同策资管：外资PE抄底上海写字楼、购物中心

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最近，外商在北上广申逢低买入，在北上广申购买甲级写字楼和购物中心，引起了人们的关注。

据统计，截至2019年3月27日，mainland China已有8笔外资机构的大规模交易，累计金额超过300亿元，仅黑石就挥霍了200亿元。那么，为什么外国球员选择这次进入体育场呢？据业内人士称，房地产市场已经从增量市场转向股票市场，住宅和商业写字楼也是如此。一线城市的核心区域没有土地，而甲级写字楼和购物中心等存量资源价值不菲。这段时间是不是意味着“捡便宜”？根据通策研究所的分析，黑石最擅长从低到高的进步。就上海而言，自禁止住宅建设以来，商业市场一直低迷。自2019年以来，该交易几乎已经触底。3月份，市场表现持续低迷，市场信心不足。从平均交易价格来看，自今年1月以来，价格有所下降。可以说，时机非常准确，是逢低买入的好时机。

让我们看看3月份上海商业市场的具体情况。市场表现如何？有什么新功能？

核心观点；

①3月份，商业市场依然低迷，对商业市场的预期没有改变；

2从2018年已出售的商业用地分布来看，闵行、松江和浦东的商业用地交易十分活跃。今年，这三个地区仍然是主要的市场进入和交易部门；

③外资pe逢低买入进入广深商务写字楼，大宗交易频率增加。本月，位于松江新城东段的郭乐广场遭到了大宗交易。

商业市场评论

市场供求价格

3月，商业市场交易量处于低位，价格在上月大幅下跌后反弹。3月份商业市场环比普遍上涨。由于二月是传统的春节月份，所以三月的环比增长是正常的。然而，与去年同期相比，3月份商业办公市场的营业额大幅下降，低于2018年的月平均营业额(9.67万平方米的营业面积和11.36万平方米的办公面积)。总体而言，商务办公市场依然低迷，对商务办公市场的预期没有改变。

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市场循环结构综述

3月份，远郊环是主要的交易区域，而内环在没有供应的情况下仍然卖得很好。从环路的交易结构来看，远郊环路仍是主要的交易区域，占近一半。

从供给结构来看，内环没有供给，以前的一些库存已经消化。内环的供应长期以来一直短缺。一般来说，进入市场的项目会很快被淘汰；远郊的供应量多，交易多，但周边有一定的风险，所以市中心附近的商业项目是首选，风险也小。

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项目排名

单个项目方面，华润上海万象、许婧商务中心和保利one56分别在交易面积、总价和均价方面位居榜首。这三个项目之所以能很好地进行拆除，是因为位置优越。华润上海万象市位于大红桥吴中路商业区，位于长宁、徐汇和闵行的交界处，靠近市中心的商业综合体。去年入住率接近全租，续租增加了15%以上，运行良好。从价格上看，性价比很高；许婧商务中心紧邻陆家嘴(600663)金融中心，地理位置优越，资源稀缺，价格适中。

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商业市场分析

数量和价格趋势

3月份，商业市场运行处于低位，去化学周期高达123.69个月。商业市场的库存积压过高。一方面，整顿后的住宅重新进入市场销售；另一方面，去年大规模供应了商业用地。基于财政考虑，商业住宅用地已经售罄，政府需要用商业用地来弥补。从价格的角度来看，商业项目的价格虽然有所波动，但总体上保持上升趋势。

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事务循环结构

3月份，商业市场交易主要集中在远郊，但供应主要集中在内中心和远郊。与供给和交易相比，存在结构性错配。

远郊圈供应不多，但销售最好，主要是因为远郊圈有最大的库存；中环内的销售量最大。事实上，地理位置很好，是不出售的。但是，由于商业交易周期比住宅建筑长，预计下个月会有好的表现；虽然市郊环外的位置很偏远，但上海市中心正接近饱和，城市副中心不断扩大，轨道交通不断向外延伸。郊区环也是一个关键的去化学领域；内环基本上没有供应或交易。

