将“房住不炒”进行到底

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最近召开的中央经济工作会议强调，要坚持住而不炒的方向，全面落实稳定地价、房价和预期的长效调控机制，促进房地产市场稳定健康发展。

这是对近期市场情绪波动的坚定回应。过去几天，有关张家港市是否将取消楼市限购的消息被频繁搜索——有人说“取消限购”，有人说“已经停止取消限购”，还有人说“目前还不清楚，等待正式通知”。

上述消息引起的担忧远不止是张家港市。事实上，全国许多地方都密切关注这些新闻。这是因为很多人认为这不仅是一项城市政策，也是房地产市场政策的风向标。特别是在当前“稳增长、保合理”的大背景下，许多人认为，从2016年“9·30”政策开始的本轮楼市调控政策可能会松动，从而推迟改革。

这种观点已经不是第一次了。决策层多次重申“住房不可投机”和“按市决策”，并收紧了住房企业发债等融资渠道。即使在贷款利率方面，中长期贷款利率也被用来区分房地产市场贷款和包容性贷款。然而，每当宏观经济形势中出现一些干扰因素时，房地产是否会重新打开扩张通道将被人们讨论。

我认为，上述考虑可以说是从旧的角度看待新的形势，而不是着眼于中国宏观形势的根本变化。回顾过去20年房地产业的快速发展，不难发现目前支撑房地产市场蓬勃发展和房价上涨的大部分核心逻辑都发生了一些变化。

首先，城市化将继续，但步伐可能会放缓。在过去20年的房地产开发过程中，中国城镇居民人口的城市化率上升了近26个百分点。其中，不仅有农民工进入城市，还有区域和城市间的迁移。从乡镇向小城市、从小城市向省会、从省会向特大城市的迁移不断推进。在“安顿”的过程中，房地产市场的需求总是旺盛的。根据国家统计局发布的统计公报，截至2018年底，中国常住人口的城市化率接近60%。与发达国家相比，中国的城市化水平仍有很大发展。然而，在当前经济增长方式转变和经济结构优化时期，特别是一些特大城市开始积极转移和转移移民的趋势下，人口流动的高增长率难以长期维持。

第二，旧改革、棚改和人民生活消费水平大幅提高带来的需求改善难以保持高速增长。普通人需求的提高主要体现在人均住房面积的增加和住房质量的提高。一方面，人均住房面积大幅增加。根据国家统计局发布的相关报告数据，2018年城镇居民人均住房建筑面积为39平方米，与1978年相比。增加32.3平方米；另一方面，它是由旧房改造和棚户区改造带来的住房质量的提升。在城市建设过程中，各种改造项目也是许多地区楼市新需求的重要推动力。然而，自2019年以来，棚改等项目逐渐冷却，旧的改革继续深化，但主要侧重于改善，而不是新的建设。此外，随着近年来住房建设质量标准的提高，旧的改革和其他需要大规模释放的困难。

第三，在经济增长方式转变过程中，房地产的“挤出效应”可能抑制其“财富效应”。房地产业对上下游产业的带动作用明显。然而，一个行业的快速发展和某些商品价格的持续飙升也会带来一定的副作用，对其他领域的发展构成“挤出效应”。在过去的几十年里，中国经济高速发展，整个行业和全体人民都享受到了经济发展带来的红利。房地产业的蓬勃发展和房价的上涨也意味着企业的发展和居民财富的增加。但是，随着经济增长的放缓，人均可支配收入增长率与房价增长率之间的差距将会加大，对个人和家庭消费的“挤出效应”将会更加明显；更重要的是，如果房地产占用了太多的信贷资源，其他行业，特别是中小民营企业可以利用的信贷资源就会被挪用。

基于上述考虑，以楼市带动经济发展的老路已不再可行。当然，在具体城市政策的背景下，不可能因为不同地方的不同情况而采取一刀切的政策。房地产市场的监管取决于城市的政策，各地有不同的答案。但唯一可以肯定的是，仅仅依靠房地产市场来推动经济发展永远不会成功，甚至会埋下隐患。只有全面落实依法治市的长效管理和调控机制，稳定地价、房价和预期，才能促进房地产市场稳定健康发展。