张平：央行突然降准房地产会出现大逆转吗？

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4月17日晚，央行宣布从2018年4月25日起，将部分金融机构存款准备金率下调1个百分点，以替代中期贷款机制。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

4月17日晚，央行宣布从2018年4月25日起，将部分金融机构存款准备金率下调1个百分点，以替代中期贷款机制。

央行负责人表示，大约9，000亿元的mlf在运营当天偿还，同时释放了大约4，000亿元的增量资金。这是今年第二次RRR减产。前一次是在1月25日，当时中国央行宣布有针对性地削减RRR包容性金融，释放了约3000亿元的增量资本。

从RRR减债的目的来看，RRR减债主要用于偿还商业银行从央行借入的mlf。中期贷款是商业银行向中央银行借款的工具。商业银行通过多边基金从中央银行借钱的过程就是把钱投入市场的过程。

但是，商业银行应在贷款到期后将早期借入的资金归还给央行，并支付一定的利息。

面对央行今年宣布的第二次RRR降息，一些国内专家表示，鉴于今年国内外形势的高度不确定性，今年货币政策应该从中性紧缩转向适度扩大内需。

然而，目前披露的“央行对部分银行实施定向下调存款准备金率”恰好证实了我们的观点，即货币政策正在转向微调。

然而，我们总结出央行降息有三个主要因素:

首先，中国的存款准备金率相对较高，随着空.的下调存款准备金过高造成的问题是现有资金太多，大量资金被锁在银行里，无法使用该用的地方，浪费了资源。

此外，中国国家统计局公布的第一季度国内生产总值同比增长6.8%，低于去年的6.9%。考虑到今年外部形势的重大变化以及国内产能下降和环保压力加大对国内生产总值的拖累，RRR降息将有助于缓解经济下行压力。

最后，央行通过压低RRR汇率来保持社会流动性平稳，以应对近期中美贸易摩擦可能升级以及国内外资本外流对内地社会流动性可能产生的影响。

此外，对于大多数投资者来说，他们似乎也感受到了央行的关怀。

最近，股市经历了持续下跌，特别是4月17日，蓝筹股处于高位，科技股被中兴(000063)拖累，a股即将突破3000点关口，央行的RRR降息也可视为一种支撑。

不过，我们认为，如果央行下调RRR利率，银行的资金可能会通过表外渠道流入股市，但现在所有表外业务都必须摆上台面，监管部门已经加强了这方面的评估和监管。

尽管RRR降息对银行股有利，但流入a股市场的资金可能非常有限。

与此同时，央行宣布再次下调RRR利率，这让许多房地产市场投资者欢欣鼓舞。他们认为，央行这次释放了4000亿元增量资金，这将对房地产市场产生巨大影响。

鉴于中美贸易摩擦的升级，为了稳定经济，中国的房地产调控可能暂时告一段落，一个新的房地产投机周期即将到来。然而，我们认为央行的RRR降息将对房地产市场产生三大影响:

首先，本轮RRR减持肯定会释放一些流动性，其中一部分资金将流向大中型房企。

近年来，大中型房企一直在囤积住房，负债率居高不下。特别是，2016年上半年借入的债务将在今年上半年陆续偿还。因此，释放部分流动性的目的是为了避免大中型住宅企业的流动性问题，这将危及我国金融体系的安全。

当然，央行也同时上调了mlf利率，并引导中长期利率上调，这也告诉房企可以进行紧急融资贷款，但融资成本会比过去更高。

此外，此次RRR降息释放的增量资金为4000亿元，RRR降息当天偿还mlf的存量资金约为9000亿元。此次RRR降息释放的流动性总计达到1.3万亿元。如果这发生在几年前，它肯定会对房地产有利。

但自去年以来，银监会加大了对影子银行的监管力度，所有表外业务(如委托支付、信托等)都应纳入表内统一审批和贷款，并受资本充足率等指标的约束。

在这种背景下，央行释放的流动性不会真正流向居民住房贷款，因为今年有必要降低个人住房贷款的杠杆率。因此，未来释放的资金将流向实体经济，帮助中国经济发展。

最后，央行的RRR降息主要是针对国内和国际经济中的一些不确定性，并及时补充社会运行的流动性。因此，央行上调中长期mlf利率，这不仅表明房地产市场流动性将略有松动，而且利率上升趋势依然存在，房地产融资环境不容乐观。

与此同时，在央行此次有限的RRR降息之后，下一次RRR降息取决于具体的国内和国际经济形势，但可以肯定的是，央行今年不会轻易下调RRR，因为频繁的RRR降息将导致人民币汇率贬值。

目前，央行更倾向于保护汇率或房价。

央行突然宣布RRR降息是为了有针对性地降低工业经济的融资成本，但房地产行业的融资成本只会上升而不会下降。正因为今年房企将面临债务集中偿还的周期，RRR降息的部分资金将流向大中型房企，以规避系统性金融风险。

至于个人抵押贷款，从目前央行引导中长期利率上行的行动来看，空.仍有较大幅度的上调一次RRR降息很难对房地产和股市产生重大影响。

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