齐俊杰：全国房价正在抬头！

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前天，也就是4月18日，统计局公布了全国的房价。从环比情况看，新房价格上涨的城市比例达到84%，即70个城市中有59个城市的房价逐月上涨，从大家比较关注的二手房环比数据看，只有北京、上海、福州、厦门、郑州、武汉和成都略有下降。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

前天，也就是4月18日，统计局公布了全国的房价。从环比情况来看，新房价格上涨的城市比例达到84%，这意味着70个城市中有59个出现了单月上涨。房价上涨的情况，以及二手房的数据，大家都比较关心，只有北京，上海，福州，厦门，郑州，武汉和成都比前一个月略有下降，而与去年同期相比，北京二手房，其他城市的价格都有所上升。我们应该知道，去年3月，北京启动了317新政，全国也掀起了新一轮的调控高潮。3-4月，房价是全年最高的，所以现在的房价比去年同期高，说明大部分城市的调控没有效果。

此外，在房价下跌的城市，我们看到了北京等政策措施，也看到了各种经济适用房入市对房价的稳定作用。然而，一个不容忽视的现实是，北京、福州、上海、郑州、武汉和成都的涨幅都过大。根据2015年的房价水平，尽管北京二手房同比下降6.8%是真实有效的，但仍比2015年高出46%。厦门高39%，上海高40%，所以我们总是说官方的说法是房价的过度上涨总是被抑制，分类调控取得了实质性的效果，但是老百姓(603883，诊断股)真的觉得平均价格上涨了10000，调控后便宜了1000，所以这是从各自的立场看同一个问题形成的差异，双方都坚持自己是对的。

客观地说，目前楼市仍有很强的预期。虽然我们已经颁布了这么多的控制政策，但也有优点和缺点，这些都不是重点。比如价格限制政策，我一直持怀疑态度。你越是限制价格，开发商就会越是囤积房产，不愿意在外面卖，故意拖延开盘时间，从而导致许多城市的新房急于出售。另一方面，新房价格明显低于二手房价格，所以它们一出来就被抢购一空。这种明显的套利机会使得投机气氛更加激烈。因此，表面上，我们的做法是住没有投机，但实际上，这是引诱房地产投机裸。数据是好的，但体验更差。因此，经过整整一年的调控，全国大部分地区的人们仍有强烈的看涨预期，甚至许多地方被迫通过摇号买房。这本身显示物业市场仍处于非常火热的状态，强烈的期望只是被政府压制。一旦现在放开限购，这种冲动肯定会像火山爆发一样释放，房地产市场肯定会飙升。

如前所述，2008年后，房地产市场逐渐金融化，金融化的特征是杠杆加预期，因此我们必须从这两个维度仔细观察监管的思路。我们的政策确实是去杠杆化，但许多民间金融创新是为了增加房地产市场的杠杆，如首付贷款，如消费贷款和各种抵押贷款。就期望而言，正如我刚才所说，我们的新房子是受限制的。将看涨预期转化为套利机会，这让预期更加确定。因此，在这样的政策环境下，房地产市场的热度不可能降低，对住房和住宅的投机还没有登陆。说白了，投机气氛更浓了。

加上我们最近的RRR降息，货币宽松的预期越来越强烈。现在很多地方都有传言说宏观货币环境将开始逐渐宽松，至少市场利率会降低。我们不隐瞒货币环境正在好转，这肯定会对房地产市场极为有利，甚至比股市和实体经济更有利。出于同样的原因，房地产市场是一个强烈的期望，只要有资金，它就会流入。虽然我们也采取了一些措施来限制销售，而且限制还在增加，但这只是稳定房价的一种方式。在强烈的预期下，减少流动性实际上有利于稳定高房价。虽然它吓跑了一些房地产投机者，但也减少了销售行为。如果没有抛售，房地产市场的价格不可能真正下跌，但也不会下跌，预期也不会改变。过去一年，冻结楼宇的政策就像一块海绵，不断吸纳更多资金进入楼市，为炒楼积聚力量。许多人都在等待政策放松的那一天，然后赚大钱。

因此，现在不是我们乐观的时候，而是悲观的时候。说白了，除了北京和其他地方，中国大部分地区的房地产市场监管并不明显，甚至适得其反。你越想稳定房价，使其不涨不跌，房地产投机者就会越无所畏惧，知道你骂得凶，但实际上关心房地产市场，所以他们会更加肆无忌惮。此外，随着国内外问题的不断出现，如果贸易问题影响了经济增长，它会不会再次带来房地产的“夜壶”？我只能说我不希望如此，但现在可能性越来越大，全国房价也在再次上涨。十有八九，如果我们现在不发表声明，监管会越来越宽松。

即使房价还能上涨，我也不认为房地产市场会是一个投资机会，因为为了保持稳定，对流动性的限制会越来越紧，所以你的房子的市场价值在上升，但达成交易会变得越来越困难。如果你疯狂到不想卖，那么你最终肯定不会愿意打折出售，所以95%的人只能看到房子的市场价值，却看不到回报，一个人拿不回钱，只能看到市场价值，这绝对不是一个好的投资。因此，任何想投资的人最好不要加入这种兴奋，这是最后的报价。如果你手里有投资住房，你最好尽快做好准备，不要在短期内重返这个市场。永远记住，如果你没有赚到最后一枚硬币，房地产市场永远不会在顶部出售，因为价格的顶部一定是流动性的底部。但是如果你只是需要住在自己的房子里，建议你早点买，因为你可能没有足够的时间，也负担不起。如果房价将来再次上涨，你的心态可能会完全失衡。到时候，也许进去会有一个真正的高潮，那会更惨。

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