李宇嘉：北上资金加持，大湾区楼市迎来新生力量

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2018年8月，新世界董事长郑志刚透露，新世界在大湾区拥有80万平方米土地，在深圳拥有57万平方米土地，未来将在大湾区投资150亿元。随着湾区人口密度的增加，高科技和创新研发的集中分布，以及港澳与湾区重点城市的互联互通，湾区的物业增值和租金收入前景非常看好，这符合香港房地产开发商的商业逻辑，也预示着湾区的物业市场将注入新的力量。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1大湾区全方位支持香港，房地产市场也是如此。因此，香港实际上已成为大湾区规划的最大受益者。当然，房地产也不例外。主要有两点:第一，解决房地产和金融控制香港经济的问题，使房地产业“以空为中心”；二是解决高房价的困境，减轻香港年轻一代的“损失”，稳定由此引发的各种社会问题。[/h/这是因为香港是海湾地区工业结构中最轻和最先进的城市。只要我们依靠大湾区的腹地，这个腹地拥有广阔的市场和雄厚的科技及制造业基础，香港经济的“虚拟”部分便会立即“真实”。为了实现这一点，有必要与大湾区市联系起来。 因此，计划一公布，林郑月娥就主动表达了自己的立场，香港想加入大湾区的朋友。港珠澳大桥、深圳至中国通道、深圳至珠海通道、虎门二桥、广莞深高速铁路等。都被打开了。在gdp被深圳超越后，香港的房价超过了深圳的经济指标。基建联网后，香港与大湾区其他城市的差距是4至10倍(见下文)。即使不能完全消除，填补10%是一个巨大的溢价。

[br/]2抛出橄榄枝在宽松货币政策中是前所未有的

2019年春节后，香港房价开始上涨，并在2018年收复失地。香港的房价似乎是世界上最高的，也是最难买房的。本来，我担心在“空心态”下，香港的楼价会膨胀。现在，大湾区弥补了这一点。人口继续流入，土地供应继续挤压牙膏。据估计，未来香港的房价将不得不上涨。香港青少年的住屋问题又如何呢？

来大湾区的其他城市吧！不仅房价低，环境好，而且你不必忍受香港的棺材屋。最近，大湾区各城市普遍放宽了对港澳居民购房的限制。例如，珠海提出港澳企业家来珠海享受珠海市民的待遇。即使他们不再在这个城市工作和学习，他们也可以买一套；在广州，只要你提供就业证明，你就可以买一套房子。

允许中山市为在中山没有住房的华侨和港澳台同胞购买一套住房；深圳要求一年以上的劳动合同或华侨证明，一套是限制性的。换句话说，大湾区各大城市已经取消了对港澳购房人居住或工作年限的限制。信号非常清楚。如果你在香港买不起房子，来大湾区买吧。

3您需要的是我应该提供的

根据大湾区的规划，珠海、惠州、中山等地都位于港澳青年创业、休闲养老和海湾生态旅游基地，满足港澳居民的生活需求、创业需求和养老需求，这正是香港最需要的。在香港，不仅年轻人住不起或租不起，老年人也养活不了自己。大量70岁以上的人去餐馆和超市工作。目前，海湾地区港澳居民的公积金业务已经陆续开业。考虑到香港的超低利率环境(基于香港银行同业拆放利率的抵押贷款利率仅为2.375%)，大湾区楼市的萧条效应非常突出。

目前，两岸人民币自由兑换趋势明显，香港版微信也支持跨境汇款，结算流程越来越类似国内汇款。近年来，广东省每年净流入100多万常住人口，其中80%流入大湾区，这是中国其他省份无可比拟的人口红利优势。综上所述，即使是基于投资需求(赚取租金和物业溢价收入)，在融资利率极低的情况下，港澳人士在大湾区置业也是非常划算的。

4香港领导人正在积极部署

最近，大家都说香港四大地产商集体退休，李嘉诚在内地的地位已经很低。然而，除了李嘉诚家族的长寿之外，恒基地产、新鸿基地产和新世界(600628)都在积极部署大湾区地产。例如，恒基兆业在中国内地的土地储备从2014年至2015年仍按“1亿平方英尺”计算，但2017年只剩下4，290万平方英尺，2018年只剩下383，000平方英尺。然而，恒基兆业显然正在增加其在广州和深圳的布局。2018年，在大湾区喧闹的时候，新鸿基重返广州和深圳，并在2018年先后赢得南沙庆生枢纽。

自2016年以来，新世界已从a股退市，并将武汉、海口、惠州、贵阳和成都的房产出售给恒大。戒烟不是着眼于空大陆，而是着眼于大海湾地区。2018年8月，新世界董事长郑志刚透露，新世界在大湾区拥有80万平方米土地，在深圳拥有57万平方米土地，未来将在大湾区投资150亿元。

5湾区迎来新的活力

业内人士都知道，“囤积土地+缓慢开发”，享受长期的物业升值和租金收入，是香港房地产开发商一贯的经营模式。他们退出广阔的内地市场的原因在于内地严格的价格限制、对囤积土地的打击、分配和建设的普及以及市场的下沉(第三条线和第四条线)。在中国大陆的许多城市，“囤积土地+缓慢发展”正变得越来越行不通。但在大湾区，这是一个例外。

粤港澳大湾区是中国未来科技创新的第一湾区，也是中国最依赖的“增长极”。随着湾区人口密度的增加，高科技和创新研发的集中分布，以及港澳与湾区重点城市的互联互通，湾区的物业增值和租金收入前景非常看好，这符合香港房地产开发商的商业逻辑，也预示着湾区的物业市场将注入新的力量。

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