李虹含：银行与房企的天长地久 终于有时尽了

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多年来，银行从未对住房企业的融资说“不”。没有哪个行业像房地产业一样与银行联系如此紧密，而且这种联系已经持续了很长时间。

最近，甲行下发了《关于暂停受理房地产新信贷业务的通知》。这份文件诞生了，市场震动了。

该行在房地产贷款业务上有一种更激进的风格，市场将其解读为:“就连这家银行都不敢涉足房地产贷款，哪家银行能做到？”"

所谓的住房相关贷款包括帮助房地产企业获得土地、建造房屋、开发、集资和发放个人住房贷款。

自银行开展房地产贷款业务以来，住房贷款增速和房价增速几乎同步上升和下降，这是相互同步的(见图1)。此外，无论是房地产企业、房奴还是试图成为房奴的婴儿，银行贷款都是他们卷入“性”时不得不面对的问题。

图1样板房平均价格与居民中长期贷款比例趋势一致

房企可以借空手套白狼的钱，让高层建筑从地上拔地而起。

房奴在获得贷款时可以拥有一大笔财产，只需偿还利息。

有了贷款，一个婴儿可以成为一个小奴隶。

如今，住房企业的融资几乎是如履薄冰。房地产新闻的热点不再是某个楼盘的开盘，而是“某个”出售资产的眼泪，“某个”分行因银行资产管理计划而被查封，“某个”开发商被限制在资金链的断裂...

自2007年房价上涨缓慢以来，从未有过一年的时间，房企筹集资金也像今天这样困难。

过去，大银行和小银行的行长们迫不及待地哭着向房地产企业乞求贷款。现在，不仅是上述的A银行，几乎所有的银行都拒绝房地产融资，不敢碰它们。

房地产企业和银行真的想分开吗？

更有趣的是，就连个人房地产抵押贷款和抵押贷款配额也不断被耗尽。

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今年，我英俊的小表妹刚刚从中国戏曲学院毕业，她想在北京买栋房子。像他这样的18线明星只想以500万元的统一价格买一套两居室的小公寓，但毫无疑问，他必须获得贷款。除去首付和税金后，他还需要300万元。

然而，他绕着几十家长着帅气长腿、笑容满面的银行跑了一圈，把它们送给了各个银行漂亮的个人贷款经理，却没有征服任何一家银行。

漂亮女孩摊开手说:“对不起，帅哥，没有按揭限额！”

表哥愤怒的握紧拳头，愤慨的道:

“狗眼看人低——将来我可不能让你爬得高，我给你买栋楼！

银行里所有的钱在哪里？个人贷款没有限制，那么房地产开发商可以在哪里建房呢？

他们都是蒙古人，他们都给房地产开发商捐钱，而不是给最需要钱的房奴...

X达、X分行和X桂园都不是活得好好的，他们都是最富有的人，都是靠亚银行的钱养活的。

我希望房企没有钱去盖楼...每个人都会一起玩完..."

他可能真的如愿以偿了！

在过去，“银行”，房地产企业的黄金之父，似乎从来没有轻松借给房地产企业？

像胡、、及时雨这样的银行“老公”，通常都是做房地产的，真的要辞职吗？

房地产开发商会为了确保资金链的连续性而在促销活动中掉眼泪吗？

……

有许多谜题，但事实确实如此，这绝不是一句空话。

而且，他的气话不是真的吗？如今，许多来自北京、深圳的小合伙人通过了限购，但未能获得银行的按揭批准。

回顾2017年的317新政，“离婚法”享受离婚后买房的第一套贷款优惠，不再适用。

面对当前楼市的"五限时代":限购、限贷、限价、限售和限购。

最令人心碎的是，银行通知你，当你通过限购资格并保留限价房时，就没有额度了。

作者亲自会见了一位同事。北京经济适用房的数量终于动摇了两年，但由于迟迟没有向银行申请贷款，导致动摇的数量自动失效；一些换了房子的同事对房子很乐观，卖掉了旧房子，付了新房子换的押金，抵押贷款延期了。原来的房子不见了，他们想买的房子也买不到了，因为没有贷款。

对一个买家来说，最难过的事情是，如果他想成为一个房奴，他就做不到，银行会通知你抵押贷款没有限制。

除了某一家公司、某一家航空公司、某一家过去风光无限的分公司，都遭遇了历史发展的瓶颈。这位国父还出售资产进行融资，甚至李嘉诚也多次出售国内房地产。

未来的中产阶级，正试图成为像我表哥一样的房奴，也面临着他们想买房子却没有钱借钱的局面。房企面临着资金链断裂的风险，而房奴每天都在担忧，盯着抵押贷款利率是升是降。

这些人无一例外地密切关注银行贷款政策的趋势。

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为什么银行对房地产行业如此重要？让我们梳理一下银行贷款流向房地产行业的整个过程。