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交易区域结构

本月，松江区的交易面积最大，浦东新区的供应量最大。与供给和交易相比，当供给很少时，松江区和闵行区有很好的去转型。

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从区域定位来看，2035年闵行区将新增三个建成区:南虹桥区、闵行经济技术开发区西区和元江路区。南虹桥地区已经是上海虹桥商务区的一部分，近年来正在进行大规模的改造，城乡一体化版本将逐步升级为商务区。

松江区2035规划重点培育松江新城分中心，发展文化休闲、商业商务、科技创新等功能。从近几年的发展来看，松江新城的大型购物中心板块数量迅速增加，从2006年的19家，从原来的开元地中海增加到10家。随着有轨电车的运营，便捷的出行将为松江购物中心带来新一轮的好处。

项目排名

本月最大的项目是松江新城东区的国家音乐广场。该项目由上海郑国房地产有限公司开发，紧邻松江地铁站。2月，该公司获得预售证书并进入市场。三月份，所有的商店都卖了1 空.该项目由两个服务式公寓组成，1-3层有商铺，周围有万达广场、开元地中海广场、高萍世贸中心、松江购物中心、中山广场、龙军广场等。，拥有成熟的配套设施。

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办公室市场分析

数量和价格趋势

3月份，写字楼市场供应量增加，今年将达到供应高峰。从2018年1月至8月，上海已出售35块商业用地，规划建筑面积为311.68万平方米，超过2017年245.9万平方米的年营业额。根据一年半的发展日期，可以预见，今年将迎来另一个新的高供应量。就已出售的商业用地分布而言，闵行、松江和浦东的商业用地交易十分活跃。为什么选择这三个从更深的角度来看，办公室的最初位置是为了吸引投资。如果位置太远，对企业来说没有吸引力，而离市中心太近的企业成本又太高。因此，政府提出了一个折中方案，在靠近市中心的地方提供商业用地。

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事务循环结构

从3月份写字楼市场的供给和交易结构来看，除内环外，其他环行供给多、销售多、供给少、销售少。内环没有供给，但去化学比率达到22%，这主要受个别情况的影响。一个项目的交付价值就是一个地区的交易量，内环的高质量项目可以快速去化学。

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交易区域结构

本月，闵行区和浦东新区的交易面积最大，闵行区和浦东新区的供应量也最大。闵行区和浦东新区的交易量相差不大。浦东新区陆家嘴板块和杨静板块是中心商务区，金融和专业服务企业的需求继续推动净吸纳增长；闵行区作为一个新的商业区，一直以来都是一个热点地区，租金为3-4元/天/平方米，这在每个区的写字楼市场租金中是非常划算的。

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项目排名

本月，位于杨静板块的许婧商务中心拔得头筹，它的另一个名字是lcm智汇徐汇广场。徐汇集团与香港地产共同开发的大型城市综合体项目位于浦东新区杨静板块核心区，距陆家嘴东侧仅5公里。项目周围有6号线、9号线和14号线，总面积35万平方米。它整合了主题商业中心、滨水精装公寓、内环假别墅、16000个滨河生态文化公园和滨河写字楼集群(建筑面积约120-2000平方米)

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商业库存分析

商业库存情况

本月，库存盈余略微下降至1019.5万平方米，净化周期直线上升至123.69个月。从趋势来看，2017年以来，库存面积有高-低-高的趋势，而3个月移动去污周期有低-高-低的趋势，库存面积与去污周期成反比。出现这种趋势的原因是，2017年商业市场几乎没有供应，在销量较低的情况下，库存仍在缓慢下降。然而，供应在2018年开始大幅增加，但市场并未如预期那样增长，而是疲软无力，导致商业库存持续上升。

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办公室库存情况

办公室市场的库存盈余略微下降至853.62万平方米，但库存与销售额的比率上升至82.89个月。写字楼市场销售低迷的原因有很多:首先，一些房子被解禁后，销售困境没有改变；第二，在“双创新”精神的影响下，共享办公上升，租赁需求上升，购买需求下降；三.供给结构不匹配，大规模交易频繁，中小单位市场进入率低，小微企业和创新型企业需求稳定。

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