吕韬：股市汇市巨震 楼市并非最大赢家 最大隐忧刚刚开始！

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尽管有海啸，我还是像泰山一样坚定。

看到股票市场和外汇市场大幅波动，房地产市场相当普遍，悄然走出了"独立市场"！

5月15日，国家统计局发布了大量房地产行业数据，显示4月份房地产市场正在加速发展。

4月份，中国商品房销售总额达到3.9万亿元，销售增长率从3月份的5.6%进一步提高到8.1%。

在已到位的房地产开发资金中，与销售情况密切相关的两个数据——存款(预付款)和个人抵押贷款——正在加速增长。三月份，这两个数据的增长率分别为10.5%和9.4%，四月份，增长率分别提高到15.1%和12.4%。

上周四，即5月9日，央行发布的信贷数据进一步证明，4月份房地产市场确实在升温。

4月份，人民币贷款低于市场预期，仅增加1万亿元，同比减少1615亿元。然而，从居民角度看，居民中长期贷款(主要用于购房)同比增长4165亿元。

就比例而言，4月份居民中长期贷款占全部贷款的比例达到41.6%，而前三个月为23.7%。

一个月后，居民中长期贷款的比例几乎翻了一番，楼市回暖的趋势不言而喻！

对疯狂征地的最大担忧已经出现！

人们开心的时候就开心。看到房地产市场回暖，资金回笼加快，房地产企业越来越胖，他们的心不在恐慌。他们不再喊“活着”，他们的手越来越宽了！

四月，房企兴高采烈，土地市场迎来了一场大爆发！

根据中原地产的数据，在房地产企业的积极努力下，中国50个大中城市4月份的土地销售收入达到1.22万亿元，同比增长1.2%。这是今年50个城市土地出让收入首次同比增长。

根据中国研究院的数据，4月份全国300个城市住宅用地交易底价同比上涨20%以上，地价同比上涨9.5%。

就绝对价格而言，2019年4月300个城市的底价为历史第二高，仅比历史最高水平每平方米低400元。

越来越多的人抓住食物，放弃越来越少。

2019年，根据该研究所的数据，300个城市的土地拍卖率逐月下降。1月份的运行率为8.5%，2月份为6.1%，3月份为1.8%，为2018年以来的最低水平。

根据克里的数据，与2018年相比，2019年第一季度的拍卖率大幅下降。

根据克尔4月份的数据，主要城市的拍卖率环比下降了2个百分点！

土地市场一片混乱。谁拿走了土地？

28年的规定强调了住房企业的首脑们已经准备好吃他们自己的食物了。

截至5月14日，已有超过29家房地产企业收购了超过100亿土地，而2018年同期只有24家，2017年只有17家。

征地超过100亿元的房企主要是总部房企，如融创626亿元、碧桂园465亿元、新城控股(601155)422亿元、万科中海等一线房企征地金额超过200亿元。

从比例上看，4月份前20名房地产上市企业的土地收购量达到2393亿元，占总成交额的60%，集中度比3月份提高了5个百分点以上。

虽然房地产企业很乐意购买，但有两个隐忧不请自来！

隐忧1:现在花钱如流水，未来还款压力很大

虽然房地产企业现在正在慷慨支出，但事实上，从2019年到2021年，房地产企业将有近20万亿的计息负债到期。到期规模2019年为6.8万亿元，2020年为6.6万亿元，2021年为5.4万亿元。

