同策研究院：势如破竹的房企——奥园集团是怎样野蛮崛起的？

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近年来，我国房地产企业呈现出规模化和集中化的特征。2018年，品牌房地产企业凭借自身优势，继续扩大销售规模，行业集中度进一步提高。独角兽企业和黑马企业不断涌现，其中以中国奥林匹克公园为代表。

近年来，我国房地产企业呈现出规模化和集中化的特征。2018年，品牌房地产企业凭借自身优势，继续扩大销售规模，行业集中度进一步提高。独角兽企业和黑马企业不断涌现，其中以中国奥林匹克公园为代表。2018年，中国奥林匹克公园销售额快速增长，达到912.8亿元，比2017年增长100.22%，增速位居房地产企业50强第二。这份漂亮的成绩单非常醒目。(2018年11月29日，奥林匹克公园正式更名为“中国奥源集团有限公司”，以下“奥源”或“奥源集团”均为“中国奥源集团有限公司”。中国澳源集团股份有限公司(股票代码:3883)于2019年5月2日宣布，2019年前四个月的合同销售额约为人民币283.1亿元，同比增长36%；合同销售面积约278.5万平方米，同比增长41%，平均销售价格约为每平方米10163元人民币。2019年4月，中国奥林匹克公园签约销售额约为95.7亿元人民币，签约销售面积约为95.5万平方米，同比分别增长33%和26%。“班级代表”中国奥林匹克公园(China Olympic Park)在过去的两年里发展迅速，其表现像火箭一样飙升。今天，让我们深入分析奥林匹克公园。

出色的性能和增长率

2007年至2012年，澳远集团经历了一段波动性增长时期。增长率变化很大，但总量很小。2009年，沈阳和重庆奥林匹克公园项目开幕。2013年，住房市场变得火热，广东奥林匹克公园许多高品质项目的开盘被抢，导致销售额突然增加。从2016年至今，奥林匹克公园的销售额迎来了一个稳定快速的增长期，三年内复合增长率为81.88%。通策研究院选择了五家典型的房地产企业，其销售额与澳远集团2018年的销售额相当。在同类型企业中，澳远集团5年复合增长率排名第一，3年复合增长率仅次于凯撒。凯撒三年来复合增长率极高的原因是2015年销售额较小。

▲澳远2007-2018年销售额及销售额增长率

近年来，澳远集团的总资产和总营业收入持续增长，自2015年以来增速逐步加快。从2015年到2018年，澳远的总资产和营业收入的复合增长率分别为56.97%和47.74%，与竹子拔节的速度相当。总收入2015年为96.15亿元，2017年为191.5亿元，2018年为310.06亿元。它可以被描述为一个突然的上升！

▲中国奥林匹克公园发展迅速

不同市场背景下的不同需求

从时间上看，房地产企业在不同的市场背景下有不同的特点和需求。通策研究所将这一时期大致分为三个阶段:2010年之前、2010年至2015年之间以及2015年之后。第一阶段房地产企业的发展模式可以概括为资源主导阶段，即土地、资本和关系驱动的发展阶段。

经过能力导向阶段，房地产企业已经奠定了基本能力的基础。2015年后，在房地产市场新常态下，企业需要结合自身优势和能力，进行拓展。未来，房地产企业的发展需求将从以能力为导向向更高阶段转变，以开发方的金融化为重点，结合住宅产业化和运营，提升企业核心能力，进而加强对C方的服务，拓展和维护业务客户群等。我们可以把这个阶段概括为能力扩展阶段。奥林匹克公园自1996年建立以来，经过22年的发展，已经基本完成了容量导向阶段的发展，但容量延伸阶段的发展目标尚未实现。

奥林匹克公园的发展与市场同步

一个企业的成长不能只从其规模和发展速度来看，它只代表了企业的某一个方面。一个企业能否发展好，可以从企业的五个维度来衡量，即规模积累、经营效率、成长质量、成本控制和安全边际，即“多快、多好、多稳定”。我们将从这五个维度来分析澳远集团。

郭于1996年在香港成立香港黄金产业集团，是中国奥林匹克公园的前身。该公司仅在香港开展业务。1998年进入广东，成立广东黄金产业集团，提出以体育为主题的住宅项目发展理念。第一个有代表性的项目，广州奥林匹克公园，开业时卖得很好。2007年，该公司登陆香港证券交易所(股票代码:3883.hk)，并于2013年进入数十亿俱乐部的行列。2015年，该公司首次进入海外市场，并取得了优异的业绩，2016年开始快速扩张。

