欧阳捷：放松限价令？消除幻觉、能卖早卖！

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你越没钱，就越应该注意现金。紧缩的金融环境也将导致买家数量和购买力下降。在未来的五年里，住房市场的蛋糕将逐年变小。面对消化不良的高价，房地产企业可以提前卖出，即使他们损失一点，也不如卖出去掩盖它们。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁(601155)

合肥有放宽价格限制的迹象吗？

一则网上新闻报道称:“合肥打破了限价！房管局回答:正常现象！”

事实上，房屋委员会的答复并没有太大问题。房地产的位置不同，环境不同，配套设施也不同。当然，房价是不同的，所以有人指责“合肥突破了限价！”，似乎有些完美的责备。

然而，“创纪录的价格正在上涨”是政府部门必须面对的一个紧迫而重要的问题:

很难以高价进入市场

目前，一、二线城市的住房供需关系处于紧张平衡状态。只要房子能上市，它们就不会被出售，而且大多数可以出售的项目已经进入市场。

然而，尚未进入市场的高价底价接近甚至高于周围正在出售的项目的价格，这些项目面临着进入市场的问题。

以合肥为例。自2016年以来，合肥共出售了95块住宅用地。

其中，地价超过100%的高价土地项目75个，规划总建筑面积526.8万平方米，相当于总供应量的80.8%。其中，只有27个项目已经开放。

更多高价项目未能进入市场。底价超过10000元/平方米的项目有32个，最高底价达到22102元/平方米。

去年10月份合肥市商品房平均售价仅为14586.3元/平方米。在“去年10月房价保持在平均水平”的高价位限制下，这些“万元户”进入市场有点困难。

如果限价订单无法调整，总会有一些高价场所无法开工或开业，合肥将被迫增加住宅用地以弥补供应缺口。

然而，合肥市住宅用地本身供给不足。

根据中国指数研究院的数据，2008年至2017年11月，合肥市商品房规划建成面积为1.0191亿平方米，累计销售面积为8487万平方米。如果只有80%的规划建筑面积可以出售，所有供应的项目已经售完。

换句话说，如果合肥不增加供给，现有的高价土地无法进入市场，合肥实际上就没有卖的空间。

在过去的四年里，合肥每年售出1000万平方米的商品房，但今年仅售出283万平方米。由此可见，合肥确实没有卖的余地。

事实上，合肥的住宅用地供应量相当大，近十年来年均供应量超过1000万平方米，但需求更大，因为人口增长预期更高。

截至2015年底，合肥市常住人口为779万人，比国家发改委发布的《长三角城市群发展规划》中2014年的770万人口基数净增9.4万人，人口增长基本符合预期。

《规划》预测，2020年合肥市人口将达到860万，增长90万；2030年合肥市人口将达到1000万。

未来三年，根据人口净增长情况，合肥需要增加至少3000万平方米的商品房供应面积，以保持供需动态平衡。因此，尽管过去年供应量超过1000万平方米，但仍然不够。

然而，合肥市中心地区也面临着无地可建的局面，周边地区“惜土如金”的铺饼建设模式逐渐被摒弃。

高价也要进入市场。

高价进入市场的困难当然不是合肥独有的。

根据中国指数研究院的初步统计，2016年，地价超过100%的高地价项目有700多个，仅开放了30多个项目。

以高价进入市场迫使价格限制放松

尽管限价单在抑制资产泡沫扩大和挤压投机性房地产投机者方面发挥了作用，但它也有两个副作用:

首先，房价上下颠倒，差价巨大，合格的购房者成为支付全部账单的投资者。在南京等二线城市，高净值人士抢房子的现象反映出这些城市的限价令太过激烈，也太过落后。

第二，房价上涨的预期仍然很强烈，尤其是在一些供需不平衡的城市。限价越是过高和矫枉过正，人们就越觉得限价不合理、不可持续，就越觉得房价终究会回归正常。

限价订单迟早会放宽，这仍然是全社会的共同期待。

我们曾经指出，房价不能维持在去年10月的水平。毕竟，环境保护、产能削减和杠杆作用显著减少了供应，而钢筋、水泥和铝型材等原材料的价格都有所上涨，而劳动力成本和资本成本也在上升。很难证明房价没有上涨。

然而，价格上涨的原因似乎还不够。

矛盾的焦点不是价格上涨能否被允许，而是它是否会引起舆论反弹的压力。

“抑制房价逐月上涨”确实在控制房价方面起到了简单易行的作用，但它也给监管机构自身带来了束缚。明年我们应该做什么？那后年呢？我们不能永远回避房价的动态调整。

我们建议房价应该逐步放松[参见欧阳杰:房价会因为利率的普遍上升和库存的急剧减少而停滞不前吗？].

