陈涛：城市门票假说与房价预期

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近年来，我国部分城市过度扩张对周边小城镇的虹吸效应明显加剧了区域经济社会发展的不平衡，同时也加剧了城市疾病。目前，中国一线城市和个别热点二线城市的房价需要两代人和三个家庭的全力支持。

陈涛

住房是城市的“通行证”。房地产市场的波动影响着城市人的心灵，决定着门票的价格，并与房价的预期有关。尽管当前房地产市场的基本面总体上有所偏离，但城市房价依然坚挺。根据2019年5月中国70个大中城市的房价数据，全国有67个城市新增商品房销售价格环比上涨，55个城市二手房销售价格环比上涨，总体呈上升趋势，但二线城市新增商品房和二手房同比涨幅比4月份低0.2个百分点。这表明，源于城市门票信念的房价预期仍然很强，但我们应该保持警惕。

过去，中国城市房价持续上涨，持续时间长，涨幅高，超出了一般人的预期。各种各样的解释进入了房间。流行的有国际比较、人口红利、城市化进程、土地财政、金融政策等。这些都是合理的，对社会的房价预期形成了认知支持。近年来，围绕热点城市，有人提出了“城市门票”的概念，即买房是进入城市的“通行证”。事实上，购买城市“门票”的价格包括使用医疗、医疗、教育、人文等各种高质量社会基础设施的准入费，而不是简单地反映由市场基本面决定的住宅合理销售价格。毫无疑问，对城市门票的解读在一定程度上反映了人们对城市生活的向往，也可以在相当程度上解释房价的顽强上涨。事实上，从一线城市到二线城市，城市化浪潮席卷了社会资本和人口流动，相关城市的房价近年来呈现出明显的上涨趋势。

理论和现实之间总是有距离的。在城市门票价格上涨的同时，市场基本面的偏差是一个不可忽视的客观存在。目前，中国大部分城市的高房价已经无法再由一代人支撑。尤其是一线城市和个别热点二线城市的房价需要两代人和三个家庭全力以赴来支撑。然而，资本和人口高度集中在城市，这总是受到客观条件的限制。一方面，社会终端需求的支撑能力将永远终结。财富积累需要一个过程，金融加杠杆也受到收入前景的严格限制。在房价持续高位上涨的城市，购买刚性住房的需求基本上被排除在空房之外。在一些城市，租金回报率太低，这已经显示出房价泡沫的特点。从逻辑上讲，为了维持房价的刚性泡沫，有必要成倍增加城市通道的购票数量，这显然背离了社会现实和规律。另一方面，城市扩张总是有界限的。许多分析家总是以日本的东京都为例。即使在日本东京，房价也远低于北京、上海和深圳。此外，中国幅员辽阔，主要人口和资本集中在少数几个城市，这在实践中是不可行的，尽管在技术上是可行的。事实上，近年来我国部分城市过度扩张对周边小城镇的虹吸效应，明显加剧了区域经济社会发展的不平衡，同时也加剧了城市疾病。

不难发现，在房价普遍上涨的5月份，房地产市场的许多指标已经出现偏差。从房地产开发投资看，2019年1-5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，1-4月增速下降0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速下降0.5个百分点。从土地交易价格来看，2019年1-5月，全国房地产开发企业土地收购面积同比下降33.2%，土地交易价格同比下降35.6%，下降2.1个百分点。从房地产开发企业到位资金来看，2019年1-5月，房地产开发企业到位资金同比增长7.6%，1-4月增速下降1.3个百分点。从未来住房供应来看，2019年1-5月全国住房建筑面积为518617万平方米，增长10.4%。根据2018年商品房销售面积，净化周期约为3年。

值得高度警惕的是，源于城市门票的房价刚性上涨预期和信念，进一步加剧了房地产金融化问题。近年来，部分城镇居民的杠杆率明显上升。家庭部门已成为信贷供应的主要领域。随着家庭部门贷款的持续增长，居民收入主要用于偿还抵押贷款，这导致储蓄存款增长缓慢。根据国家金融统计，2019年5月，家庭部门增加人民币贷款6625亿元，而同期家庭部门仅增加人民币存款2417亿元。随着中国宏观经济增长中心的下降，社会储蓄率下降，这也在一定程度上制约了社会消化巨额房地产存量的能力。中国已经步入高质量的经济发展轨道，需要更多地依靠科技创新，而不是依靠钢筋和水泥来实现大规模增长。特别是房地产业的超前发展所带来的宏观经济和金融操作风险，一直是供给侧结构改革和高质量经济发展的重大隐患，也在一定程度上制约了空的宏观政策。

归根结底，无论是城市门票假说还是由此衍生的房价刚性上涨的信念，都决定了未来房价的走势，而房价的走势只能被时间冲走。经济学本质上是一门社会科学，数学建模和计量经济学方法的引入不能改变经济和社会科学的本质属性。但是经济运行的基本逻辑是普遍适用的。也就是说，经济增长的驱动力受内在逻辑的制约。货币政策、财政政策等所谓的宏观政策只能平抑短期经济波动，却不能给经济增长带来持久的推动力。如果我们能通过印钞刺激经济增长，发展中国家将很快超过发达国家。基于同样的逻辑，预期刚性涨价可能是安抚投资者的逻辑，但不是房地产市场内在运行逻辑的真实反映。“这房子是用来居住的，不是用来投机的”。如果你过于关注房子的投资性，那么根据谁是最后的“接受者”，将房价保持在一个高水平是一个愚蠢的游戏。考虑到目前的内外部经济金融环境，无论从哪个角度分析，都要始终坚持住房不投机的立场，禁止信贷资金违规进入房地产行业。