1月40家典型房企融资渠道“大瘦身” 海外融资井喷！

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通策研究所所长张宏伟表示:“部分银行暂停授信”、“加息”等楼市利好消息无疑将进一步锁定空房企的融资渠道，企业“融资难”问题将进一步恶化。今年将成为房企“生死攸关”的一年。

2018年是不利的一年，在房企融资的“明道”和“后门”的几条业务线上，都按下了“暂停按钮”。1月份，房企融资额度继续收紧，各种方式的融资额度比例波动较大。国内银行贷款、公司债券等债权融资均大幅萎缩，住房企业多元化融资渠道被完全阻断。越来越多的房企寻求海外融资，海外发债持续升温，外币融资总额超过人民币。

通策研究所所长张宏伟表示:“部分银行暂停授信”、“加息”等楼市利好消息无疑将进一步锁定空房企的融资渠道，企业“融资难”问题将进一步恶化。今年将成为房企“生死攸关”的一年。

40家典型房地产上市企业1月份融资情况总结

融资总额

链条轻微打滑

2018年1月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业完成融资637.12亿元，较2017年12月的697.23亿元下降8.62%。自2017年10月融资触底以来，11月和12月融资略有回升，今年1月又开始回落。

图1:2017年12月和2018年1月典型上市房地产企业融资情况对比

数据来源:上市公司公告，同一政策研究所

从房企融资方式来看，1月份债务融资金额达到543.95亿元，占房企融资总额的85.38%，低于去年12月份的90.54%；股权融资占融资总额的14.62%，略高于去年12月的9.46%。

图2:2018年1月典型上市房地产企业融资方式占比

数据来源:上市公司公告，同一政策研究所

1月份，公司债券融资总额达到242.38亿元，位居第一，比上个月大幅增长189.90%；

信托贷款融资总额排名第二，比上个月下降43.55%。

中期票据发行总量排名第三，占9.68%；

其中，创新融资方式总量环比大幅下降。除其他债务融资外，国内银行贷款和信托贷款总额环比大幅下降。

融资成本

公司债券和委托贷款利率小幅下调，波动较大

在披露的数据中，1月份融资成本最低的是首创置业为其子公司担保和注册的5亿美元中期票据，发行率为3.88%。

其次，龙湖地产在海外发行了总计8亿美元的高级票据，其中3亿美元在5年内到期，票面利率为3.90%；十年后5亿美元到期，利率为4.50%。

碧桂园分别发行了2.5亿美元和6亿美元的公司债券，期限分别为5年和7年，利率分别为4.75%和5.13%。

R&F地产的全资子公司以5.88%的成本发行了2023年到期的5亿美元优先票据。

华侨城发行的公司债券规模为25亿元，票面利率为5.59%，规模为10亿元，票面利率为5.90%。

融资成本最高的是华夏幸福(600340)向两家关联公司提供委托贷款，贷款总额4亿元，利率高达12%。

海外融资

继续增加，外币融资总额超过人民币金额

2018年1月，住房企业融资仍以人民币为主，其次是美元和港元。

其中，人民币融资289.25亿元，占45.4%，比上个月下降38.01%；

美元融资总额239.95亿元，比上个月大幅增长116个百分点；

港元融资总额为107.92亿元，仅占16.94%。

总体而言，1月份境外融资总额为347.87亿元，较去年12月份的230.61亿元大幅增长。外币融资的绝对值和比例为2017年9月以来最高。

图3:2018年1月典型上市房地产企业融资币种占比

数据来源:上市公司公告，同一政策研究所

40家典型上市房企1月份债权融资情况

1.企业债券连续四个月逐月增长，融资总量达到去年8月以来的峰值，成为大多数房企的主要融资方式之一。然而，国内企业债券仍然只收紧了35亿元；

2.委托贷款和海外银团贷款持续低迷；

3.中期票据在去年12月发行了0次，这是宽松的；

4.除公司债券、中期票据和委托贷款总额较去年12月有所增加外，信托贷款、其他债权、境内银行贷款和境外银团贷款均较去年12月有所下降。

数据来源:上市公司公告，同一政策研究所

公司债

共有7家公司进行了7次融资，总额为242.38亿元

世茂地产、龙湖地产、碧桂园、R&F地产、徐汇控股集团、荣鑫中国，共发行6张总额为32.75亿美元的美元融资高级票据。

中国只发行了一只公司债券，华侨城在2018年发行了第一只公司债券，融资额分别为25亿元人民币和10亿美元。

信托贷款

该项目涉及一家房地产企业的9笔信托贷款，融资金额为92.5亿元

阳光城(000671)为9家子公司担保融资92.5亿元，提供连带责任担保。

中期票据

有两个融资项目，一个在国内，一个在国外，相当于61.66亿元人民币

远洋运输集团完成了一张中期票据的登记，共计30亿元人民币；

首创置业为子公司担保一张中期票据，融资规模为5亿美元。

其他债务融资

融资金额61.51亿元，来自四家上市公司

金科股份(000656，诊断股份)由一家全资子公司担保，融资4.29亿元；

阳光城担保两个下属公司，总金额为6亿元人民币；

泰和集团(000732，诊断)担保6家下属公司，总额50.03亿元；

第一股(600，376股，诊断股)由其子公司担保，金额为1.19亿元。

国内银行贷款

融资55.6亿元，仅占融资总额的8.73%

8家国内银行贷款总额55.6亿元，较上月大幅下降66.91%。

委托贷款

融资15.55亿元

阳光城市2为下属公司提供担保；

泰和集团为下属公司提供了两种担保。

海外银团贷款

融资14.75亿元，占比2.32%

两家公司与海外银行签署了三份融资协议。

1月份40家典型房地产上市企业股权融资情况

碧桂园将2.16%的已发行股本设定为每股17.13港元；

中国金茂将8.43%的已发行股本设定为每股3.7港元；

香港股市其他11家上市公司通过股权融资实施了股票期权计划，总额达2.37亿元。

通策研究所研究员敖裕民认为，作为资本密集型企业，房企无法根据外部资本市场灵活调整和收缩自身规模和现金流。在信贷融资额度不能满足企业需求且融资成本居高不下的情况下，上市房地产企业股东可以通过股权配售向上市房地产企业注资。

表1:2018年1月典型房企债务融资清单

表2:2018年1月典型房企债务融资计划

表3:2018年1月典型房企股权融资列表

40家典型房地产企业名单:万科、恒大、绿地、瑞安地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产(600048、咨询股)、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂地产、金地(600383、咨询股)、招商局、龙湖、R&F地产、雅居乐、远洋运输、荣盛诊断)、泰和集团、首创、徐汇、中国金茂、阳光城、荣鑫中国、首开股份、金科股份、码头、越秀、华侨城、中天