“摇号售房”的逻辑困境

本篇文章1660字，读完约4分钟

开发商通过“隐形彩票”提高门槛。政府能通过接管来解决这个问题吗？很难估计。

李玉佳

最近，包括上海、南京、长沙、成都、杭州和Xi在内的六个城市开始实行新房抽签政策。摇号与限购、限贷、限价令一起，正在成为热点城市的监管标准。“摇号卖房”已经蔓延到各大城市，或者说这意味着新一轮的楼市调控即将到来。然而，晃动数字意味着稀缺和供应不足，比如晃动车牌号码。问题是，热点房地产市场的成交量和价格修正趋势已经确立。在过去的一个季度里，由审评委监测的40个城市的新房成交量同比下降了20%；在国家监测的16个热点城市中，有12个城市的房价下跌，而领头羊北京的房价下跌了15%。

买入而不是买入。房地产市场情绪不佳。为什么供应短缺？答案是二手房的价格是“颠倒的”。这是近期新房定价的原则:“环比没有增长，而且在逐渐下降。”因此，新房价格“倒挂”，交易成本不规范且高(税费占房价的6%~10%)，热点城市的新房价格一般比同一地区的二手房价格低15%~30%。由于人为的价格限制，巨大的显性溢价空出现了，需求爆发是合理的。不仅是那些急着入市的人，还有那些不急着买房或换房的人，还有投资者等等，都是抱着“赚钱”的心态冲进来的。

因此，市场私下纠正价格扭曲的“灰色地带”应运而生。例如，在预售控制和价格控制下，很难提取资金，利润受到挤压。因此，有一个"歧视链"的"优先全额，不封锁门的抵押贷款，并取消小黄车从公积金"，和消费贷款也很受欢迎。因为全额补足可以节省10万元；另一个例子是，价格被低估了，白花的银子不见了，开发商不愿意和解。牺牲了“捆绑高价车位”和“捆绑高价装修”的策略；此外，依赖关系的业内人士对房屋数量的投机、“茶费”、房屋违约和寻租的权力也相继出现。

可见，在好心做坏事后，限价楼市被异化为一个“富人游戏场”，但它只是被推出。因此，要打破房地产市场的“歧视链”,打破corruption/きだよき0/房所造成的茶费、房屋登记费和后门，并给机会，只是买房子，政府应该主持彩票。4月4日清明节假期，杭州市出台了《摇号细则》。对于注册客户数量超过售房数量的项目，开发商应联系公证处，采用公证摇号的方式依次售房。同时，摇号应优先考虑“无房家庭”(不包括未婚、短期离婚和短期出售者)，并提供一定比例的住房。

换句话说，开发商应该宣传房屋，接受购买意向的登记，并制定一个抽奖计划。然后，在咨询房管部门后，只有在公证和彩票销售计划最终确定后，才能申请预售证书。由此可见，公平抽签已经成为商品房销售的必要程序。不久前，武汉和长沙的“摇号卖房”计划也明确提出“优先选择住房”只是需要，武汉甚至规定40%的住房应该分配给刚刚需要的住房。笔者认为，在“无投机住房”的顶层设计框架下，政府限制房价不就是为了上车吗？因此，先买房是摇号政策的第一原则。

开发商通过“隐形彩票”提高门槛。政府能通过接管来解决这个问题吗？很难估计。馅饼从天上掉下来，每个有钱又没钱的人都想要它。在巨大利益的刺激下，压下葫芦浮上瓢，违规事件层出不穷。摇号具有装饰性的传播效果，刺激需求和对房价上涨的预期。争相购买价格有限的新房意味着每个人都预期未来新房价格至少会涨到二手房的现价，从而填补萧条。政府应该做什么？或者，简单地让新房价格与同一地区的二手房价格保持一致，通过大规模的土地供应、平等的租售权以及通过轨道交通扩大周边等供给方改革来增加供给和转移需求。或者，政府会坚持限价，把数字摇到底，让市场逐渐形成这样一种预期:二手房价格“上下颠倒”也没关系，政府主导的新房定价会变成“市场价格”，整个市场的价格会向这个价格靠拢；政府主导的摇号支持只是需要，这将转移市场需求。因此，限价令和彩票将打破所有人对“调控-放松”周期的预期。问题是二线城市土地供应的总体灵活性不高。近年来，“抢夺战”愈演愈烈，需求不断上升；更重要的是，地方政府的放松政策也急于行动，小动作不断，从而强化了市场“放松监管”将会卷土重来的预期，即价格限制是暂时的，彩票是最后的手段。

(作者是高级房地产研究员)