▲中国奥林匹克公园的发展历程

奥林匹克公园的发展紧跟市场趋势。1996年，房地产正式商业化，大量资金进入房地产市场。奥林匹克公园的启动阶段恰逢中国房地产市场的第一个繁荣期；2006年，在热钱、投机、人民币升值等因素的影响下，房价大幅上涨。此时，中国奥林匹克公园正处于启动阶段。随着2008年的4万亿计划和2010年房地产市场的深度调整，中国奥林匹克公园加快了快速扩张，并成功登陆香港证券交易所。此时，一线城市虽然受到严格控制，但需求依然旺盛，同时，由于过度投资积压，四线城市的大量房企已经回归一线城市。2012年以来，房地产市场进入了“白银时代”，市场流动性得到了因地制宜的控制，中国奥林匹克公园开始了海外扩张。2016年，繁荣的市场和快速增长的房价导致政府加强监管。市场集中度迅速提高，住房企业规模迅速扩大，房地产大鳄出现。房地产市场已经定下基调，提出了“无房炒房”和“多主体供应、多渠道担保和租购住房制度”。市场逐渐进入了股票时代，踏上了中国房地产市场这一系列的发展时期，并利用这一趋势创造了奥林匹克公园的快速增长。

从土地角度来看，澳远集团近年来不断扩大土地储备，为澳远集团销售额的快速增长奠定了基础。2018年，公司土地储备总建筑面积达到3409.7万平方米，同比增长37.07%。与此同时，公司的销售面积增长更快，土地储备的成活率也在下降。未来，奥林匹克公园将继续扩大土地储备规模。奥林匹克公园首席执行官郭在2018年的业绩会议上表示，2019年中国奥林匹克公园的土地收购预计将达到400亿元人民币。

▲中国奥林匹克公园土地储备情况

澳远集团三年规划中，土地布局战略分为三个步骤:战略框架布局于2017年完成，首次进入多个省市，初步确立了四大区域:环渤海区域、华东区域、中西部核心区域和华南区域；2018年，将在重点地区建立城市群，并在新城市及其周边地区扩大投资规模；2019年，我们将专注于提高已进入市场的产能和份额。

2011年至2016年，公司新增土地储备呈现小幅波动和增长趋势。2017年，中国房地产市场进入新的上升周期，房地产企业发展全面提速。政府提出了粤港澳大湾区的发展战略，为澳源集团积极的土地储备战略提供了外部环境。5亿美元优先票据的成功发行和海外银行15亿港元的贷款为扩大土地储备提供了资金支持。澳远集团2017年共收购58个商住项目，继续关注城市更新项目，新增土地储备1286万平方米，主要集中在粤港澳大湾区，并首次进入湖北、福建、北京、山东、贵州、陕西和加拿大。中国奥林匹克公园已进入大规模土地储备阶段，新增土地储备建筑面积同比增长309.55%。2018年，澳源集团继续实施积极的土地储备战略，新增64个项目，继续深化粤港澳地区，继续布局粤西地区，在新进入地区建设城市群，并在海外拓展澳大利亚土地储备规模。新增储土建筑面积略有下降，但总体规模仍然很大。

▲澳远集团2018年底新增土地储备

从投资布局的城市层次来看，2015年之前，澳远集团的城市层次相对平均，相对侧重于一线和二线城市。2016年后，二三线城市土地储备大幅增加。2018年，为了打造城市群的规模效应，澳源集团大幅增加了对一、二线城市周边小城市的投资，加大了海外布局。从面积上看，四线城市是主要的布局城市。根据土地价格，一、二线城市及其周边城市和国际城市约占75%，三、四线城市占25%。

▲2016-2018奥园土壤蓄水城市分类

从区域分布来看，华南一直是奥林匹克公园最重要的区域。近年来，粤港澳大湾区已成为国家建设世界级城市群、参与全球竞争的政策热点和重要载体。新华社北京2月18日电中共中央、国务院发布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际，认真贯彻实施。政府提出以香港、澳门、广州、深圳为核心引擎，辐射周边城市，促进城市群发展；加快城际快速交通网络建设，实现区域内主要城市“一小时生活圈”。大湾区将成为中国未来经济发展的重要增长极，奥林匹克公园将深度培育大湾区市场，受益于政策红利，迅速扩大影响力。2018年，大湾区奥林匹克公园的土壤储量占土壤总储量的22%，除大湾区外，华南地区的土壤储量占26%。然而，2018年，公司在华南地区的土壤储量扩张放缓，开始关注全国布局，增加了华东和中西部地区的布局，其中中西部地区的土壤储量扩张最为明显。

▲2016-2018年奥园土壤储存区分类

2018年，澳远集团提出“抢占粤港澳大湾区，实现大湾区‘9+2’城市全覆盖”的布局战略。目前，它已经初步实现了城市的全覆盖，未来关注的焦点是增加市场份额。中国奥林匹克公园粤港澳大湾区储土场的规模始终占公司总储土量的20%以上，2017年达到753万㎡,同年在大湾区的销售额为242.8亿元，占公司总销售额的51%。2018年，销售额略有增长，但由于公司其他地区销售额明显增长，这一比例降至31%。

▲2018年，澳远集团大湾区主要销售项目