一些高级领导人说:“这是不可能的。普通人(603883，诊所股票)不会同意你方5%的提价。他认为应该降低5%。你能不能放松一下，让这里的房价上涨？”

显然，政府最担心的是房价上涨的预期没有被打消。控制预期比控制房价更难，更害怕为了控制预期而放松房价。

然而，期待需要指导。

合理的理由、恰当的时机、恰当的方法和稳定的政策是有效引导预期的有力武器。

政策引导需要多方努力，不仅房管官员要积极引导、积极应对、纠正误解，而且政策部门、研究机构和大型房企也可以发声，共同引导市场预期，促进合理预期的有效形成。

如果政府放弃它的声音，它将放弃舆论的立场。在政府引导合理预期的情况下，监管将会更加宽松。

房价走势的合理预期是可控的，即使限价指令放松，房价小幅波动，也不会造成强烈的社会反响。

控制房价上涨时控制预期是必要的，控制房价下跌时也是必要的。

然而，大多数人忽略了限价订单的另一个重要功能。

限价指令迫使二手房价格和土地价格下跌

正如我们过去所说，北京的二手房价格在限价订单的压力下下跌是正常的，因为二手房价格高于二手房价格，当然，不是每个人都会买二手房，政府只是想用低迷的二手房价格来压低二手房价格。

北京的二手房出现了更多的向下调整。

据网上报道，“中关村附近校区(000931，股票诊所)的平均成交价约为11万元/平方米，比最高点高出20%以上，北三环校区的价格一直低于6万元/平方米。”

有人说二手房降价只是少数情况。

那是肯定的。

然而，二手房的市场价格取决于交易价格。虽然只有少数房屋售出，但它们是真实的交易价格，它们的交易价格会影响后续的交易。

当市场上有更多的二手房价格下跌时，大多数人会停止思考买卖住房，交易将真正被遗弃。

因此，二手房价格是少数定价模式。

然而，大多数人的房子是为了生活，而不是为了出售，所以自住者并不总是注意房价的变化。他们心目中的房价形象可能是没有下跌的房价，他们更愿意相信即使房价下跌，将来也会回调，这是他们心理价格的锚。

与此同时，人口并没有减少，土地价格也没有下降，这也导致了人们对二手房价格反弹的高预期，尤其是在北京这个像黑洞一样有吸引力的地方。

中央政府还希望限价指令将迫使土地价格下跌——这是避免资产泡沫进一步扩大的方法。

显然，这是极其困难的，因为高地价的受益者非常不愿意放弃这种兴趣。

在土地招标、拍卖和挂牌制度下，政府很难采取措施限制土地价格的上涨，但限价指令对抑制土地价格的上涨起到了一定的作用。

虽然地价还没有下降，但土地拍卖的升水率已经明显降低，抢地的情况也明显减少。毕竟，房价不能超过去年10月份的水平，这已成为今年严格执行的标准。希望突破价格上限的房企也在逐渐打破这种错觉(见2017年9月10日微信文章《欧阳杰:放弃幻想，回归理性，不要直面政策趋势》)

城市正在降温。

实质上，限价指令也迫使房地产企业理性释放。每个人都停止了掠夺土地，土地价格自然会下降。

必须系上铃铛才能解开铃铛。

如果土地价格不降低，房价上涨的预期就不会消散，房价上涨的动能就会一直存在。

最近，财政部于2017年11月公布了财政收支情况。前11个月，全国国有土地使用权出让收入41，390亿元，同比增长35.3%。

今年前11个月，全国土地和房地产相关税收中的契税为4428亿元，同比增长15.1%；土地增值税4581亿元，同比增长17.3%；房产税2430亿元，同比增长18.1%；城镇土地使用税2202亿元，同比增长7.2%。

我们预计今年商品房销售面积将增长3%，销售量将增长7%，这意味着平均价格涨幅不会超过5%，这将远远低于地价和税费的涨幅。

随着土地价格上涨，房地产税也在上涨。

只有降低地价，才能降低土地税费，有效抑制房价上涨预期，降低资产泡沫膨胀风险。

降低地价的核心在于政府的利润

中央经济工作会议提出建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

我们认为多渠道保障意味着将形成包括租赁住房、保障房、普通商品房和高端商品房在内的四位一体的住房体系。

其中，向最贫困的人提供租金补贴，而不是廉租房。当他们的经济状况改善时，政府可以减少甚至停止租金补贴，也可以消除开宝马住经济适用房的管理漏洞。

经济条件较好的个人可以向企业、个人和政府提供租赁住房，包括长期租赁公寓；

有一定经济能力的人可以购买共有产权房、自住限价房、经济适用房和安置房，属于共有产权房。共有房产是划拨土地，政府享有划拨土地的一部分。共有产权可以根据市场评估价值和产权份额自由转让，政府可以在同等价格下优先收购。这也符合十九大报告提出的“拓宽居民劳动收入和财产收入渠道”的要求。

