【经济实说?专家谈】潘?：把调控措施转化为长效机制

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最近闭幕的中央经济工作会议明确提出，要“完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，分清中央和地方的权力，实行差别调控。”会议再次强调要建立长效机制，甚至发出了明确的信号，调控应该继续坚定不移。因此，有必要认真梳理过去一年各项调控措施的实施效果，将符合“房子是为了居住，不是为了投机”定位的措施纳入长效机制。

在本轮楼市调控中，虽然各地的优势和劣势各不相同，调控的重点也各不相同，但采取的主要措施是限制贷款、限制购房、限制销售、限制和增加土地供应。当这些措施转变为长期机制时，不仅要考虑连续性和稳定性，还要根据城市具体政策的原则，有针对性和有重点，区分中央和地方的权力。

限制贷款。这是以往调控中普遍采取的措施，也是本轮调控的首选，旨在降低房地产市场杠杆，防范泡沫风险。总的来说，应长期坚持贷款限制原则，但对急需的、不断改善的需求和投资投机性需求应区别对待。提高二套房贷款门槛及以上的原则可以长期坚持，但对二套房贷款的认定和贷款比例仍有讨论和评估的余地。提高首次住房贷款的标准将会增加那些需要贷款的人的负担。虽然在调控实施的初始阶段，它可以抑制总需求，尽快稳定房价，但随着调控效果的逐渐显现，它可以及时调整，可能不纳入长期机制。

限制购买。为了通过尽快压缩总需求来抑制房价的飙升，限购是以往调控措施的首选。然而，即使对两栋或更多的房屋采取限购措施，改善需求也会受到一定程度的损害。因此，我们也可以在调控效果进一步显现、贷款限制等措施常态化、效果明显的基础上，考虑逐步弱化限购手段。当然，在土地资源稀缺、人地矛盾紧张的地区，限购原则可以长期坚持。

限制销售。也就是说，延长购房后重新上市的时间是一些城市在本轮调控中采取的做法。其效果主要是抑制投机性购买的投资，这应作为一项原则长期坚持。特别是在用自有资金限制房地产投机难以通过限制贷款的情况下，限制销售已经成为抑制房地产投机的一个手铐。然而，一些城市只延长两年到三年，努力有限。我们应该学习一些城市的做法，把限制销售的期限延长到更长的时间。

超出极限。也就是说，限制非本地居民购房的目的是防止房地产资金流入本地并提高房价。在调控之前，一些地区的大规模住房建设旨在吸引非本地居民购买住房，从而刺激本地经济发展。这一措施是否纳入长期机制将因城市而异，不应一刀切。如果当地土地资源短缺，住房短缺，就要长期“圈外”，否则，必然会加剧紧张局势，抬高房价。

增加土地供应。这需要从城市总体规划、土地存量、建设用地和住房存量、人口规模、年龄结构等方面综合考虑。在土地稀缺的地区，应控制人口规模，土地供应不应无限扩大，重点应放在存量房屋的改造上。(作者:潘，原国家统计局统计科学研究所所长？(