彭 江：金融业要做好房地产健康发展的助推器

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房地产与人们的生活息息相关。房地产作为国民经济的重要支柱产业，对促进居民消费结构升级和金融业稳定发展具有十分重要的作用。对于金融业来说，迫切需要成为房地产健康发展的稳定器和助推器，从而加快形成金融与房地产发展的良性循环。

在过去的10年里，受人口流动加速等多种因素的影响，城市房价持续上涨。在房价上涨的过程中，大量的金融资本进入了房地产市场，反过来又推动了房价的进一步上涨；房价进一步上涨后，更多的金融资本被吸引到房地产行业，导致房价持续上涨。如果这种循环持续很长时间，泡沫和风险将不可避免地形成。

数据显示，抵押贷款已成为国内银行贷款的重要组成部分，而住房相关贷款占银行贷款总额的40%以上。这种高度集中使得房地产泡沫不断聚集，给金融体系带来隐患，使得实体经济缺乏血液供应，不利于国民经济的健康发展。因此，改变这种状况，促进房地产与金融的良性循环迫在眉睫。

促进金融与房地产的良性循环，就是促进房地产市场的稳定健康发展，以防范和控制金融风险。为此，一是提供资金支持，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，提高住房金融供给体系的质量。二是控制个人住房贷款和房地产开发贷款的杠杆率，防止金融风险过度集中在房地产市场。

银行业需要跟上中央政府政策的要求，增加对住房租赁市场的支持和服务。让金融单方面支持房地产市场的扩张和增长，转而支持租购住房制度的建设。通过对住房租赁市场的金融支持，金融资本将流入房地产租赁市场，促进居民通过租赁解决住房问题。租赁市场的回报率将上升，房价将稳定下来，金融资本也将从住房市场流入租赁市场。由于租赁市场所需资金远低于购买市场，金融资金将流出购买市场，进入实体经济，从而减少金融资本对房地产的依赖。

在控制个人住房贷款和降低居民杠杆率方面，银行业应严格控制信贷供应，严格审查贷款资金流向，防止资金非法流入房地产市场。同时，坚持差别化住房信贷政策，坚决抑制购房投机和投资需求，严格防范金融资金通过首付贷款、消费贷款和信用卡透支等方式进入房地产市场。

在降低房地产开发企业杠杆率方面，要不断创新金融产品，推动房地产开发企业降低杠杆率。2016年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券和房地产证券化产品。同年10月，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，进一步提出通过发展房地产信托投资基金，支持房地产企业向轻资产业务模式转型。金融业需要推出更多的住房租赁公司债券和房地产资产证券化产品，发展房地产信托和投资基金，提供更多的金融产品，促进金融和房地产的良性循环。(本文来源:经济日报作者:蒋鹏)