普通商品房实行“限价和竞争性地价”，政府根据土地出让合同控制销售价格，企业根据合同价格提供商品房，有利于土地市场降温，地价趋于合理。

“限价和竞争性地价”的核心是地方政府给普通购房者带来好处，主要是需求和改善需求。

房价是如何限定的？显然，我们不能再用过去的成本定价法来验证房价，而是应该按照现有房价基本保持不涨的逻辑来确定房价，这样才能真正实现抑制资产泡沫膨胀的要求。

与此同时，高端商品房不能再列入统计，房价不再受限制，而土地拍卖制度将继续下去，这样价格越高越好。这不仅可以弥补政府土地税收的减少，还可以释放高端住房的需求，也有助于拦截资本外逃。

没有必要担心开发商争夺过多的高端住宅用地，因为没有价格限制，所以市场有最终发言权。

未来富人购买高价建筑时，没有必要担心价格下跌的风险。只要他们把自己的房子全部买下来，这也是周瑜愿意战斗和承受的。即使这些人受到海外资本的排挤，也与公共财富和国家安全无关。

“限价竞争性地价”能否解决高价土地难以进入市场的困扰？

目前，许多高价项目的预售证书无法发放，严重困扰了当地政府的住房市场管理，明显打乱了住房企业的开发和销售步伐，也造成了市场供需脱节。

这是因为为了保持房价不高于去年10月份的平均价格，我们不得不用大量的低价房来对冲高价房。然而，在去年许多一线和二线城市房价飙升之后，可供对冲的低价房越来越少，因此从高价房中获取证据越来越困难。

例如，去年10月上海的平均售价为3.0134亿元/平方米。不久前，一套上海汤臣产品以每平方米34万元的价格售出。3万元/平方米以下的房子应该套多少套？上海有多少低于3万元/平方米的房子？

当然，房地产企业不愿亏本出售也推迟了在高价位上市的步伐。

“有限房价竞争地价”可以迫使土地价格下跌，通过增加低成本土地，让房企获得多项目平衡的机会，从而减轻房企亏本出售的压力。

更重要的是，“限价竞争地价”将形成长期稳定的市场预期，这告诉大家，普通商品房将长期实行这一政策。房屋企业知道他们只能在将来以这个价格出售，所以他们不会疯狂地掠夺土地。成本控制能力强的住宅企业可以获得更多的土地，这将有助于市场优胜劣汰。

高端商品房市场可以放开吗？

“限制房价、争地”肯定会减少地方政府的财政收入，也会遇到地方政府的顽强抵抗。然而，通过放开高端市场和“补偿大堤内损失”，地方政府有理由弥补土地财政，通过适当的市场舆论引导，不会出现舆论风暴。

一些高层领导说:“这个办法不错，但时机还不成熟。”。

机会什么时候会成熟？

如果“限价和竞争性地价”在普通商品房中得到充分落实，当普通老百姓不再为房价上涨所困扰时，他们可以放开高价市场，我们就可以停止玩这种偷钟游戏了。

限价指令不仅迫使地方政府获利，也迫使房地产企业获利。

房地产公司收回利润是不可避免的

根据25家上市房地产企业的半年度报告，今年上半年平均净利润达到13.73%，这表明房地产企业的利润不小。

尽管一些高价房自去年以来一直亏本出售，但全国房企的整体效益仍然不低。

两年前，我们提出了差价指数，可以对住宅企业的决策逻辑进行简单的分析。

差价越大，空.的利润就越大

如果差价太小，不足以支付税费、建筑安装费用、管理和营销财务三项费用和利润，甚至亏损。

今年以来，全国39个重点城市的住房和土地平均差价为7391元/平方米，基本可以支付税费、建筑安装费用、管理和营销财务三项费用和利润。

合肥市高费率项目的市场差价超过4000元/套。显然，房企已经尽可能地选择了销售策略。

然而，在一些城市，价格差异可能不足以涵盖除土地价格以外的所有成本。

例如，长沙2993元/平方米的差价显然不足以产生利润。换句话说，任何价差小于3000元/平方米的项目都可能面临亏损。

北京、上海、厦门、郑州等地的差价在10000元/平方米以上，空房企的利润相对较大。

从市政府甚至中央高层的角度来看，房企的整体利润还是空.的

限价指令正迫使房地产企业吐出他们赚取的利润。

一些分析师表示:“从宏观角度看，2014年土地出让金和房地产相关税费占房地产销售额的85.8%；从中等城市来看，2015年土地出让金和税费占房价的56.8%；从微观上市企业的角度来看，2015年，土地出让金和税费占房价的56%。

