易宪容：房地产为何不能成为短期刺激经济的手段？

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自1998年中国住房货币化改革以来，房地产市场已成为提升居民消费、拉动整体经济增长的驱动力。在某种程度上，中国经济的快速和缓慢增长与房地产市场的调控政策有关。房地产市场经常成为短期内刺激经济增长的工具。在这样的刺激下，中国房地产市场一个接一个地迈上新台阶，使得房地产市场泡沫不断膨胀，各种风险不断积累。

在中共中央政治局7月30日召开的会议上，对房地产政策提出了一些新的想法。也就是说，我们应该坚持房子是为了生活，不是为了投机，实行房地产的长期管理机制，而不是用房地产作为刺激经济的短期手段。“不要把房地产作为短期刺激经济的手段”是一个全新的提法，这意味着房地产市场的调控政策将会有很大的变化，这将真正使房地产市场回归到“坚持房屋是为了居住，而不是为了投机”的定位。

“房子是为了生活，不是为了投机”的房地产市场发展原则已经提出了几年，也是中国未来房地产市场的发展方向。然而，最根本的问题是，一些地方政府没有放弃房地产市场作为刺激经济的短期手段。因为，一些地方政府出台的所谓房地产调控政策，看似抑制了房地产市场，实际上却变成了地方房地产市场的饥饿营销，目的是在短期内刺激地方经济增长。因此，许多城市出台的房地产调控政策越多，房价就会上涨得越快。“不把房地产作为刺激经济的短期手段”是为了扭转地方政府的经济发展思路。

当然，我们必须认真贯彻“坚持住住不投机，实行房地产长效管理机制，不把房地产作为短期刺激经济的手段”的精神。首先要做的是“坚持住房子是为了生活，不是为了投机”付诸行动。要实现这一点，不仅政府的房地产调控政策不能抑制房价(让房价由市场供求机制决定)，还要让地方政府现行的行政调控政策逐步退出市场，加大对房地产市场经济杠杆的调控。坚决运用税收政策区分住房投资和消费(如调整房地产交易税和房地产交易所得税，通过这些税收政策鼓励购买一套住房的消费者，严厉打击购买两套以上住房的投机者)，坚决遏制房地产投机，使房地产市场回归消费导向型市场。此外，必须全面收紧金融杠杆(提高首付比例，提高购买第二套以上住房的人的抵押贷款利率)，并利用经济杠杆迫使房地产投机者退出市场。与此同时，政府不得不通过土地管理和其他政策(即限制在土地拍卖中建造房屋)使房地产市场回归消费市场。只有这样，房地产市场才能逐步走向理性，房地产市场的长效管理机制才能逐步形成。如果中国的房地产市场是一个消费导向的市场，那么中国的房地产市场不仅可以走上可持续健康发展的道路，而且可以释放无限的住房需求，房地产市场也可以成为中国长期经济增长的驱动力。

(作者是青岛大学经济学院教授)