张平：香港楼价连涨21个月背后暗藏啥危机？

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香港房地产市场的崛起，主要是由于内地投机资金的涌入和土地资源的供应不足。目前，香港楼市存在首付率低、按揭利率低的风险，以及一旦房地产泡沫破裂，实体经济无法支撑经济的危机。因此，表面上看，形势是好的，但实际上，危机正在汹涌澎湃。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

香港的房地产市场已经上涨了21个月，这让香港人惊呼他们连首付都付不起。虽然香港政府出台了一系列“热招”来控制它，但结果是险峻而徒劳的。

据说内地的房价上涨很疯狂，但我不知道香港的楼市已经连续上涨了21个月。

2月3日，据香港《大公报》报道，香港房地产市场的高速列车越开越快。去年，香港私人住宅楼宇的价格及租金指数均录得五年来最大升幅，分别上升约14.8%及7.9%。房地产价格已连续21个月上涨，并连续14个月创下新高。

香港现时的楼价和租金上升了多少？在实用面积约为1076平方英尺的三类中小型单位中，去年的增幅与整体趋势相似，约为14.1%至14.8%；其中，九龙及新界甲类以下单位(约40平方米)的价格已分别上升至约12，800元及12，040港元(约110，000元/平方米)。

至于租金指数，上月的指数为187.3点，同比增长约7.9%，这也是过去五年来的最大增幅。与前一年的1.4%相比，增长了4.6倍，甲类单位增长达到9.3%，超过平均值。例如，在香港岛，这类公寓的平均每平方英尺租金已升至44港元，这让更多人尖叫着说他们租不起。

事实上，香港楼市持续上升有两个主要原因:

一方面，受内地房地产政策调控的影响，大量高净值个人对香港房地产市场的发展更加乐观，导致大量内地资本流向香港股市和楼市。因此，香港恒生指数一路高歌猛进，楼市的上涨也是风马牛不相及。

另一方面，土地资源的缺乏，是香港房屋价格上升和下降的原因。香港陆地面积约1104平方公里，常住人口737万，人口密度居世界第三。狭小的土地面积已经成为香港房价被炒得沸沸扬扬的一个重要原因。

人们对香港的印象是土地不够。但事实上，香港有很多土地，但香港政府与内地政府一样，对土地供应非常吝啬。

事实上，香港在土地供应方面吝啬并不奇怪。由于历史原因，香港是中国的一个特别行政区，其面积一直是固定的。与大陆城市不同，空的短缺可以通过兼并而扩大。例如，2017年，杭州将撤出临安，青岛将撤出即墨。香港政府一直很少向市场供应土地，导致土地长期短缺。

鉴于香港市民在租房和买房方面的困难，市场人士呼吁特区政府放宽楼市。

不过，特区政府担心，当楼市急剧逆转时，会对香港的金融体系和经济造成巨大冲击。不过，如果任由楼价和租金上升，也会影响香港人的生活和健康的经济发展。

历史上，香港一直以高房价著称。虽然香港金融管理局在2009年10月至去年5月期间推出了八轮反周期措施，并一再收紧住宅物业按揭乘数，但这丝毫没有阻止疯狂的楼市。

统计数据显示，房地产价格连续21个月上涨，这也成为近几年来持续时间最长的主要上涨趋势。因此，越来越多的居民无法提高首付。

现在的问题是，香港的楼市可能会持续上升，但不可能永远上升，所以大家都担心，如果香港的房地产泡沫破裂，九七年的危机会重演。

那么，香港房地产背后隐藏着什么隐忧呢？

首先，许多人声称他们甚至不能支付首付。有学者建议，特区政府应首先合理放宽一批有能力负担的中产阶级人士，例如月入5.2万至6.7万港元的人士的按揭贷款比率，以帮助他们实现置业梦想。

但是，我们认为香港房价持续上涨的原因是杠杆率过高。如果我们允许进一步举债，香港的房地产泡沫将变得更加严重。

现在是提高首付比例的时候了，而不是把首付比例从20%降低到10%。由于10%的首付相当于没有保障措施，这将会给香港未来的房地产金融带来很大的隐患。

此外，目前的低利率环境让购房者觉得他们有能力支付自己的房子。香港的中长期按揭利率通常为2.5%，按揭期一般长达20至30年。目前，港元与美元挂钩，美联储正开始加息。一旦美元利率正常化，香港利率上升，购房者应该考虑他们是否负担得起。到那时，当所有人都负担不起高昂的房价和利率成本时，20世纪90年代末的房价泡沫将再次开始。

最后，香港政府对土地财政的长期依赖将导致实体经济的集中化。香港政府的财政收入主要依靠房地产，而很少关注实体经济的发展。

同时，香港的土地收入高度依赖房地产业，约有一半的收入来自房地产业。如果香港的房地产泡沫破裂，土地融资不畅，而其他实体经济处于空状态，那么香港经济将会长期衰退。

香港的房地产市场已经上涨了21个月，这让香港人惊呼他们连首付都付不起。虽然香港政府出台了一系列“热招”来控制它，但结果是险峻而徒劳的。

事实上，香港物业市场的兴起，主要是由于内地投机资金的涌入，以及土地资源供应不足。目前，香港楼市存在首付率低、按揭利率低的风险，以及一旦房地产泡沫破裂，实体经济无法支撑经济的危机。因此，表面上看，形势是好的，但实际上，危机正在汹涌澎湃。

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