

虽然从政策角度看，房地产市场的发展将经历一个小的红利期，但从土地市场角度看，许多企业的征地行为仍然缺乏合理性。荣盛以68%的溢价赢得了苏州的一片住宅，总价为8.84亿元，底价为14263元/平方米，但周边新房的销售价格一般为15000-18000元/平方米。秦山以4.39亿元赢得了浙江嘉兴的一块地皮，底价为5217元/平方米，溢价为56.50%。新房的一般售价为8500-13500元/平方米。

低谷时期的土地收购是许多房地产企业收购土地的标准。然而，为了在稳定房价的政策周期中高价收购土地，房地产企业实际上是在赌自己的未来发展。最近，住房和城乡建设部发布了土地价格波动的预警，“不让房主投机”和“稳定房价”的基调从未改变。如此高的征地成本溢价只会让企业未来的经营陷入两难境地。

特别值得一提的是，放松房地产调控的预期并没有如期实现，包括海南在内，该市出现了增持迹象。5月11日，苏州市人民政府发布《关于进一步促进苏州市房地产市场持续健康发展的补充意见》，提出在整个苏州工业园区和部分高新区重点区域实施新建商品房“限售房”。根据文件规定，新房子在取得房地产许可证3年后才能转让，整个园区的二手房在取得房地产许可证5年后才能转让。

因此，在目前不确定的因素下，我认为房企应该理性，征地应该谨慎。(作者是应用经济学博士后，著名经济学家)

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