李宇嘉：释放空间要素效率 是房地产供给侧改革方向

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最近，中央经济工作会议首次提出“稳定地价、稳定房价、稳定预期”。这意味着在2020年，房地产管理应坚持“保持压力”的理念。具体来说，它不能刺激房地产，导致房价上涨和投资投机的回报，但也防止房地产市场在“稳定人物”的基调下暴跌。这对房地产管理来说是一个全新的理念和挑战。

就“住房不是投机”而言，这种顶层设计的要求将是房地产管理的长期坚持标准。因此，“住在房子里不投机”并不意味着它是正确的调整和控制不放松。处于历史最高水平的房地产市场，客观上有着稳定的需求。

从房地产经营情况来看，今年1-11月的开发投资增速(10.3%)已降至今年以来的新低。10月份，代表市场趋势的70个城市中，有一半城市的二手房价格正在下跌，今年的土地购买量为负值。2020年是全面建设小康社会和结束“十三五”规划的一年。这也是第十四个五年计划的规划年和第二个百年。“稳定”是明年经济工作的核心，房地产市场自然要稳定。

目前，无论是发挥“稳定投资”的关键作用，还是“稳定消费”的基础性作用，还是打好“三个硬仗”的基础，确保民生特别是贫困人口基本生活得到有效保障和改善，甚至继续实施积极的财政政策，房地产作为国民经济的基础产业都发挥着巨大的作用。因此，在房地产市场出现下行迹象后，特别是关键指标给出预警信号后，房地产政策基调主要是稳定的。

但是，正如中央经济工作会议强调的“坚定不移地落实新的发展观”一样，房地产业在落实新的发展观、释放有效需求的同时，还要协调好解决弱势群体住房问题、推进城镇化和释放空.的效率关于房地产的描述，会议草案中的相关表述都放在了“保护民生”的内容中。同时，建议加大城市贫困人口住房保障工作力度，加强城市更新和现有住房改造，做好旧城区改造，大力发展租赁住房。

也就是说，中国房地产的需求潜力仍然很大，但主要在于市场失衡的另一端。首先，是住房保障制度。近年来，国家鼓励大都市地区的发展，户籍门槛逐渐被打破，人口流动性被大大分割。除了低收入的户籍人口和户籍“夹心阶层”之外，稳定就业的新市民和新就业的大学生已经成为城市发展的生力军，迫切需要纳入保护范围。

如果这批人能够被纳入住房保障范围，不仅会促进城市化，释放内需潜力，还会创造包容性增长的新局面。对于房地产业来说，这也将有助于建立一个“租购并举”的新的住房制度，这是稳定房地产市场的支柱。

其次，自1998年“房改”以来，中国房地产市场迅速市场化，城市规划理念、建筑材料技术、社区和住宅设计风格不断创新，导致部分住宅小区在计划住房供应期和“短缺经济”期供应的住宅功能和配套设施越来越跟不上新时代的需求。因此，随着棚改的结束，以功能创新和配套“短板”为基础的旧居住区改造和城市更新被提上日程。

就旧住宅区改造而言，根据住房和城乡建设部公布的数据，初步统计显示，中国有近16万个旧住宅区，涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米。根据这一计算，旧住宅区的改造将是一项造福1亿多居民的重大民生工程。旧住宅区改造有三种类型:一是“三基”改造，主要是修复与居民生活直接相关的水、电、气、道路等市政设施，以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装；二是“升级类”改造，包括建设停车场、活动室、产权房等公共活动场所；第三，“完美”改造，包括养老、文化室、医疗、家政、快递、便利店等设施。

无论是哪一类，都具有供给方结构改革的效果，有利于民生和结构调整。城市更新是这次会议的新提法。对于城市中不再适合现代城市社会生活的地区，这是一项必要的、有计划的重建活动。事实上，除了旧住宅区的改造，随着人口流动的分化，产业结构的升级和互联网的全面植入，生活和生产方式的改变，包括商业、公共活动和工业空房，城市的整体空房结构需要以此为基础(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)