易宪容：全国房地产市场价格还在快速上涨

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作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

4月30日，中国指数研究院发布了2019年1-4月中国房地产企业销售业绩100强。数据显示，2019年1-4月，房地产企业销售业绩趋于稳定，75家企业销售额超过100亿元。龙头企业的作用日益明显，房地产竞争格局继续分化。销售额方面，房地产企业100强销售额平均达到313亿元，规模超过100亿的房地产企业增加到75家。碧桂园和万科销售额超过2000亿元，其中碧桂园销售额达到2380亿元；中国恒大、保利发展、融创中国销售额超过1000亿元；500-1000亿元、100-500亿元和100亿元以下的企业分别有9家、61家和25家，房地产企业100强销售门槛提高到74.11亿元。国内房地产百强趋势不仅表明国内房地产市场集中度越来越高，也显示了国内房地产市场总体趋势，国内房地产市场持续快速增长。

随着房地产销售的快速增长，住宅企业的融资规模也快速增长，融资成本居高不下。1-4月，房企融资规模近8500亿元；其中，海外债券占25.6%。2019年以来，住房企业发行海外债券的平均票面利率为8.82%，融资成本进一步上升；4个月内超短期融资券融资总额超过400亿元；前四个月，通过资产证券化融资1000多亿元，占融资规模的12.0%。这也是上半年国内房地产固定资产投资快速增长的重要原因。

国内百强房地产企业销售额快速增长，房地产企业纷纷涌入融资市场。最重要的是，一季度宽松的货币政策、大规模的信贷增长，以及各城市采取的各种宽松的购房政策，促使一些城市房价快速上涨。根据一份报告，在监测的100个城市中，3月份新建商品房的平均交易价格为每平方米13685元，同比增长13.1%。在这100个城市中，23个城市的房价同比上涨超过20%，广东中山的房价同比上涨61%。南通上涨34%，镇江上涨32%，呼和浩特上涨31%，太原上涨28%，上海上涨27%，Xi上涨23%。房价上涨较快的城市主要分布在珠江三角洲和长江三角洲。正如我之前分析的那样，国内房价的快速上涨已经开始。

这一次，中国许多城市的房价迅速上涨，主要是因为政策意图。这些政策意图主要表现在三个方面。一方面，政府缓解了经济增长的下行压力，这导致第一季度国内信贷扩张达到创纪录水平。这不仅表明银行下调了住房抵押贷款利率，也表明银行存款准备金率一再下调。其次，各城市通过引进人才调整了房地产调控政策。此外，4月8日，国家发展和改革委员会公布了2019年新型城镇化建设的重点任务，这自然会给市场一个明确的预期，即在推进户籍制度改革、加快农业转移人口城镇化的过程中快速扩张。第三，房地产调控政策是稳定的，所以房价不应该快速上涨也不应该下跌。在这一政策的指引下，国内房地产市场的价格只能上涨。

正是由于对房地产市场的这种政策预期，国内房地产投资者开始再次涌入市场。最近，珠江三角洲许多城市的房价迅速飙升。基本上，粤港澳大湾区被当作一个借口，投资者蜂拥而至，他们认为这是房价低迷的结果。因为粤港澳大湾区的发展强化了深圳、东莞、惠州、中山、广州和佛山的“同城效应”。由于在同一个城市施工，交通很方便，大大节省了两地之间的时间和成本。因此，深圳的房产投资者在东莞和惠州买房，而广州的房产投资者则进入了中山和佛山的房产市场。当然，香港居民在推高这些城市的房价方面也发挥了重要作用。例如，据我所知，一名香港居民在过去两年在中山购买了148套房子。

换句话说，这些城市房价的快速上涨基本上是由住房投资者推动的。这主要是由政府的行政控制政策造成的。如果政府的行政控制政策不能逐步退出市场，那么其他城市可以找到推高当地房价的理由。国内房地产市场的性质使得回归不可能将自己定位为“只住不投机”。

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