人民日报：房贷改革有利于精准调控

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房贷改革不是为了“放水”，而是为了顺应利率市场化的趋势。总体利率水平与以前基本一致，实际利息支出基本不受影响。要把抵押贷款改革推向一个准确的深度，就必须贯彻“以人为本”的发展思想

不久前，央行发布通知称，自10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月的同期贷款市场利率(lpr)作为定价基准上调。这项被称为“住房贷款新政”的改革措施引起了广泛关注。大多数解释从利率形成机制开始，分析政策对不同买家群体的不同影响。一般认为，改革前后的利息负担是相等的，对房地产市场的短期影响不明显，更适合于精确调控和城市政策。

首先，新的抵押贷款政策是利率市场化改革的有机组成部分。值得注意的是，在商业银行发放住房贷款时，“市场应该发挥决定性作用”。但目前贷款利率参照基准利率波动，基准利率由行政部门决定，长期保持相对稳定，容易造成资源错配，降低财务效率。因此，参考公开市场操作，特别是lpr，是解决基准利率和市场利率“双轨一轨”问题的关键措施。因此，如果按月将按揭利率与lpr进行比较，自然会及时反映市场利率的波动，有利于风险释放和效率提高。由此可见，房贷改革不是为了“放水”，而是为了顺应利率市场化的趋势。

其次，抵押贷款利率水平总体上没有太大变化，更适合于精确调控和城市政策。市场的主要担忧在于新利率形成机制的随意性。然而，从中长期来看，lpr水平的波动并不是一个松散的结局，它基本上反映了金融服务于实体经济的能力，也将受到必要窗口的引导。短期而言，“加分”也是一种重要的调整手段。例如，目前北京第一套和第二套住房贷款的利率分别提高了约10%和20%。改革后，第一套抵押贷款利率不得低于低利率，第二套不得低于低利率加60个基点。考虑到城市和银行的自由裁量权以及还贷过程中的“利率再定价”因素，抵押贷款利率的总体水平与以前基本持平，实际利息支出基本不受影响。

第三，从宏观调控取向来看，“无房无房”的取向没有动摇，房地产永远不会成为短期刺激增长的手段。为了避免房价的大起大落，尤其是在热点地区，抵押贷款利率作为住房成本的重要组成部分，必然要进行预先调整和适时适度的微调，必然会服从和服务于调控的目标和大局。另一方面，近期各类保障性住房和政策性住房的建设，如上海将农民工纳入共有产权房申报范围，大多属于“先套后贷”的范畴，贷款审批享受一定程度的优惠待遇，实际上分流了相当一部分信贷需求，支撑了抵押贷款利率的整体稳定。

还应该注意的是，一些当地的抵押贷款政策往往是错误的和越位的。例如，一些银行不加区别地收紧了改善要求，甚至拒绝放贷，而一些银行由于信贷额度或交付节奏出现偏差，人为地推迟了审批时间。为了稳定房价，一些城市对公积金贷款客户的存款期限和支付额度设置了不合理的限制。僵化且不断改善的需求群体主要是工人阶级。在大数据时代，可以进行详细的评估，并且没有任何差异的“一刀切”可以有条件地转化为精确的政策。因此，未来住房信贷改革的全面深化必须注重差异化、个性化和精准化的优质金融服务。

归根结底，房地产市场的发展应该贯彻“以人为本”的发展思想；房地产市场调控要以共同富裕为主线。改革开放以来，城镇人均住房面积从6.7平方米跃升至36.6平方米，成绩显著。展望城市化后半期的房地产市场，我们有一个充满活力的微观基础，一个坚实可靠的中观保障，以及多元化高效的宏观工具。只要我们依靠科学的规划、合理的指导和审慎的监督，我们就能实现生活和生活的目标。