李宇嘉：不能造“地王” 二线城市憋得慌

本篇文章2185字，读完约5分钟

一是市场下跌，二是大城市的外围。在过去，卖了太多的土地，政府制定了宏伟的计划，等着米饭被煮熟，而米饭必须被煮熟

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1 土地大王制造商为自己“埋了地雷”

银豹建发[2019]23号文件发布后，再次启动了房地产的结构性“去杠杆化”，一些敢于犯罪的房地产企业迅速成为“早起的鸟儿”。最近，在《21世纪经济报道》中，监管当局将收紧一些住房企业的公开市场融资，包括债券和abs产品。徐汇、融创、中铁、金地、禹州等地王都成了限制融资的“枪手”。

谣言止于消除谣言。到目前为止，除了徐辉积极回应说没有“融资限制”外，其他人都保持沉默，似乎买地的“粮草”很有可能被切断。这一轮“陆地王潮”在地理上远不如2016-2017年，但它的关注度和以前一样。尤其是苏厦、厦门、Xi、武汉等二线热点地区的房价更是创新高。

2

有理由支持二线城市的国王。

“地王”之所以集中在二线，是有原因的，苏州先后创造了三位地王(下)。除了三大都市圈以外，中国还在重点二线城市周围建设一些大都市圈，而苏州、厦门、Xi、武汉、珠海和佛山等二线和三线城市是新增大都市圈的最大受益者。大都市区是经济和人口的“增长极”，也是房地产市场的“增长极”。

因此，全国土地市场低迷，但它无法掩盖二线热点城市的亮点。最近，丁祖昱有一篇文章，“土地市场真的那么热吗？”1-4月，开发企业征地面积和交易价格分别下降33.8%和33.5%。300个城市的平均地价为16.1%，分别比去年同期和2017年同期低7.6和18.9个百分点。

土地市场的分化程度远远大于商品房市场。4月份，白城市土地总交易价格上涨12.3%，一、二、三线分别上涨-41.1%、60.2%和-28.2%。平均交易价格方面，一线、二线和三线分别上涨了-29.3%、57.8%和11.7%。由此可见，土地市场的不均衡状况非常严重，二级土地市场受到前所未有的追捧。

3

这不是融资造成的灾难，但它必须限制融资

数据显示，房企的融资渠道不是很宽松。2019年1-4月，国内贷款、自筹资金、存款、预收款和个人按揭贷款分别同比增长3.70%、5.30%、15.10%和12.40%，不含销售回报的到位资金(主要是存款、预收款和个人按揭贷款)同比仅增长4.34%。

债券扩张非常迅速。据彭博社统计，截至今年5月6日，房地产企业发行的美元债券达到852亿美元，占2018年全年的72.9%。然而，美元债务主要用于偿还到期债务，而自筹资金(债券和资产支持证券等。)主要用于偿还债务，增幅仅为5.3%。一线、三线和四线的房地产市场已经停止赚钱，二线的土地王是“资产短缺”的结果。

董事会不应该靠融资。问题是左口袋和右口袋里的钱无法区分。即使是用债券融资来还债，至少也能保证“小羊春”下有足够的销售回报，并致力于土地市场。此外，左口袋和右口袋的区别不明显，支持前期土地融资的信托增长迅速，证明了非法融资的事实。

4

高淳推出限购，土地太重要了

融资也不会太紧。基本上，自2016年10月起，将保持“无违规、无杠杆”的底线，严厉打击土地前期融资、项目“四证”不完全融资和影子融资。虽然二线城市很热，但平均保险费率为25%(以下)；此外，二线城市有太多的地方可以花钱，而且需要钱来减税和吸引人才。

只要有人口流入的城市和轨道建设，政府就会花很多钱。辩证看待土地的财政依赖，可以实现房地产开发、人口引进、基础设施建设和产业繁荣的良性循环。其中，房地产开发是引擎。这就是为什么南京高淳最近基本上取消了限购，而距主城100公里的高淳是一个特殊的地方。

严格地说，高淳不是南京的一个区，而是南京的一个卫星城或南京都市圈的一个边缘城市。根据规划，高淳应重点建设医疗器械和高端智能设备产业集群，2019年主营业务收入同比增长11%以上。4月，高淳区也出台了《人才引进计划》。政府如此雄心勃勃，以至于房地产引擎不得不启动发动机。

5

监管正在寻求平衡，土地销售必须继续

未来，监管和控制将权衡利弊，一是稳定增长和去杠杆化，二是严格“不投机”(中央政府)生活和妥协房地产市场的依赖性。翻新土地和收紧融资是去杠杆化。目前，全社会的杠杆已经见顶，不能收紧，但融资不能关得太紧，这就是稳定增长；5月21日，南京多家银行提高了按揭利率，这是为了落实住房不投机政策，高淳区退出限购，这在一定程度上是对当地依赖房地产市场现实的妥协。

土地要卖，地价要维持，这是从源头稳定市场预期，进而保持整个房地产链处于良性循环，保持房地产市场“高平衡”的关键。因此，作为购买土地的弹药，资金必须得到充分供应，但应消除诸如土地融资和杠杆等前端违规行为。取消外围购买限制是最后的手段。一方面，市场正在下跌；另一方面，在大城市的外围，过去卖了太多的土地，政府制定了宏伟的计划，等待着米被煮熟，而米必须被煮熟。

本文转载自《李房地产札记》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！