徐远：房价分化凸显经济转型

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中国经济增长的新动能已经出现，以2013年为分水岭的大城市引领经济增长的时代已经到来。在这一点上，我们也看到了产业结构的支撑，这表现在服务业的加速发展和服务型城市、消费型城市的经济增长。

本期的主要作者

不朽的剑——徐苑

北京大学国家发展学院

中国经济研究中心教授

中国改革开放的历史进程和未来方向——住房价格差异凸显经济转型

人口流动趋势的变化代表了亿万人民对未来趋势的判断和选择，代表了一股强大的经济自发力量，不容忽视，更不用说扭曲了。

中国经济增长的新动能已经出现，以2013年为分水岭的大城市引领经济增长的时代已经到来。在这一点上，我们也看到了产业结构的支撑，这表现在服务业的加速发展和服务型城市、消费型城市的经济增长。

宏观问题有微观现象。在这篇论文中，我们寻找微观证据。房地产是国民经济的支柱产业，许多宏观现象都反映在房价上，大家也很关心房价，让我们来看看房地产市场。

图1 2013年是房地产差异化的第一年

图中的三条线显示了一、二、三线城市房价的累计涨幅(2010.06=1)。数据来源:100个城市的房价和70个城市的房价。

首先，看看这张房地产价格图(图1)。这个数字显示了自2010年以来中国一线、二线和三线城市房地产价格的累计增长率。我们将2010年6月的价格标准化为1，前1.96意味着一线城市的价格从2010年6月到2017年8月上涨了96%，几乎翻了一番。二线城市增长了40%，三线城市增长了21%。一个非常直观的结论是，一线城市增长更快，二线城市增长更快，三线城市增长非常缓慢，几乎没有增长。自2016年下半年以来，三线城市开始迅猛崛起，这与2016年国庆以来出台的严格的房地产调控政策有关。由于对一线和二线城市的严格政策控制、对购买、销售和贷款的限制，一线和二线城市的房地产需求暂时受到抑制，大城市附近潜在的三线城市开始上升。

这幅图不仅直观地反映了2010年以来中国房地产价格的基本情况，还包含了一个更重要的信息。你看，图片中的三条线最初重叠到2012年12月。从2010年到2012年，包括2012年之前，我国房地产市场的一个特点是大、中、小城市“同涨同跌”，统计平均后没有差异。我们可以把这三条线向前延伸，得出同样的结论。然而，自2013年以来，这种“同涨同跌”的现象发生了巨大变化。2013年后，一线城市增长尤为迅猛，二线城市增长略多，三线城市增长很少。那些仔细观察过中国房地产市场的人，比如房地产行业的一些人，都知道这种分化现象。

因此，2013年是中国房地产市场分化的第一年。在2013年之前，随意买一栋房子，无论你在哪里买，都会赚很多钱，没有什么区别。从2013年开始，你不能随便买房子。如果你买对了，它会上涨很多。如果你买错了，它不会上涨，但会下跌。例如，在2014年和2015年下半年，二线和三线城市的房价没有上涨，而是略有下降。然而，一线城市几乎没有下降，自2015年夏季以来，它们开始上升，而且上升幅度很大，速度非常快。

那么，分化的原因是什么呢？这背后的真相是什么？在宏观层面上，有一个大词叫“国民经济的支柱产业”，在微观层面上，有一个小词叫“家庭财富的最重要组成部分”，这在宏观和微观层面上都非常重要，对国计民生都非常重要。

房地产价格是一个地区和一个城市经济活力的最重要表现，也是当地经济增长潜力、人口吸纳能力和社会进化力的最重要指标。不断上涨的房价表明这个地方很好，很有吸引力。许多人买房子，所以价格上涨。因此，在这个指标的背后，居民是用自己的钱投票的。从这个角度来看，这个指标比你想到的许多指标都要好，比如收入、学校、医院、道路等。，因为这些指标只看了一个方面，而房价反映了很多方面，包括很多难以衡量的方面，如企业文化、市场环境、做生意的难度，以及政府服务的质量。

从这个角度来看，房地产价格是人们选择的结果，是一个地区深层经济实力的体现。因此，我们需要进一步研究房价变化背后的力量。让我们看看一组数据，看看人口流动的趋势。

图2大城市人口加速聚集

这个数字比较了大城市和小城市在两个时期的人口增长率。数据来源:ceic(图中横轴为2004年的分组依据，2013年对应的分组依据为0-500亿、500-1000亿、1000-1500亿、1500-2000亿、2000-5000亿、5000)

上图(图2)显示了2004-2012年和2013-2015年不同规模城市人口的平均年增长率，前者为2004-2012年，后者为2013-2015年。图为我国287个地级市及地级以上城市的人口变动情况，这些城市都使用了登记人口。在2004年和2013年，我们根据这287个城市的经济规模将它们分为六组，然后观察这六组城市的平均人口流入率。

可以看出，2013年之前，各组城市的人口流入率是相似的。如果画一条趋势线，它基本上是平的，而大城市的趋势线稍快，但并不显著。2013年后，人口流动规律发生了根本性变化。特大城市和大城市的人口持续流入，其中特大城市增长明显，流入量每年翻一番。尽管大城市仍在涌入，但速度也明显放缓。相比之下，其他城市几乎没有人口流入，甚至有人口流出。

因此，从图2可以看出，中国人口流动的规律发生了根本性的变化。2013年以来城市房价的分化并不是一个奇怪的现象，但与背后人口流动方向的变化是一致的。

人口流动趋势的变化代表了亿万人民对未来趋势的判断和选择，代表了一股强大的经济自发力量，不容忽视，更不用说扭曲了。它背后的经济原则可以在以后详细分解。

注:本文已在徐苑微信公众账户上发布。