房价与城市生活成本

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近年来，中国房地产业持续繁荣。从2003年到2014年，按实际价值计算，中国房价每年上涨10%以上。目前，房价比公寓建筑成本高两到十倍。与此同时，空房屋的数量也大幅增加。这种繁荣往往伴随着房地产泡沫，甚至可能导致房地产崩溃。

近年来，中国房地产业持续繁荣。从2003年到2014年，按实际价值计算，中国房价每年上涨10%以上。目前，房价比公寓建筑成本高两到十倍。与此同时，空房屋的数量也大幅增加。这种繁荣往往伴随着房地产泡沫，甚至可能导致房地产崩溃。然而，考虑到中国家庭的其他投资所占比例相对较小，他们对房地产的需求仍然非常强劲。只要新房供应量大大减少，房地产价格就有很强的可持续性。房地产危机是否会发生取决于中国政府的政策，中国政府必须在稳定房地产价格的好处和限制城市增长的成本之间取得平衡。

与美国相比，中国房地产业的特点是什么？房地产过热会导致金融危机吗？政府在调控政策中应该注意什么？国家经济研究局的格莱泽、黄、马；施莱弗在《有中国特色的房地产繁荣》一文中给出了答案。

从2000年到2010年，美国房地产经历了一个壮观的从繁荣到萧条的周期，创造和打破了财富结构，留下了金融危机的后遗症。根据联邦住房金融局的数据，从1996年到2006年，美国家庭的实际房价每年上升5个百分点，然后从2007年到2012年每年下降6.4%。在2005年和2006年，美国的年建筑面积超过190万套，从2009年到2013年下降到约68万套。

与美国住房市场相比，中国的房地产市场极其繁荣。从2003年到2013年，在北方、广州和深圳的几个一线城市，实际房价每年上涨13.1%。从2004年到2015年，中国35个大城市的实际地价上涨了近5倍。随着物价的上涨，建筑业继续繁荣。从2003年到2014年，中国建筑(601668)公司增加了1000亿平方英尺的建筑面积，平均每人74平方英尺。在此期间，中国每年平均建造550万套公寓。2014年，中国有2900万人在建筑业工作，占城市就业人口的16%。相比之下，建筑业占美国总就业人数的8%，而西班牙最近的房地产繁荣仅占13%。

中美房地产有着显著的差异。与美国相比，height/きだよきだよきだよis的住房率是中国房地产市场的一个明显特征。作者估计，中国的住房存量至少有200亿平方英尺。

此外，中美房地产最重要的区别是政府对房地产行业的参与。首先，中国所有的城市土地都归政府所有，个人和企业只能从政府那里购买和出售土地“使用权”。第二，美国地方政府，尤其是沿海地区的地方政府，反对房地产业的过度发展，而中国地方政府鼓励建设以促进当地的产出和就业，并依靠出售土地使用权来增加收入。第三，美国政府通过税收和信贷政策补贴住房，而中国采取更激进的政策来促进住房建设项目。

作者模拟了未来20年中国房地产的价格。从长远来看，房地产的投机性需求不能长期持续，房价将逐步稳定。价格大约是收入的10倍，按照全球标准来看，这是一个非常高但并不令人难以置信的水平。如果收入增长强劲，住房可以稳步去库存化。如果在20年内保持这一平衡，一线城市的住房平均价值将超过200万元人民币。但是，如果未来的供应像过去一样充足，房地产的实际回报率将为负。

事实上，房地产崩溃并非不可避免，其结果取决于政府的政策。只有当新建住房受到严格限制时，房地产价格才会居高不下。然而，就业率的下降和超高效城市的增长率将大大增加限制新住房供应的社会成本。这的确是一个有中国特色的房地产开发项目:就像现代中国的许多方面一样，房地产的命运取决于政府的决定。

中美房地产在价格、消费结构、空房价和政府角色等方面存在显著差异。事实上，这种差异不利于研究工作的开展，但美国的房地产发展相对成熟并已得到深入研究，这为中国房地产在某些具体方面的繁荣和前景提供了更好的标尺。

根据城市的经济和发展规模，中国城市可以分为四类:一线城市包括四个最发达的大都市，即北方、广州和深圳。这些地区人口密度高，房地产是主要需求，供应有限；第二梯队包括大部分省会城市和一些非常发达的区域城市，这些城市通常有大规模的产业支撑，地方经济相对活跃；第三梯队包括中等至高收入水平的地级市。虽然这些城市规模很小，但按西方标准来看，它们仍然很大；四线城市的经济发展和规模相对较小。根据美国城市的规模和收入，本文还构建了相应的美国城市等级，并努力保持相应的人口分布比例。

上图显示了2003年至2013年中国前三个一线城市的实际价格增长，并将这一增长与1996年至2006年美国前三个一线城市的实际价格增长进行了比较。数据显示，2003年至2013年期间，一线城市的实际年价格增长率达到13.1%，甚至三线城市的平均实际年价格增长率达到7.9%。然而，虽然美国一线城市的房价增长比中国强，但增速比中国三线城市繁荣时期慢，增速仅为中国一线城市的40%。

