张平：二手房网签量创新高 北京房价会上涨吗？

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从价格上看，自2017年4月以来，北京二手房交易价格持续下降。2018年4月二手房平均成交价格与3月基本持平，与去年4月的高点相比，价格下降了18.2%。虽然下降幅度不大，但却改变了人们的预期。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

今年4月，北京二手房签约数量达到去年5月以来的12个月最高值。

根据最新数据，北京4月份共有13673套二手房在网上签约，比2017年4月下降了19.1%，但比2018年3月上升了22.6%。

尽管与去年同期相比仍在下降，但4月份网上签约的二手房数量已达到去年5月以来12个月的最高值。

从价格上看，自2017年4月以来，北京二手房交易价格持续下降。2018年4月二手房平均成交价格与3月基本持平，与去年4月的高点相比，价格下降了18.2%。虽然下降幅度不大，但却改变了人们的预期。

面对北京二手房网上签约量，我们观察后给出了两大因素:

一方面，随着北京房地产调控政策的深化，许多业主希望在房价高的时候出售，所以当他们看到真诚的买家时，他们愿意以40-50万的低价出售。对于这些业主来说，高房价已经让他们赚了很多钱，所以这是最好的政策，以赚取适当的利润，促进交易，并保持袋安全。

另一方面，许多北京人没有住的地方，而是想把旧的换成新的，或者把小的卖了买大的。这些人是改良型买家，他们经常在三月和四月在小阳春买房子，所以他们可以在装修后的夏天之前住下来。

对于有所改善的购房者来说，他们先卖掉自己的房子，然后向银行借钱，因此他们的财务实力相对较强。

各种数据显示，“3.17新政”后，按需购买成为当前二手房交易的主力军。在北京4月份的二手房交易中，一居室占21.1%，两居室占55.5%，三居室及以上占23.4%。它们主要是中小型单位，而大型单位通常很难成交。

在二手房支付方式方面，市政管理公积金支付比例为29.7%，全额支付比例为26.9%，商业贷款支付比例为19.9%，市政管理组合贷款支付比例为17%，其他支付方式占6.5%。

与一年前相比，可以发现曾经占60%的商业贷款下降到不足五分之一，经过几个月的增加，全额支付的比例逐渐下降到不足30%，使用市政管理公积金的比例持续上升。

在这方面，我们认为，公积金已成为最受买家欢迎的方式，这表明，刚刚需要已成为二手房交易的主要力量。

北京二手房网上签约交易量在过去一年创下新高后，许多人担心北京房价是否会开始回升。

但是，我们认为从网上签约量的绝对数据来看，目前的交易还没有达到正常水平，属于低恢复阶段。

目前，北京的二手房价格只是下跌后的一个接力，一些对楼市持乐观态度的好转购房者集中在逢低买入。我们认为北京二手房价格目前不会上涨有三个原因。

首先，目前成交量的提高根本不足以推高北京的二手房价格。

数据显示，目前北京大约有800万套存量房。即使年成交额为2%，北京二手房市场每年也应该有16万套基本交易。因此，目前二手房只是在逐步恢复的过程中，交易量略有扩大，交易价格趋于稳定。

此外，“去杠杆化和降低风险”使得向房地产开放信贷额度成为不可能。

第一套住房贷款除严格执行30%首付外，第二套住房首付比例不低于60%。自第一季度以来，抵押贷款利率大幅上升。目前，全国平均抵押贷款利率已达到5.5%，未来抵押贷款利率将由空.上调因此，购房者的财务杠杆只会减少，不会再增加。

最后，房地产调控仍将抑制北京房价的上涨。

去年“3.17新政”后，限购令大幅降低了购房需求，而预售证书的严格审查和新房价格的限制又大大减少了新房的供应量，等等。

因此，在严格的房地产调控政策下，不仅二手房“量价俱跌”。随着北京新房供应量的减少，成交量也一直处于低迷状态。目前，北京的房地产市场已经冻结，二手房和新房的成交量不会大幅上升，价格也不会大幅波动。

今年4月，北京二手房网上签约开始大幅增加。经过调查，我们发现主要原因是房地产调控，房价下跌，导致一些改善买家接管市场。但即便如此，每月仅1.3万套的成交量也不足以推高北京的二手房价格。

此外，房地产调控政策仍在继续，抵押贷款利率仍在上升，这足以抑制北京楼市的投机需求。

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