疯狂的房地产板块！加息预期下 还能疯过久？

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包兄认为，目前对2018年楼市的乐观预期过高，地产股受益于这种乐观预期。所谓的集中度提高的预期增幅并不小，而且风险确实相对较大。最好小心点！

截至鲍哥写文章时，股市暂时停留在3400点！

应该说，年初的股市行情和鲍哥之前预测的基本一致！

然而，如果我们看看细节，我们会发现有一个板块出人意料地上升！

这是房地产行业！

房地产行业有多激烈？

就整个行业而言，房地产板块指数(300033)从2150点跃升至2300点，全行业涨幅达到7%！远远超过同期市场的上涨！

房地产部门指数

在整个房地产行业中，最引人注目的是泰和集团(000732)。

12月25日，泰和集团上涨了17元左右，股价已经超过了30元！

泰和集团股价

为什么房地产行业在飙升？

我们知道，股市是最能反映未来预期的市场，只要有风有水，它肯定会反映在股价上。

那么，按照这个逻辑，如果房地产行业继续上涨，那应该是房地产市场对2018年有很好的预期和前景！

不过，在此之前，包师兄多次给大家展示了两张图片，它们毫无理由地最好地反映了房地产行业的整个周期。

一个是个人抵押贷款利率图表，另一个是房地产销售额；

个人住房贷款利率

房地产销售额

也许从上面的数字来看，这还不足以让每个人直观地理解这个逻辑。

鲍哥给你几个数字:

最近三轮房地产市场周期的最低点是:2008年12月、2012年2月和2015年2月。

在房地产市场走出低谷之前，个人住房贷款利率无一例外地从2008年9月、2011年12月和2014年9月的高位回落。

从时间的角度来看，考虑到利率对人们预期的滞后效应，可以说抵押贷款利率与人们的购房行为之间存在着最佳的对应关系。

如果我们把房地产股票与上述周期放在一起，我们会发现它们仍然完全一致。

例如，地产股的领头羊万科:(不包括a股牛市)2016年之前，万科的周期性上升速度和利率-房地产周期几乎是一样的！

以前万科的股票走势与房地产市场的发展周期非常一致，但现在它已经跳出了周期的枷锁！

也就是说，根据地产股的周期性表现，2018年应该对应着利率的下降和房地产周期的上升！

但事实真的是这样吗？2018年利率会下降吗？

显然，没有！

从全球角度来看，世界正处于全球紧缩周期，2018年可能是自美联储退出量化宽松以来全球货币政策最紧缩的一年。

在国内，2018年的工作重点已经明确，防范风险，控制杠杆！

货币政策也提出了基本基调:控制货币的阀门！

最近，几乎所有央行研究人员都一致表示，他们应该在2018年加息！

中国人民银行金融研究所所长孙国峰认为，低利率太长了！(鲍兄也写了一篇特别的文章来表达他对这种说法的看法。央行发出了一个重要警告:低利率已经太久了！(

中国央行研究局局长徐中也表示:降低杠杆率并不意味着利率越低越好。徐中表示，低利率很容易加剧资产泡沫，这将导致现实变得虚拟。

最近，央行研究局副局长姬敏表示，自去年以来，工业品价格和企业利润一直在持续上涨，中国短期内将出现空加息。在调整利率之前，通货膨胀和汇率将被考虑在内。

央行的总体态度表明，去杠杆化和降低风险需要加息的支持。

2018年，高于预期的原油价格上涨将导致通胀预期上升，这也将有助于利率继续上升。

所以，从利率与房地产周期的关系来看，中国房地产业在2018年绝对不可能上涨！

既然整体周期不合理，为什么房地产行业仍然如此受欢迎？

目前可以看到几种说法:

一是产业集中度加快，房地产业将出现越来越多的大鱼吃小鱼；

另一种说法是，最近兰州和南京放松限购，改变了此前相对悲观的预期！

这两种说法当然有道理。

然而，如果房地产相关股票想要持续上涨并稳定股价，那么很明显，仅靠并购很难被市场持续认可。没有房地产周期的帮助，没有行业整体繁荣的推动，恐怕这种上升将难以维持！

更令人担忧的是，我们的房地产企业，包括万科和泰和，都在不断地喊着口号，扩大规模，而风险的增长速度却快于利润的增长速度。

根据风能统计，当我们的大多数行业处于去杠杆化和减债的过程中时，房地产行业正逆着增加杠杆化和债务的趋势:

风能统计显示，截至2017年9月，房地产行业的资产负债率为79.3%，比6月末上升0.8个百分点，比2016年底上升2.24个百分点，创下近年来新高；就净负债比率而言，净负债比率达到113.3%，比6月底上升7.8个百分点。据《中国证券报》报道，中型房企的短期债务压力和净负债率分别达到93%和143%，同比分别上升28%和35个百分点，杠杆作用更加突出。

以太和集团为例，虽然太和CEO喊出了明年2000亿元的目标，但与其规模和债务扩张速度并不相称，净资产收益率越来越低:

太和集团的负债率和净资产收益率

除了泰和，包括万科在内的大多数房地产开发商实际上都有目前的发展状况，增收并不增加利润；利润率的增长不足以抵消债务方面的压力！

我们必须知道，当资产沉重、负债高的行业面临货币紧缩周期和债务偿还周期时，它们的风险只会增加，债务偿还压力也会增加:

据风信息，事实上，在2018年，房屋企业将满足债务偿还期。报告显示，在穆迪评级的52家住房企业中，有39家住房企业面临债券到期或进入转售期，总额达392亿美元。其中，恒大面临到期/转卖债券总额54.56亿美元，R&F面临38.95亿美元，绿地和碧桂园分别面临26.32亿美元和22.55亿美元。

有趣的是，房地产股票以前不受市场追捧的重要原因是高负债率带来了抑制估值的风险。现在，这一点还没有得到实质性的改善，但风险似乎已经被遗忘了！

(从其他周期性行业来看，基本处于业绩改善、利润飙升、债务下降增值阶段，而房地产行业债务上升，利润增长率没有增加多少)

当中国经济寻求降低风险时，当货币环境收紧时，人们希望所有行业都减少负债和杠杆，那么，最初被称为风险触发点的房地产行业真的能幸免于难，但却能超越现有背景吗？

如果可以的话。只能说，我们仍然走在过去的路上。

对于房地产行业的龙头企业来说，从竞争的角度来看，借助行业下行背景吞并中小企业可以进一步增强其竞争力，增强行业集中度，并获得一些所谓的主导价值重估效应；但归根结底，这种持续扩张不是一个长期的解决方案。

大到不能倒可能真的存在。但是失败并不意味着不经历痛苦和不面对风险！2008年是最好的例子！

最后，鲍哥想说，如果你真的看好楼市，其实，说实话，买房子真的不如买股票，尤其是地产股。平等投资肯定比买房赚得多！

当然，你必须以持有房地产的耐心来对待房地产股票，还需要整体利率环境和房地产市场政策在很多方面的配合！

附言:鲍哥认为，目前对2018年楼市的乐观预期过高，地产股受益于这种乐观预期，这意味着预期集中度提高不小，风险确实相对较大。最好小心点！