降低房地产挤占效应 加速新旧动能转换

本篇文章2053字，读完约5分钟

中国房地产市场的发展和房地产价格的上涨对制造业投资和消费需求有什么影响？对于这个市场有不同的理解和声音，也成为社会各界讨论的热点。7月30日，中央政治局再次重申“房子是为了生活，不是为了投机”，并强调“要实行房地产的长期管理机制，不能把房地产作为刺激经济的短期手段。”

房地产对制造业投资的影响是双重的，既有拉动效应，也有拥挤效应。拉动效应主要体现在房地产能够有效拉动相关产业尤其是制造业的投资需求。例如，房地产投资不仅会增加水泥、钢铁和玻璃等上游建筑材料的需求，还会带动下游家电和家具行业的需求，从而推动国内生产总值的增长。据估计，自2002年以来，一般房地产业(包括房地产服务业和建筑业中的“住宅建设”)对国内生产总值的贡献率一直在上升，从2002年的6.4%上升到2016年的16.6%。

房地产对制造业的挤出效应主要体现在以下四个方面:第一，房地产繁荣将推高要素价格和生产成本，降低空.的制造业利润例如，2019年5月，100个大中城市的平均土地销售底价和2008年底的住宅商品房销售价格分别为4.8倍和2.6倍，远远超过同期cpi和ppi的增幅；第二，房地产市场占用了大量的信贷资源，从资本方面挤压了制造业。例如，自2008年以来，五大国有银行的贷款余额中个人住房贷款和房地产贷款的余额一直在增加，而制造业贷款的余额却逐年减少。前者从20.5%上升到36.0%，而后者从18.6%下降到11.0%；第三，神话房价“只涨不跌”，容易引发投机，导致大量资金流出实体经济；第四，制造业是技术创新的主战场，房地产对制造业的拥挤会阻碍制造业的技术创新，对制造业尤其是高技术制造业产生负面影响，不利于新旧动能的转化。

自2017年以来，房地产业和制造业投资增长的滚动相关系数(时间周期为4年)开始减弱，并于2018年10月开始转为负值，负相关系数值持续扩大，2019年5月变为-0.3。研究表明，当前房地产投资和制造业投资呈现出“你强我弱”的态势，房地产对制造业投资的挤出效应超过了拉动效应。

与对制造业投资的影响类似，房地产对消费者需求也有积极和消极的影响。在房地产市场发展的早期，在财富效应和消费需求的驱动下，房地产市场的扩张和房价的上涨对消费有着更加显著的正向影响。然而，随着房价的上涨，购房支出和租房支出在人均可支配收入中的比重越来越高，对消费支出的挤出负面效应将越来越显著。

房地产对消费的挤出主要体现在以下几个方面:第一，制造业是居民工资收入的主要来源，房地产对制造业的挤出将导致人均可支配收入的下降。例如，在19个行业(不包括国际组织)，制造业的就业人口比例在2017年达到26.3%，这是吸收就业人口最多的行业。自2014年以来，制造业就业人数开始下降，制造业带来的工资收入增长率也有所下降；二是居民购房投资会消耗储蓄存款，增加居民杠杆率，不利于居民消费潜力的提高。例如，居民杠杆率和房价收入比的同比变化与居民消费增长率成反比，表明居民的杠杆行为和高房价对居民消费有抑制作用；第三，住房支出占居民收入的比重过高，可用于消费的资金比重下降。例如，居民住房相关费用(包括首付款、应付利息和应偿还本金)占可支配收入的比例，从2005年的12%上升到2018年的28%；第四，住房抵押贷款在住房贷款中的比重逐年上升，住房贷款的目的主要是买房而不是消费。住房贷款在一定程度上占用了消费贷款。例如，在五大国有银行的个人贷款余额中，2018年底的抵押贷款比例高达78.8%，比2012年底增加了12.2个百分点。

从商品房销售与消费增长率的相关性来看，商品房销售增长率与社会消费品零售总额增长率之间的相关系数减弱，甚至多次陷入负相关区间，表明当房价上涨时，居民的消费能力和消费意愿明显下降，房价成为影响居民消费的关键力量。

从正负效应的拐点来看，房地产投资对消费需求的拐点在2016年去库存化前后已经到来:2016年之前，房地产对消费具有很强的财富效应和拉动效应，房地产对消费具有正驱动效应，呈现正相关关系，但2016年之后，房地产对消费的挤出效应更强，二者之间的关系变成抑制和负相关关系。

一般来说，房地产对制造业和消费既有正面影响，也有负面影响。随着房地产市场的发展，正负效应不断拉锯战，房地产对制造业和消费的影响呈现倒U型趋势，即房地产对制造业和消费的边际影响将逐渐增加到峰值，然后逐渐减弱，最终可能由正效应演变为负效应。

中国经济经过几轮房地产热潮，房地产对消费和制造业影响的拐点已经到来，拥挤效应已经超过拉动效应。目前，房地产市场的过度繁荣阻碍了我国新旧动能的不断转换，不利于高质量的经济发展。近年来，世界经济正面临百年来前所未有的变化，外部环境的不确定性和不稳定因素不断增加。中国经济要实现高质量发展，必须加快新旧动能的转换，发挥内需的决定性作用。其中一个关键环节是抑制房地产业的过度增长，有效降低房地产的挤出效应。

(吴朝明是财富证券的首席经济学家，李默是财新国际经济研究所的高级研究员)