楼市最强调控！刚刚 11个城市一起动手了

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2017年8月底，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布文件，确定首批13个试点城市利用集体建设用地建设租赁住房。当时只有北京和上海实施了。

房地产市场最强有力的监管已经全面实施！

2017年8月底，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布文件，确定首批13个试点城市利用集体建设用地建设租赁住房。当时只有北京和上海实施了。

近日，官方回复称，另有11个试点城市将正式启动，这标志着13个试点城市已全面进入实施阶段。

一个

房地产市场是监管力度最大的，登陆11个城市

今天(1月26日)，国土资源部官方网站1月16日发布了国土资源部和住房和城乡建设部联合批复的《意见》，指出同意在沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市实施集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

《意见》的核心内容如下:

1、试点城市应把握正确方向。严格履行试点城市人民政府的主要职责，统筹推进试点工作，并监督项目选址、建设和运行各环节的落实；完善合同履行监督机制，切实维护村集体组织、农民、企业和租户等相关主体的合法权益；建立租金监控机制，租赁项目应合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁；鼓励金融机构参与试点建设，按照法律法规提供金融产品和服务。

2.试点城市要统筹城乡建设用地和空房源布局。项目应与周边地区基础设施和公共服务设施配套项目统一考虑，明确配套设施建设的主体和标准，实现与周边地区公共服务均等化。规范集体建设用地建设租赁住房的审批和监管程序。加强政策宣传和舆论引导，发展规范有序的住房租赁市场，形成可复制、可推广的制度成果。

3、试点城市不得随意改变试点实施方案的内容，省级国土资源、住房和城乡建设主管部门应当加强对试点实施方案实施的指导和监督。国土资源部和住房和城乡建设部将适时进行调查和监督。

文件还公布了沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都的具体实施方案。有意者可点击本文左下角的“阅读原文”下载附件。

二

对房地产市场有什么影响

集体建设用地对房地产市场有什么影响？要理解这个问题，我们必须知道什么是集体建设用地。

根据中国现行的土地制度:城市土地属于国家所有；农村和郊区的土地属于集体所有，但法律规定属于国家所有的除外；宅基地、自留地和自留山也属于集体所有。

然而，用于城市建设的集体土地不仅在郊区，而且在核心地区。由于一些特殊的原因，这些土地是城市规划和建设中遗留下来的。

正常情况下，集体土地只有在国家征地程序将土地产权变更为国有土地后才能开发建设，建成的房屋才能上市交易。如果没有国家的土地征用程序，农民就不能获得有效的权益，不在这些土地上建房就不能进入市场进行交易。这种房子被称为小产权房。

深圳就是这种情况。当城里的农民发现他们所占土地的价值后，他们拒绝让政府以低价征收，并加班加点地建造他们自己的房子。这是城市中响彻全国的村庄。因此，深圳没有集体土地，所以深圳不在13个试点城市之列。

换句话说，深圳早就走过了用集体建设用地建房的道路，但当时政府文件不允许，所以不能上市交易，反而成了天然的廉租房。现在，13个城市已经获得了政府文件的许可，可以在集体建设用地上租房，这对房地产市场有很大的影响。

集体建设用地出租房屋，是对国家“同时出租、同时出售”制度的补充。这将稳定包括北京、上海、广州、成都、杭州、武汉、南京、郑州和厦门在内的13个城市的租金，但不会导致其下降趋势。有两个原因:

1.13个选定的试点城市大多是人口规模和流量非常大的城市。这些城市的人口仍在增长。虽然租赁住房得到了补充，但增长速度并不比人口增长率快。

广州、杭州、南京等城市每年人口增长数十万，几年内仅供应几十万套租赁住房。

佛山和肇庆也在试点范围之内，代表着三个四线城市，探索这两类城市的租赁制度。

2.集体建设用地上建造的租赁住房成本较低，未来租金可能会相对低于市场，这也对租金有一定的抑制作用。

三

房价会下降吗

很多人认为实施这项政策对楼市是一个很大的利润，但这其实是一个误解。

集体建设用地被批准建设租赁住房，对住房价格有一定的抑制作用，但不能改变其缓慢上升的趋势。有三个原因:

1.该文件规定，出租屋建在集体土地上，而不是商品房。也就是说，政府只同意政府与村民合伙建造出租屋，用于出租而不是交易。

目前，政府不会允许集体土地进入拍卖市场，因为一旦开放，就相当于宣布小产权房合法化，目前政府不会让小产权房“转正”。

广州市发布的《广州市集体建设用地租赁住房试点实施方案》中明确提出，要坚决杜绝新建“小产权房”，确保试点工作有序可控。

2.因为集体土地还不能进入市场，它对现有的商品房土地供应体系影响不大，政府也不会允许它影响商品房市场，因为土地仍然是中央政府和大多数地方政府的命脉。

根据2016年的数据，中国国有土地使用权出让收入为37457亿元，同期财政总收入为15.9万亿元。此外，与房地产相关的各种税收约占财政总收入的1/3。

3.由于成本较低，集体建设用地建造的出租屋租金可能相对较低，这在一定程度上可以转移或延迟部分消费者的购房需求，但很难消除。

此外，在这些试点城市中，大部分城市的人口增长非常好，对住房的需求每年都在增加，而租赁住房不能满足住房需求，而地方政府的土地推进模式是基于常住人口，而不是实际的人口控制。

土地供应的增长率跟不上人口的增长率，所以即使在杭州、武汉、南京和成都这样的大城市，房价也在上涨。

最后，我们要清楚说明，政府推行“租卖并举”的目的，也是为了遏抑楼价，放缓楼价的增长。

有人说政府应该尽快开征房产税来抑制房价。更不用说房产税在未来很长一段时间内都很难开征，即使开征房产税，也不会给空.带来太大的利润

从一些国际案例中，我们可以看到香港、伦敦和美国都有征收房地产税，但结果如何呢？香港和伦敦的房价位列全球前两位，而美国的房价在2017年再次创下新高。