很多人只关注地价和房价的比例。事实上，这些数据对房地产企业来说意义不大。

例如，今年厦门市出售的商品住宅用地平均楼面价格为25602元/平方米，平均售价为38749元/平方米，土地价格占房价的54.4%，这只能说明土地价格过高，差价仍可达到13148元/平方米。

而兰州的平均房价只有2992元/平方米，平均房价只有6762元/平方米，土地价格占房价的44%，但差价低至3770元/平方米，刚好够保本。

因此，一些低于平均差价的项目可能是不幸的。

过去，一些房地产支撑不住，导致整个市场瞬间崩溃。

过去，我不能持有它，因为没有市场。现在我拿不住了，但我不知所措地跳下了楼。亏损的项目可能会成为少数，导致市场下跌。

及时驱散幻觉

现在，地方政府都在关注中央政府的态度，尤其是对明年两会政府工作报告的期待，希望从中得到限价指令将略有放松的暗示。

然而，显然不可能指望中央政府说"价格可以适度提高"，谁卖土地谁就负责。

因为政府很清楚，总的来说，在去年的洪水灌溉和房价飙升的帮助下，地方政府已经是盆满钵满，即使明年降低地价或减少土地出让金，也不会影响大局。

住房企业已经获益匪浅。即使未来三年房价不上涨，多点布局、东亮西亮的大型房企也不会破产。

中央政府的逻辑非常清楚。如果限价指令不放松，资产泡沫不会继续扩大，系统性金融风险也不会轻易发生。

限价订单的逻辑是什么？

限制一线和二线城市就是压制龙头。如果你按下水龙头，你就不能升到天上。至于三四层城市，你可以放手。

换句话说，如果一、二线城市房价不涨、地价不跌，总会有人拿地，供应还是有保障的。第三，四线城市的价格和地价没有限制，所以你可以去任何你想去的地方。

不，住房和城乡建设部部长说，2018年的优先事项之一是在县城减少库存。然而，政府不会覆盖它。

放弃限价单正在放松的幻想。

财政部近日发布了《关于坚决制止地方政府违法违规举债遏制隐性债务增加的报告》，明确表示将研究出台地方债务终身问责和反追究责任制度，坚决消除地方政府认为中央政府会“买单”的错觉，坚持谁借钱谁负责，坚决消除金融机构认为政府会垫底的错觉。

去年以来的洪灾让地方政府摆脱了地方债务，金融去杠杆化也显著降低了系统性金融风险。即使少数地方政府破产，金融机构倒闭，也不会影响大局。

目前，每个人都觉得钱突然不见了。事实上，有一个警告。

全国金融工作会议后，我们说过，流动性吃紧、低货币、高价格是未来金融的新常态。央行已经收集了一壶满是水的水，我们不应该指望在未来三年放松货币政策。

赚钱的路越来越少，给钱的路也越来越窄。流向房地产的资金可能不会增加，而房地产市场基金的目标利率将继续提高，这使得住房企业越来越难以获得资金。

你越没钱，就越应该注意现金。

紧缩的金融环境也将导致买家数量和购买力下降。在未来的五年里，住房市场的蛋糕将逐年变小。

面对消化不良的高价，房地产企业可以提前卖出，即使他们损失一点，也不如卖出去掩盖它们。

即使房价将来会稍微放松一点，恐怕上涨的房价连利息都补偿不了。它拖得越久，损失的资本就越多。

如果你有现金流，你就不会死。也许你可以在市场降温和地价下降的时候再讨价还价。

“现金为王”的逻辑周期回归。

2017年，我们仍在挣扎。新年快乐！

2018年，小心为你加油！

对限价订单的再认识；

它使房价和地价回归理性，地方政府学会了戴着镣铐跳舞；

让市场稳定的预期得到加强，大型住宅企业可以冷静地制定策略；

让房地产利润大幅下降，非住宅企业和中小住宅企业加速退出转型；

让房价变得透明，这样买家可以更好地理解，投机者知道如何接受他们太好了。

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