住房企业获得资金在很大程度上取决于天气。

一方面，房地产市场必须继续回升，以不断补充来自私营部门的弹药；另一方面，信贷政策对房地产企业的态度几乎是房地产企业的致命伤，一旦抓住不放，就无法立即呼吸。

有趣的是，房地产市场正在好转，信贷政策也在某种程度上发生变化。

如果房地产市场太好，为了抑制房地产市场过热，监管当局的首要和最简单的抑制措施是控制信贷，推迟抵押贷款审批周期，并严格控制住房企业的融资渠道。

因此，我们建议房地产企业不要太尴尬，容易被砍。

隐藏的担忧2:依赖美元，借贷成本越来越高

2019年，房地产企业的融资有一个特点，即内暖外热！

外面有多热？

2019年1-4月，房企融资规模近8500亿元，其中海外债务占25.6%。

在组织分类中，单个占的比例最大！

单从4月份看，住房企业海外融资的势头正在加速！

2019年4月，40家上市房地产企业完成融资753亿元，其中外币融资524亿元，占近70%！与上月相比，外币融资金额增加了90%以上。

在海外融资中，美元融资是绝对主力，融资金额达到459亿美元，占40家上市工资性融资的60%以上。

可以说，美元融资已经成为主导之一！

根据万德的数据，2019年4月，房企通过发行债券共筹集资金888亿元，比上个月增长18%。在这881亿元中，海外债券发行额为688亿元，占近80%。就增长率而言，从上个月开始超过了106%。

海外发行债券的成本低吗？

没有。

在人民币升值的前四个月，住房企业发行债券的平均利率为8.82%。

8.82%的水平远远高于中国。

据《中国房地产报》统计，4月份，国内房地产企业发行债券的最高成本仅为8.5%，普遍低于6%，最低的是招商局蛇口(001979)，融资35亿元，融资价格仅为2.8%。

昨天我写了一篇关于人民币汇率的专题文章。尽管人民币贬值预计不会大幅增加，但从5月1日至5月15日，人民币兑美元汇率已下跌2.5%。

这意味着，当房地产企业偿还美元贷款时，它必须多花2.5%的钱。

因此，海外发行债券的总估计成本可能超过10%。

刚才，当市场好，国内信贷宽松的时候，房地产企业可能还是比较富裕的，但是一旦房地产销售不景气，或者信贷紧缩的时候，就会有更多的贷款从海外借入，房地产企业的债务压力无疑会越来越大！

第二条线是疯狂的，第三和第四条线有新的趋势！

春江水暖鸭先知，房地产企业的土地收购不是一个没有头脑的商品，但触摸水温。

2019年，房地产企业征地最明显的特点是二线城市聚集。这一特征在4月份变得更加明显。

根据凯里的数据，今年4月，中海绿城等主流房地产企业聚集在二线城市收购土地，二线城市新增土地储备占近50%，较3月份增长3个百分点。

在土地销售收入方面，二线城市4月份共实现收入2641亿元，同比增长81%，环比增长43%，土地销售收入占300总收入的66%。

卖地收入远远超过储备面积的比例是什么意思？二线城市的地价正在上涨！

二线城市很热，这促使四线城市的土地市场回暖。

根据克尔的数据，四线城市的土地交易最近迅速恢复。

在三个四线城市中，土地市场大多位于核心城市周围，如杭州周边的三、四号线是主要的，桐乡、嘉兴、海宁是最受欢迎的。

尽管四线城市的土地市场有所恢复，但对房地产市场未来发展的判断基本保持不变。

1.总的来说，房地产市场的重点是保持稳定，不会有起伏(特别是在当前的国际环境下)。

最近，苏州、丹东等发生短期火灾的城市相继出台了新的控制政策，这证明了监管机构的态度。接下来，如果南京和其他地方继续流行，可能会出台新一轮的调控政策。

2.未来楼市仍将主导结构性市场，一二线城市和核心城市周围的三个四线城市是可以布局的重点。

最近，长江三角洲很热，热点几乎都在上海、杭州等核心城市附近。如果它离核心城市太远，即使它坐落在长江三角洲或珠江三角洲等强大的城市群中，也只会刷掉存在感，未来的房地产市场也不会继续上涨。

最后，我们应该提醒每个人，房地产市场有时非常类似于股票市场。当市场上涨时，垃圾股票也会上涨。

但最终，尘埃会回到土壤中，只有地理位置好、工业好、人口吸引力强的地方才能继续享受估值和溢价。

在那些一直在缩小的地方，最重要的是住在一个安全的地方，享受住房带来的生活质量和幸福。不要指望房价还会上涨多少。