同策研究院：为何酒店系、中介系不进武汉？

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武汉作为一个外来人口，一直保持着200万左右的净流入。为什么武汉不能得到酒店和中介公寓运营商的青睐？

截至2019年2月，我们发现武汉酒店部和中介部没有集中的品牌公寓。根据通策研究所连续跟踪的25套样板房，武汉集中长期租赁公寓市场只有具有创业背景和开发商背景的品牌公寓，门店最多的品牌公寓是魔方/乐虎和龙虎关公寓。

然后，问题来了。作为外来人口，武汉一直保持着约200万人的净流入。为什么它不能受到酒店和中介公寓运营商的青睐？今天我们会找到答案。

从城市本身的投资价值来看。投资布局租赁市场有几个关键指标。

首先，人口状况是第一个核心指标。城市人口必须是净流入，即常住人口大于当地登记人口，常住人口需要一定的增长。近年来，武汉市常住人口逐年增加，2018年达到1108万人。武汉作为一个人口净流入城市，一直保持着约200万流动人口，约占常住人口总数的20%，是一个典型的人口净流入城市。

从城市规模来看，武汉位于长江中游经济圈。2018年，武汉市国内生产总值为14847.29亿元，超过8000亿元。第一次生产:362亿元，第二次生产:6377.75亿元，占43%，第三次生产:8107.54亿元，占55%。

可见，武汉的经济和产业结构是由第三产业支撑的。工业方面，工业、建筑业、批发零售业、金融业、营利性服务业和非营利性服务业六大产业增加值均超过1000亿元，占全市国内生产总值的83.9%。

2018年，武汉市城镇居民人均可支配收入47359元，比上年增长9.1%；武汉市居民人均消费支出31201元，比上年增长9.3%。从2017年居民消费支出的详细构成可以看出，居民消费支出达到7978.92元/人，占27.95%，居居民消费支出结构第二位。

基于以上指标，武汉有发展租赁市场的潜力。2018年，武汉市租赁住房交易总量约为37万套，交易总面积约为3300万平方米；从2018年5月至2019年2月，武汉的月交易量逐月增加，约为3万-7万套，全租平均月交易面积为95平方米，转租平均月交易面积为15平方米。总的来说，武汉的租赁市场是活跃的。

为什么酒店部门和中介部门没有在这么大的武汉布局？

我们怀疑有三个原因。

租赁价格有轻微下降的趋势

总体而言，武汉市租金价格趋势相对稳定，略有下降趋势。其中，从总价趋势来看，整体租金约为3000元/月，分租约为1000元/月；从单价趋势来看，转租租金的效率高于整体租金，转租的效率最高，为77元/平方米/月，整体租金最高，为36元/平方米/月。租金与房价之间没有正相关关系，但对于运营商来说，武汉的租金正在下降，运营商支付了高昂的房价，但他们却损失了一套。

02地域特征太明显了

红山区是本市房屋租赁最活跃的地区。

从区域分布来看，武汉市中心城区住房供应多套，周边新城市的相对供应量相对较小；从户型结构来看，一居室的供应量与两室相同，但分布模式有所不同:一室多集中在红山区，二室分散在全市各区；此外，三居室房屋的供应量最大，分布最广。

从价格分布来看，武汉市的租金分布表明，单个地区(洪山区)的租金高于其他城市地区。具体来说，红山区有较多的住房供应，但由于其使用价值高，租金也高；相反，江汉区部分板块供应量相对较大，租赁价格相对较低。从公寓结构来看，武汉的单间租金高于其他类型的公寓。

因此，从供给结构来看，武汉租赁市场的区域特征明显，红山区一居室的供给高于其他城区。从租金分布来看，符合供给特征，具有明显的区域特征，红山区租金最高。

因此，在门店布局上，武汉市集中长期租赁公寓共有8个品牌和39家门店，其中30家门店位于中心城区，占77%；其中，门店数量最多的集中在红山区，共有14家门店。

龙湖关羽的店铺数量最多，共有18家，其次是魔方和乐虎，共有6家。大多数品牌公寓都不是在武汉设计的。

就租户的收入水平而言，与长期租赁公寓的客户也存在一定的差异。大多数租户主要是中低收入租户，其中46%的月收入在3000-5000元之间。

因此，武汉的房地产市场仍处于增量交易市场，所以对房屋租赁的需求很小，而房屋租赁市场有很大的供应量。因此，对于同样年轻且受过高等教育的客户，长期租赁公寓市场只能与住宅租赁市场直接竞争，但这些客户的收入并不高。

03酒店部门和中介部门的背景原因

酒店式公寓的规模增长迅速，但布局相对集中，几乎都集中在北方、广州和深圳，主要是由于做酒店的思路，更加注重交通和人口流动性，将做酒店的思路带入做公寓。

同样，分散式公寓分布广泛，但集中式长期租赁公寓也集中在北方、广州和深圳，二线城市几乎没有布局。

但是，由于中心城市明显的地域特征，公寓品牌的机会相对集中，并且中心城市已经有大量的品牌公寓，这不利于酒店部门和中介部门的选址(集中)。