李宇嘉：土地出让理顺了 新房限价和楼市调控 都顺了！

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1 热辣但不辣的“土地盛宴”

深圳土炮被称为“史诗饕餮盛宴”。然而，毛毛的这五个雨水般的家园(建筑面积不到70万平方米，深圳新建房屋的最低交易面积为每年300万平方米)仍然不能解决土地稀缺的问题。如果放在2017年之前，地价不受限制，房价不受限制，这五块地解决不了几十家房地产企业的饥渴。即便如此，由于各行各业资金的涌入，“地王”将大量涌现，这也是现在和未来房价上涨的原因。

现在不要担心土地国王。因为，这次拍卖有一个最高价，最高价只比起拍价高50%左右。土地之王分别诞生于2015年和2016年，当时深圳的房地产市场正处于高峰期。当时的底价分别高达79，900元/平方米和56，800元/平方米。但这次宝安地块的底价是每平方米48，700元，龙华地块的底价是每平方米44，400元，只比最初的建筑面积高出45%，两者都低于现在的价格。

当然，由于竞争建设的人才室面积从9.3万平方米增加到15.8万平方米，比初始建筑面积超出69.65%，占总建筑面积的23%。如果按实用面积分摊地价，龙华地块的底价为67，000元/平方米，比金茂目前出售的土地(56，800元/平方米)高出近10，000元；宝安的江岗山地块(67000元)比太和地块高5000元。

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开发者正在计算他们的梦想

除了免费转让人才住房外，该项目还有很多限制条件:“90/70”(普通住房占70%)，居民购买后3年内不得转让，不得捆绑精装修。将来，如果你想限制价格，你会不会赔钱？由于价格限制，太和项目和金茂项目仍在原地“等待解决”。财务成本是多少？总经理换了几次？只有他们知道。

如果我们再次赶上价格限制，这些新的地块不会再次嵌套在里面吗？每个人都很困惑，为什么房产公司不担心呢？相反，参与拍卖的30多个开发商被分成80多个小组参与拍卖，有的甚至拿到了4个数字。事实上，原因很简单。未来，京沪深层土地供应将大面积转向产权共享、租赁和人才住房。商品房用地是一种“稀缺商品”。只有在北京和上海有较深的土地储备和项目开发，才能真正称得上是“领先的房地产企业”，尤其是在深圳。

此外，在北京、上海、深圳等一线城市的“金字招牌”区域进行土地开发是最佳的载体选择。即使你做广告，也是免费广告，每天都会有很多媒体报道你的进步。即使是随着股市时代的到来，京沪深线工程也在进行中，这是大浪淘沙后的最佳资产配置之一。

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政府拿走了应该拿走的东西，以及其他对人才的贡献

这也是深圳土地流转改革的探索。“单限双争”是指先争地价，等当地价格达到上限后，再争谁无偿交出更多的人才住房。有限的土地价格，无限的人才住房建筑面积。事实上，这五个地块的底价还是比较低的，即使地价是45%，也还不到周围二手房价格的一半。也就是说，当政府拿走应该拿走的东西时，它与“出价最高者获胜”的投标条件之间的差价将反馈给人才住房。这就是“房地产回归实体经济”。房地产给实体经济注入了血液，并明确地告诉市场，我的土地出让金用在哪里了？。

如果是这样的话，买房将有助于实体经济，并且价格上限可以放开。更具体地说，就是要为深圳的科技创新做出贡献。只有人能以市场价格的50%买房子，这只有在深圳才有竞争力。此外，如果深圳还能培育出华为，“房地产”这个名字应该写在信用册上吗？房地产将不再被污名化。难怪拍卖人说:“谢谢你对深圳人才的贡献。”

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价格限制现在可以被合理地释放

2017-2018年新房的限价，虽然起点不错，控制价格给利润以“恰到好处”，但最终的结果是什么？这是为了给富人创造致富的机会，用“500万元”换“一个蹲点”，在深圳湾买豪宅。在深圳，只有富人才能“蹲下”，普通人“没有机会，没有份儿”。负面影响是什么？市场热情是由排队买房点燃的，而“仅仅需要”完全是受害者。因此，2018年底，大城市坚决退出限价令。此外，金茂的待售土地现在延长了供应周期，房价也上涨了，企业被炒了。

如果人才住房和经济适用房配置到位，特别是“二次房改”要求新增住房供应的60%是人才住房和经济适用房，只要控制杠杆，在一定程度上放开新住房价格限制，问题就不大。相反，在转让土地时，如果开发商被期望定一个更高的价格，就会建造更多有才华的住宅，这不是很好吗？

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人才和经济适用房仍在建设中

与政府供给相比，人才住房和经济适用房由市场供给，效率最高。根据深圳市“二手房改革”计划，从2018年到2035年，深圳每年将建设10万套住房，其中60%的人才住房和经济适用房。虽然深圳已经给出了15种建设渠道，但除了新增地块和存量房屋(城市中的村庄)之外，盘活存量更加困难。

这是因为在过去10年(2008年至2017年)，深圳90%的新房都是由这座城市提供的，由于拆迁补偿成本高，推高了房价和租金，并消除了几大“犯罪”，如城中村的廉价住房(基本上是经济适用房)。”，经历了任的讨伐(深圳的房地产太多，没有大的工业用地)，富士康员工的讨伐(“万、

最后，光明地块的底价超过了4万，除了宝安江岗山地块和龙华洪山地块，这两个地块都很高，充满了“地王”。只有东面的平山地块卖不出去。这是否意味着，在大湾区的规划和广深科技(000021)走廊的祝福下，深圳的未来仍在西部？

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