张达：楼市“阳春”终未至“夏”

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持续了两个月的《小羊春》终究没能进入“盛夏”。5月份，一些房地产指标显示房地产市场明显降温。不仅中国二手房价格上涨全面放缓，而且中国商品房销售面积和金额的累计增长率都有所回落。此外，房地产开发投资累计同比增速今年首次回落，并在今年创下新低。征地面积和交易价格同比下降30%以上。

楼市出现“小阳春”热，其中一个可能的原因是，近期高层官员频频向外界叫嚣，宣布“不炒不留”的政策取向。例如，在3月份房地产市场的成交量和价格上涨以及土地王的再次出现引起警惕之后，住房和城乡建设部两次警告10个城市房价和土地价格在一个月内出现大幅波动，再次强调“不投机”和“稳定土地价格””；例如，当大城市完全放开/放松对定居点的限制，导致了放松调控的猜测时，国家发改委明确回应说，放松定居点并不意味着放松对房地产的调控，必须坚持和不能动摇“无房无投机”的定位。

高层频繁的外部叫嚣可能是对房地产过度金融化的担忧。中国保监会主席郭树清最近在陆家嘴(600663)金融论坛上说:“我们必须正视一些地方的房地产金融化问题。近年来，我国部分城市居民家庭杠杆率迅速上升，相当一部分居民家庭负债率已经达到不可持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源中约有一半投资于房地产行业。房地产行业的过度融资不仅挤压了其他行业的信贷资源，还容易助长房地产投资投机，使其泡沫问题更加严重。

基于这种担忧，各方面的紧缩政策相继实施。在中央层面，中国银行业监督管理委员会发布了一份文件，要求商业银行、信托、租赁和其他金融机构不得违反规定“注入”房地产。在地方层面，北京的国有公积金贷款政策已经收紧；Xi实施资本流动性风险防控一级应对措施；苏州一再加大调控政策，不仅仅限于出售，还要求每年房价涨幅不超过5%。

除了高层官员的频繁呼吁和各方面的政策收紧之外，房地产市场降温的另一个原因是，买家往往持谨慎态度。在第一季度集中释放需求后，市场的潜在购买力没有那么大，经过一个短期的脉动现象，市场是平静的。

展望市场前景，在高层官员继续强调“不准炒房”、调控政策不会放松的背景下，预计房地产资金和信贷的“阀门”可能会进一步收紧，这种市场热局面不太可能再次出现，但突然降温也不现实。这种冷静后的理性回归状态可能会持续下去，既不会迅速上升，也不会迅速下降，市场稳定是监管和控制的最终目标。