张宏伟：2018年三季度 房企“生存危机”将爆发！

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昨日，恒丰银行发布内部通知，暂停新增房地产信贷。目前，全国已有多家银行暂停了房地产开发贷款，也不排除一些外资银行或其他风险控制严格的国内银行会跟进！

作者:张宏伟，该政策咨询研究部主任

昨日，恒丰银行发布内部通知，暂停新增房地产信贷。目前，全国已有多家银行暂停了房地产开发贷款，也不排除一些外资银行或其他风险控制严格的国内银行会跟进！

自去年4月以来，全国各城市的利率都已上调。相关统计显示，2017年12月中国首笔住房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率的1.098倍，比11月份上升0.37%；与去年12月相比，首笔住房贷款的平均利率为4.45%，上升了20.89%。

通策研究所所长张宏伟表示:“部分银行暂停授信”、“加息”等楼市“获利空”无疑将进一步收紧房企的融资渠道，而企业的“融资难”问题将进一步加剧。展望2018年，随着调控的不断深入，楼市将进一步陷入"调整期"，今年将成为房企"生死攸关"的关键一年！

政策预期；数量和价格周期

"在2018年的前三个季度，我没有机会喘口气！"

首先，从政策预期来看，2018年3月的“两会”政府选举和19届三中全会新政府预计将于今年10月至11月举行。这两个关键的时间节点决定了在调控中不会放松风向标。

图:重要的会议时间表

从通策研究所的定量周期模型中也可以看出，市场将在2018年第四季度完全进入周期低谷。结合政策实施节点，重大经济政策改革一般将在2018年第四季度全面实施，届时市场将完全度过下行周期，为新一轮经济增长铺平道路，届时相关刺激政策将有机会得到集中出台。

图:核心城市商品房交易量和价格周期趋势示意图

因此，从周期特征来看，这一波房企“困境”至少会持续到2018年底，而且不会有喘息的机会。房地产行业是典型的高负债行业。当市场监管继续收紧，资金继续吃紧时，一旦销售情况不理想，企业的周转能力就会受阻，资金链断裂的风险急剧上升。因此，能够生存的企业必须是“负担得起的”。

经济形势；；货币政策

"在基金赎回压力窗口期，爆发了‘生存危机’！"

其次，从全球经济形势来看，鉴于去年美国“减税+加息”的综合影响，全球资本将流向美国，中国也将如此。为了防止资本外流压力进一步加剧，中国将被动地采取“对策”。预计2018-2020年中国实施货币紧缩政策的可能性很大，2018年很有可能进一步采取技术性“加息”措施进行对冲，这也将对房地产市场形成一定的负面冲击。

根据国内生产总值数据，2017年全国国内生产总值同比增长6.9%，同比增长0.2个百分点。总的来说，国民经济在保持稳定的同时，保持了好于预期的发展趋势。这也意味着中国经济已经见底并趋于稳定。在许多政策的刺激下，未来经济不会有太大的下行压力，这表明中国货币政策进一步加息的可能性越来越大。

然而，如果继续实施“加息”和收缩贷款的政策，将不可避免地影响房地产企业的正常销售。到时候，房企的财务压力会越来越大，可能难以支付。事实上，去年预售许可证得到严格审批，新址的房价被人为降低了10%以上，而严格的网上签约减缓了交易节奏，导致房企结算周期延长。预计这种情况在2018年将进一步恶化，尤其是2018年第三季度，这将成为住房企业支付资金的压力窗口。

那时，开发企业将“以价换量”，通过各种“战略降价”或直接降价来缓解资金周转的压力。如果没有办法通过“降价”等措施解决企业的资金需求问题，企业很可能会进入“卖地卖工程”甚至卖公司的阶段。2011年有绿城案例，2014年有凯撒案例，之前有阳光公司案例。

"在这种严峻的形势下，房地产企业如何在2018年“下蹲”呢？"

因此，综上所述，2018年的调控政策将持续到年底，第三季度左右，房企将面临资金回笼的压力窗口，将爆发“生存危机”！那么，在这种严峻的形势下，2018年的房企如何“熬”下去呢？

营销机会

从营销机会的角度来看，由于土地供应放缓、租赁土地比例增加和土地价格上涨等因素，一线城市已经进入“慢周转”时代。预计2018年的成交量将比2017年有更多的机会，但房地产市场的监管将继续严格执行。很难有大的机会；二线城市，尤其是薄弱的二线城市(如中西部地区和东北地区的省会城市)在2018年仍有大量的机会；在三个四线城市中，一线城市和围绕强势二线城市的三个四线城市已经上演了大量机会。然而，由于房地产市场监管严格，核心城市复苏乏力，这三个四线城市很难有大的机会。其他三个四线城市今年上半年仍有大量交易机会，很难说下半年会因交易量透支而收紧。

获得土地的机会

从征地机会来看，一线和二线城市有更好的征地机会和更好的M&A机会；此外，一线城市周围的三个四线城市和实力较强的二线城市对征地机会相对乐观，而其他三个四线城市则不乐观。然而，一线城市和强大的二线城市无法获得土地，因为直接招标、拍卖和悬挂的成本太高。从趋势来看，是否具有“引进产业”的优势和“产城结合”的能力，将成为这些城市品牌房地产企业在“征地”战略中的竞争焦点。

租赁市场

此外，在2018年，住房企业可以从租赁开始。2018年，房企融资紧张的局面将继续，融资成本将继续增加，但政策将鼓励房地产资产证券化的发展。目前，保利地产(600048，咨询股)租赁住房reits、招商局蛇口(001979，咨询股)长期租赁公寓cmbs和徐汇灵巨reits相继获批，也标志着住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加速。未来，企业将过渡到租赁市场。一方面，这是产业转型的需要。另一方面，租赁市场的资产证券化也将为企业开辟新的融资渠道，租赁业务将不可避免地迎来一个热期。

另外，据了解，“十三五”期间，全国计划供应870万套租赁住房，这意味着在未来3-5年内，一线城市和实力较强的二线城市的租赁市场将得到大力推进。从目前的情况来看，国有企业将通过把现有的工业用地和商业地产转化为租赁住房来增加租赁住房的供应。预计国有企业将继续在租赁市场供给中发挥主导作用，这也将对新屋市场的预期产生影响。

"楼市调整期，买家的机会来了！"

2018年，这项规定将持续到年底。随着信贷紧缩，第三季度市场将出现一波"量价比"的浪潮，届时房价也将更加"宽松"，这是一个清理房子的好时机！

然而，在2018年，"房价在下降，利率在上升"，买房的成本真的"下降"了吗？这可能永远是一个“具体问题的具体分析”的数学问题！

还记得在网络致死率图表之外流传的计算图表吗？

有多少人看过这张照片？购买计划已被搁置。

现在让我们看看房价是涨还是跌。

如果人们喝水，他们就会知道什么时候是温暖和寒冷的。

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