江瀚：隔断房的未来，是堵截？还是疏导？

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作者简介:姜涵，金融专栏作家，上游金融专家顾问评论员

2017年11月，北京开展了大规模拆除隔墙房屋的行动。近日，《北京青年报》等媒体报道称，北京又出现了隔墙房屋。我们应该如何看待隔墙房屋的未来？

首先，在这一阶段隔断室的需求应该得到正视

据《北京青年报》报道，根据2013年7月发布的《关于发布北京市出租屋人均居住面积标准等相关问题的通知》,北京出租屋应以原规划住宅空房为最低租赁单元，不得改变出租屋内部结构。整改一年半后，《北京青年报》记者在调查中发现，仍有一些房屋租赁企业出租分割房屋。

据《北京日报》记者调查，在房地产经纪公司中，翻新空没有生活功能的房间，如起居室，是常见的做法。通常两室一厅改为三室一厅，三室一厅改为四室一厅。

为什么在北京很难治愈这种现象？事实上，我们应该分析北京自有房地产租赁市场的供需情况。去年年中，北京的房租上涨相对明显。当时我们讨论过北京的租金差距比较大。从人口角度看，根据中国社会科学院《北京市社会治理发展报告(2018 ~ 2019)》，北京市常住人口为2170.7万人，北京市“六区”常住人口密度为每平方公里90人。在流动人口大量密集的背景下，住房是所有人的必然需求，租房无疑成为大多数人解决住房问题的重要途径。根据《2018年城市住房报告》(以下简称《报告》)，由于收入水平有限，北京的分摊成本优势更加明显，分摊租金与整体租金的差距相对较小，因此北京的分摊比例达到了57%。

大量的合租居民必然会带来大量的合租需求，但与此同时，北京有800万人口，目前出租屋数量约为350万套，面临着400多万套的租金缺口。在租房这样一个现实问题下，大量的租房需求催生了急需的租房市场，这也为分房提供了需求基础。

我们不能否认，隔断可以增加原住宅的可居住空间，从而降低单元房的租金，在一定程度上缓解租房者的压力。根据《报告》的数据，在目前的北京市场，租户基本上都在20至35岁之间。对于刚步入社会的年轻人来说，贫困的钱包和现实的生活需求实际上是他们不得不租房的重要原因，也是分房无法根除的原因。正是因为需求旺盛，才会有旺盛的供应，而隔断房屋可能成为一个不可避免的问题。

其次，隔断室的未来应该是通灵的，而不是封闭的

事实上，它们也是隔墙房屋。2018年前的隔断房屋和2019年的隔断房屋在质量上有很大的不同。在2018年之前，北京有相当数量的由黑人中介和二手房业主非法建造的隔墙房屋。这些隔墙房屋甚至在一个客厅里分成三四个房间，每个房间都很窄，有很大的安全隐患，并且已经处于被管理的状态。

然而，2019年的隔断房，尤其是长期出租公寓的隔断房，似乎与以前的传统隔断房有所不同。我们可以从媒体报道中看到，如果没有被故意注意或屏蔽，这些隔墙房屋不一定会被发现。可以看出，现阶段出现的隔断房在空房的面积、出租感和房屋质量上都有了很大的提高。

从住房市场安全的角度来看，在北京出台政策是保护租户权益、保障租房安全的重要手段。可以说，拆除分房是大势所趋，从长远来看，分房现象将逐步消除。但从短期来看，市场对隔断房屋的需求似乎很大，短期内很难完全消除。我们可以进一步规范市场，而不是让政府监管不到的角落和盲点出现像游击战那样的隔墙吗？

让我们想象一下，有可能吗？为隔墙房屋引入了明确的标准。一方面，对安全隐患大、严重影响日常生活、受到周围居民严重反映的隔墙房屋坚决取缔，真正规范了市场。

另一方面，对于符合标准要求的分割房屋，允许其存在于监管规定的范围内，市场上的分割房屋完全纳入监管管辖范围。通过许可证或资质的方式，允许一些标准化企业建设既满足市场需求又符合政府标准的分房，实现了市场规范与市场需求的协调统一，使分房进入政府的阳光监管，避免流入政府无法监管的地方，缓解了现状。

由于短期内存在较大的供需缺口，最好的解决办法无疑是让分房作为房地产供应的一种真正形式进入政府的阳光监管，政府应该全面规范分房，用引导分房调控的方法，真正解决当前的租赁问题，实现租赁市场的良性可持续发展，而不是大规模提高租金，缓解当前的租赁问题。

当大量由政府或企业建造的廉租房和政策性公寓进入市场时，分割房将根据市场的供求关系被挤出市场，取而代之的是实物环境好、价格较低的经济适用房。让隔断房成为阳光监管的过渡产品，并在一定的时间范围内存在，然后隔断房将逐渐被已经进入市场的新住宅所取代。这种设计理念可能是同时考虑需求和当前市场形势的理念。

事实上，隔墙房屋并不都是“洪水和野兽”。如何进行合理的顶层系统设计，使隔断房也能从更高的层面服务于北京经济生活的发展，让北京的大量流动人口也能拥有自己的经济适用房，分享北京发展带来的成果，真正提升居民的获得感和满足感，这是我们目前应该考虑的最重要的问题。

本文摘自《蒋寒视力观察》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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