姜兆华：西安限购新政能否管住房价？

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6月18日，国家统计局发布了5月份全国住房价格排名。在中国70个城市的排名中，Xi的房价环比上涨2%，居全国之首，成为二线城市表现优于一线城市的“常胜将军”。

作者:一家全国性股份制银行总行零售部主管

自去年以来，以“大规模”吸纳人才而闻名的Xi市，以其居全国首位的房价再次引起了社会的关注。6月20日，Xi平安发布了历史上最严格的限购政策。Xi的房价还会上涨吗？

首先，Xi房价上涨的逻辑

Xi作为千年古都，近年来房价上涨“引人注目”。根据分析，Xi市房价持续上涨的主要原因如下:

(a)人口的涌入推动了住房需求。人口持续净流入是Xi房价持续上涨的主要驱动力。自2016年以来，Xi平安率先在全国范围内招聘人才。2017年，Xi平安以“历史上最大规模”开放户籍政策:放开毕业生落户限制，放宽集体户籍条件，放宽用人单位定义，减少技能型人才，降低投资税，降低购房和入户条件，缩短社保缴费年限。在两年零两个月的时间里，Xi安已经迁入并定居了115.1万人，注册人口超过1004.9万人，位居数百万省会城市之列。居民人口的持续净流入带来了住房需求的持续增长。

(二)丰富的教育资源支撑房价。丰富的教育资源是学区房价上涨的重要原因。Xi大学数量在中国排名第三，211所重点大学在全国城市排名中排名第四。中国中西部省份的教育资源优势明显，比河南、青海、新疆等省份更具吸引力。中西部省份学生的父母在Xi安定居买房，主要是因为子女的教育、深造和未来就业等便利因素。同时，Xi市房价的历史基数相对较低，一度成为城市房价增长的“洼地”。

(3)区域发展潜力有望增加。Xi作为中国千年文明的古都，在地理位置和经济发展潜力上都有很大的优势。2018年，作为关中平原城市群的核心，Xi成为第九个国家中心城市，成为国家中西部崛起战略的重要支点，具有较强的区域辐射潜力。近年来，Xi安吸引了空.的投资2017年，Xi新安引进项目847个，总投资2.35万亿元；2018年，共签约引进项目760个，总投资2.45万亿元；今年1-5月，Xi实际引进内资1549.02亿元，实际利用外资31.25亿美元。Xi历史文化悠久，交通便利，位居国内十大热门旅游目的地城市之首，是中西部最具吸引力的城市之一。巨大的区域发展潜力提高了每个人对房价的预期。

第二，Xi可以限制购买新政策来控制房价吗

5月，Xi房价环比上涨2.0%，同比上涨24.4%，连续6个月领先70个城市。房价的过快增长已经引起了社会的广泛关注。

6月20日，Xi市房管局紧急出台限购新政策。在Xi市限购范围内，从市外迁入户口的家庭(已退伍并随家人定居的除外)购买商品房或二手房的，应在Xi市定居一年或连续12个月缴纳社会保险(或个人所得税)；非Xi安户籍的家庭，只有在Xi安限购区内没有住房，且能提供个人所得税或社会保险证明5年以上的情况下，才能购买一套商品房或二手房。

购买政策的这种定向调整实际上是对以前购买政策的“修正”。这一政策的出台象征性地“收紧”了新定居人士的购房政策；对于那些没有户口的人来说，缴纳五年社会保险是一个严格的限制。从限购政策出台的效果分析，对于直接入户的Xi新“移民”，一年入户政策(社保)可能只是“一点水”，对房价影响不大；对于那些没有Xi市户籍的人来说，社保缴纳期限从两年调整为五年，这无疑是Xi历史上最严格的限购政策。

Xi的限购新政策能控制房价吗？从土地供给来看，Xi市房地产开发的土地供给不足。4月23日，陕西省自然资源厅下发《暂停受理建设用地报告函》，指出2019年1-4月，陕西省共审核上报建设用地面积48300亩，新增23000亩，申报建设用地面积2018年达到计划提前20%的上限，暂停受理建设用地报告。受此政策影响，Xi市土地供应将分阶段紧张，这将在一定程度上加剧Xi市房价的上涨。

从Xi居民购房需求来看，定居人口的快速增长仍是拉动住房需求的主要原因。家庭政策的调整将在一定程度上缓解购房的冲动，但不会减少已定居的人的需求。对于缴纳社保的流动人口来说，那些应该买房的人已经买了，那些不想买或者买不起的人，不管是两年社保还是五年社保，对住房市场的影响都不会很大。从长远来看，定向限购政策的调整或多或少会降低房价的上涨速度，但只要Xi市扩大城镇人口的政策不变，Xi市房价的上涨趋势就不会改变。

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