商业银行对房地产业的金融支持主要体现在两个方面:一是对居民购房的个人贷款支持；二是支持房地产企业融资需求。

而这两条渠道最终流向了房企。

商业银行贷款支持的房地产行业资本链如图2所示。

图2银行对房地产资金链的支持

从房企的角度来看，X达、X科等房企的融资可用于两个目的，一是支付土地流转市场的低成本基金(银监会等政策自2016年9月起限制了房企的征地融资)，二是支付给房地产建设项目的建设者。

从购房者的角度来看，房奴通过银行按揭贷款买房，并在未来偿还银行贷款和利息，形成一个循环周期。资本链在整个周期中的运行依赖于商业银行的房地产贷款，其利息收入也来自于此。

在这无尽的循环中，房地产业和银行业都实现了双赢。

房企、房奴和银行通过“贷款”紧密联系在一起。

从整个房地产业的发展来看，商业银行的房地产信贷促进了房地产市场的供求。

从2005年到2017年，中国的房地产贷款和房地产价格都以每年10%左右的速度增长，这表明房地产贷款在一定程度上支持了房地产销售价格。

1.银行房地产信贷支持住房企业的发展和供应

房地产市场发展的资金来源很多，包括国内银行贷款、外商投资、自筹资金和其他资金，其中外商投资仅占3%。

在自筹资金部分，50%的房地产销售收入(购房者向银行申请的抵押贷款)来自银行，因此房地产企业31%-33%的资金通过银行参与，房地产开发商的银行贷款占自筹资金的50%。

其他资金的最大比例是银行买家申请的存款和预付款(抵押贷款)，占60%。

因此，银行信贷资金在房地产开发资金中的比重为64.8%(银监会统计部门《中国房地产资金来源分析报告》)。

2.银行房地产信贷符合房地产市场的需求

商业银行不仅为房地产开发商提供金融支持，还在销售中为买家提供抵押贷款。从2004年到2017年，居民住房贷款余额和商品房销售余额以同样的速度增长，并保持在20%左右。

综上所述，银行的房地产信贷对房地产业的发展起着至关重要的作用。银行为房地产开发商提供贷款，保证房地产企业的良好供给，同时为房地产销售市场提供抵押贷款和购房资金，使整个房地产市场能够正常运行。

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然而，大地长存，天堂长存；总有一天，两者都会结束，而这无尽的悲伤会永远持续下去。相爱多年的房地产公司和银行终于要说“再见”了。

也许银行对房地产企业还有很深的感情，毕竟这么多年来，房地产企业给他带来了丰厚的利息。但就像生活一样，丈夫满意的妻子和婆婆可能不爱她。

监管岳母现在不得不扮演银行丈夫的角色，而你不得不忍受房地产企业的妻子。

自2016年以来，监管力度大、压力大的金融风险防范态势不断蔓延。所有智库都意识到，中国经济几乎被房地产绑架，最典型的例子是银行和房地产企业之间的捆绑。

供应方结构改革、经济发展和金融从虚拟到现实的转变之间的重要联系是打破束缚，使银行资金能够比房地产更好地为中小企业和实体经济服务。

从数据来看，中国银行的房地产贷款比例(601988，股市)已经迅速下降。特别是自2017年以来，监管当局的监管得到了极大加强。银监会对“三套汇”、“四违”、“四不正”、“十乱”进行了专项整治。并发布了一系列文件，以加强风险管理和控制，弥补监管缺陷和抵押品管理，其中许多文件，

自2016年10月以来，北京银监局等监管部门对表内贷款监管进行了跟踪，从防止表外融资到支持房地产市场贷款，再到全面限制房地产贷款。

没有人能预测，受到成千上万人喜爱的房地产企业会因为经济形势、监管和这些不可预测的外部力量而被丈夫抛弃。房企再也不能享受银行买单的甜蜜时光了。

然而，分手大师说:短期的痛苦比长期的痛苦更好，你需要在最后感到快乐。因此，大多数银行几乎突然终止了信贷指引，调整了贷款结构，并驱逐了房地产企业。

回首过去，没有人能阻挡时代的潮流。十九大报告、中央经济工作会议、中央财政工作会议和历届政治局工作会议提出的一个紧迫命题是，金融要更好地为实体经济服务，强化房地产调控的长效机制。

在这个过程中，房企融资将越来越困难，出路在于“租赁”市场。未来，以“租购平等权”为主体的住房企业融资和个人贷款将大幅增加。

就像夫妻的方式一样，婚姻的激情也消失了。你能改变你的生活方式，重新点燃你的爱吗？

对于房地产企业来说，大力发展“房屋租赁”市场或许是他们重获银行丈夫和监管者青睐的唯一机会。