江瀚:工行将个人住房贷款年龄提到70岁 房价会涨？

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最近关于房地产市场的新闻可以说是层出不穷，而关于工行的新闻可以说是占据了最近房地产新闻的头版，那么这是什么新闻呢？4月19日，经中国工商银行总行确认，工行已将个人住房贷款借款人的最高年龄从65岁延长至70岁，借款人年龄与贷款期限之和不得超过75年。

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

最近关于房地产市场的新闻可以说是层出不穷，而关于中国工商银行(601398)的新闻可以说是占据了最近房地产新闻的头版。这是什么新闻？4月19日，经中国工商银行总行确认，工行已将个人住房贷款借款人的最高年龄从65岁延长至70岁，借款人年龄与贷款期限之和不得超过75年。当这个消息传出时，可以说每个人都不知所措。这是中国工商银行抵押贷款的限制吗？中国房地产市场将会发生什么？

首先，抵押贷款的长期困境

房地产信贷市场，尤其是个人住房贷款市场，一直是中国住房贷款的主流。贷款买房也是大多数中国人买房最重要的方式。众所周知，最长贷款期限是30年，但这有一个很大的问题，那就是商业银行的政策不是30年。目前，大多数商业银行对个人住房贷款的要求是借款人的年龄+贷款期限不应超过70年。如果一个人超过40岁，那么他就没有

在某种程度上，这导致许多想买房的人承受了更高的按揭压力。随着中国人口老龄化的加剧，一方面，中国人的平均预期寿命在增加，另一方面，中国人的工作年限也在向后移动。虽然国家规定的法定退休年龄男性为60岁，女性干部为55岁，女性非干部为50岁，但这个退休年龄只是一个参考值，城市中不断退休的现象十分明显。因此，购房的实际贷款需求与目前的退休状况之间存在一定的矛盾。

工行表示:为了适应中国人口发展趋势，满足不同年龄段居民特别是中年及以上居民的住房改善需求，缓解他们的经济压力，工行近日将个人住房贷款借款人的最高年龄从65岁延长至70岁。借款人年龄与贷款期限之和不超过75年；个人住房贷款的最长期限仍然是30年。新规定的消息是在18日下午5点左右披露的，广州的许多按揭公司表示，他们已经收到工行的口头或微信通知。据报道，工行总行已下发文件，仍需等待抵押制度调整后才能正式批准同一笔贷款，但新规定尚未在工行网站上公布。

例如，如果一个50岁的买主需要买房子，如果贷款年龄和贷款期限之和不超过75年，买主可以申请长达25年的贷款。与之前仅20年的贷款相比，每月的还款压力会小得多。

假设他需要一笔200万元的贷款，按最新的基准抵押贷款利率6.49%计算，并按等额本息法计算。如果他有20年的贷款，他每月需要偿还14，899.69元，如果他有25年的贷款，他每月需要偿还13，491.65元，这可以减少他的家庭每月1，408.04元的生活压力。

二是房贷政策放松，房价到底怎么走？

抵押贷款政策已经改变了，我相信每个人都最关心的是房价会怎么样。

首先，根据政策，如果银行贷款政策放松，将在一定程度上刺激房地产购买需求。例如，一个家庭可能会觉得由于购买期的限制，它负担不起这么高的月付款，所以它可能会压缩自己的需求。购房期已经放宽，所以一些家庭可以承担买房的负担，从而在一定程度上选择购买合适的房子。因此，如果其他可控条件保持不变，住房需求的增加可能导致房地产价格的上涨。

其次，虽然我们从理论上分析它可能导致房地产价格上涨，但我们实际上应该分析需求水平。当今中国的大部分需求，尤其是住房需求，实际上具有非常明显的年龄层次特征。大部分需求集中在30岁以下的年轻人，改善需求也集中在30-50岁的中年人。因此，我们仔细分析后会发现，真正受益于工行政策的人并不多，因此不太可能引发房地产市场大规模的需求波动，对房价的影响也相对有限。

第三，这只是工行的政策调整，对市场的影响相对有限。但是，我们需要认识到，工行是中国最大的商业银行，工行的每一项政策都会带动其他商业银行跟进。因此，未来所有商业银行都有可能调整个人贷款的期限，这可能会给整个市场带来放大效应，从而带来整个市场的供求波动。

综上所述，房地产政策的放松实际上对中国房价的影响有限，不会带来太大的市场影响。房子主要是用来居住的，而不是用来投机的，这种基调保持不变，这需要我们认清。但是，我们应该注意的是，随着中国人民银行的置换和RRR减息的实施，原有的货币政策加息周期的判断可能会发生变化，未来的货币政策在加息或降息方面会更加灵活，货币政策对房地产的影响会加大，这需要我们的关注。

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