在过去的15年里，中国的房价上涨如此之快，以至于中国大城市的房价已经基本接近美国一线城市的房价。根据SouFun.com的数据，北京和上海的平均房价已升至550美元，而深圳的平均房价为770美元。旧金山一套公寓的单价是每平方英尺1000美元，而波士顿一套公寓的价格是每平方英尺600美元。考虑到巨大的收入差距，这种价格相似性是显著的。

随着房地产价格的上涨，中国也迎来了一场史诗般的建筑热潮。2013年，中国建筑业产能占中国国内生产总值的6.9%；2014年，2900万人在建筑业工作，相当于中国城市人口的16%。

上图显示了中国和美国建筑面积的增长。可以看出，两国的建筑规模有很大的差异。例如，从2011年到2014年，中国的新建筑面积为459亿平方英尺，人均33.8平方英尺；从2003年到2006年，美国增加了160亿平方英尺，人均约55平方英尺。数据显示，中国房地产市场的新建总建筑面积远远大于美国，但人均建筑面积小于美国。

尽管中美新建住房的规模有很大差异，但仍有相似之处:人均收入与住房供应增长之间存在显著的负相关关系，而且更多的住房是在生产率较低的城市建造的，这导致了生产率与就业之间的不匹配。这种不当建设的原因可能是，最弱的地方政府最积极地促进新住房供应，以此作为促进经济增长的手段，而最富裕城市的地方政府一直在放缓房地产开发。

在房地产繁荣的状态下，中国开发商持有的存量住房和/或きだよよhousing远远大于美国，这也是人们怀疑中国房地产最容易崩盘的主要原因。根据全国房屋建筑商协会的数据，在美国经济繁荣的全盛时期，开发商拥有573，000套未售出的空房屋。与1 . 3亿美国家庭相比，美国的空房屋相对较少。

如下图所示，中国一线城市的库存从2011年的3.1亿平方英尺增加到2014年的3.9亿平方英尺，然后在2015年略有下降。同期，三线城市的总库存从9.4亿平方英尺增加到34.5亿平方英尺。

根据2010年中国人口普查，中国城市住房建筑面积为1110亿平方英尺，其中四线城市为77亿平方英尺、321亿平方英尺、322亿平方英尺和395亿平方英尺。一线城市闲置房屋面积为16平方英尺，其中约10平方英尺为个人所有，5.5平方英尺为房地产企业库存；在二线城市，人均空房间面积为37平方英尺。到2015年，中国一线城市开发商的人均库存将达到6平方英尺，二线和三线城市的人均库存将达到20平方英尺。

与中国相比，美国开发商在2006年储备了52.7万套新房，人均4.5平方英尺。从下图可以看出，2002年和2003年中国开发商和个人投资者的/0/房总存量远远大于美国，并且/0/房并不集中在发达的一线城市，而是集中在四线城市。

美国政府对房地产行业的监管主要在于监管行业和限制供应。一般来说，这个行业几乎不受州和地方政府的影响。然而，中国政府的价格控制和对房地产及相关行业的影响要大得多。首先，国家拥有土地所有权，可以决定哪些开发商拍卖这些土地使用权(通常是70年)；其次，政府对房地产的销售价格也有严格的限制，比如对各地销售的限制；第三，政府的政策影响了所有房地产参与者，如土地的最大比例、住宅开发的上限以及对土地使用的严格限制。

对于开发商和私人买家，中美两国政府采取了截然不同的政策。美国主要鼓励消费者通过抵押贷款买房，但在房地产开发方面采取了一系列限制性政策。中国政府的政策主要体现在抑制房地产投机，包括限制销售，提高首付比例和抵押贷款利率。

从税费的角度来看，美国的财产税与中国的财产税也有很大不同。美国财产税的税基是评估公司给出的房屋市场价值。物业税每年按市场价值的1%-3%的比例征收，大大增加了业主的成本；然而，我国的房地产交易税主要体现在交易中，这是一次性支出，这在一定程度上鼓励了房地产的持有。

房地产价格的飙升、新建筑的大幅增加以及空房价的高企表明，中国存在许多房地产泡沫，并在一定程度上给房地产价格带来下行压力。然而，目前下这个结论还为时过早:与短期投机不同，中国家庭买房是为了长期投资，只是为了需要，所以他们不会在房价下跌时恐慌性抛售。此外，限购令和住房贷款政策也在一定程度上稳定了房地产价格。同时，中国城市化的发展方向不可低估。如果一系列严格的价格限制政策得以维持，房价将处于一个稳定的区间。

然而，对房地产行业的过度控制将带来巨大的成本，这不仅会影响钢铁、水泥和建筑等上下游行业的效益，还会降低地方政府税收和土地使用费收入。

中国政府的另一个选择是提高建筑质量和住房供应，同时规范房地产行业，这将大大降低住房投资的预期回报率，但这不仅会提高新购房者的福利，还会使现有业主遭受损失。然而，一旦房地产泡沫引发金融危机，损失是巨大的，难以挽回。当银行业强大时，房地产泡沫的破裂影响有限，不会造成长期损害，就像19世纪90年代的洛杉矶一样。展望未来，确保金融体系的安全比仅仅关注中国城市的高房价更为紧迫。

芒格斯报告

猫鼬报告是由道教风险研究所、中国行为法学会金融法律行为研究会和深圳大学风险研究中心联合发布的一系列宏观经济研究成果报告。

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