周文豪：我国“在宏观上不缺房了吗”？

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为什么在过去十年左右的时间里，房地产市场总是有一个广阔的市场？为什么房地产市场在走下坡路？野火从来没有完全吞噬过它们，它们在春风中又长高了？......经过反复思考，我的结论是:这些现象，这种现象只是表明，广大市民，广大市民在新的城市仍然是无产者，他们没有自己独立的产权住房！

作者:周文浩，中国民生银行“殷敏智库50人论坛”研究员

2017年7月，国家统计局发布了数据。中国居民平均住房建筑面积为40.8平方米，其中城市人口平均为36.6平方米；农村人口平均为45.8平方米。与世界其他国家相比，中国的人均居住面积已经上升到世界第三位，第一位是美国，人均67平方米；第二是意大利，人均43平方米。日本，所谓的发达国家，人均只有19平方米。统计局的统计数据一发布，大多数普通人(603883，诊断股票)就感到平均分了。当然，更引人注目的是，市场上的一些媒体和专家认为，中国住房市场已经饱和，甚至出现了严重的过剩；由此，他们推断出中国房地产市场存在严重泡沫的结论，并认为没有支撑房价稳步上涨的基础，中国房地产市场的发展是不可持续的。那么，实际情况是否如这些媒体和专家所说的那样？为什么普通人的个人经历与媒体专家所谓的“专业”判断不一致？钥匙在哪里？.....作者想谈谈对这个问题的一些不成熟的看法。

1.中国住房市场存在供求结构性矛盾。简而言之，农村或农村住房就足够了(如果按常住人口计算，农村地区的人均住房面积实际上可能超过100平方米)，甚至可以说是过剩的，但城镇特别是城市的住房供应不足；城镇和小城市(县城和部分地级市)的住房供应基本能够满足需求，部分城市甚至有一定程度的剩余。但是，重点城市(包括北方、上海、广州、深圳、南京、厦门等一线城市、省会城市、国内生产总值超过5000亿元的经济强市、城市人口超过300万的地级市等)的住房供应情况。)远远不能满足实际需求。在中国城市化的浪潮中，人口不断地从农村转移到城镇，从城镇和小城市转移到大城市。农村住房总体需求下降，小城市住房需求总体增速相对缓慢。因此，简单地平均城镇居民和农村居民的人均住房面积，简单地平均小城镇和大城市的人均住房面积，实际意义不大。欧洲和美国已经完成城市化，而中国仍处于城市化的中期阶段(城市化率为58%)，处于以空.为背景的两个经济体中简单地比较住宅建筑的人均建筑面积是没有实际意义的。

2.我们不能简单地将高住房拥有率视为我国住房市场饱和的证据。所谓住房拥有率是研究世界上居民生活状况的常用指标，其含义是指全社会拥有自有住房的家庭所占的比例。根据财政部2016年发布的数据，中国家庭的住房拥有率超过85%。根据其他来源的统计，这个数字甚至达到了89%。因此，根据这些数据和指标，一些媒体、专家和官员认为，中国的住房市场已经完全饱和，甚至出现过剩。事实上，这一观点的错误与根据上述高人均住房面积得出的中国住房市场已经饱和的结论中的逻辑错误完全相同。首先，高住房拥有率也是一个总体概念，它忽略了数据内部的结构性矛盾。其次，由于这一概念的定义是，拥有产权的家庭住在自己的房子里可以算作分子，这一概念忽略了一群拥有产权的人的房子，但这更方便家庭成员的工作、生活和学习，或者出于其他原因，他们不住在自己的房子里，而是租别人的房子。简单来说，这些人既是租户又是业主。在大城市，这样的人不在少数，而且越来越多；在西方国家，也有许多这样的人。因此，我们不能根据一个国家住房率的蒙骗概念来判断这个国家的住房市场是否饱和。更重要的是，普通人都住在自己有产权的房子里，这实际上表明人口流动性很差，人口流动频率低，劳动力的活力和人才的创造力没有得到广泛激发，人口因素没有得到有效优化。这些都只是反映出城市化水平很低，经济社会发展水平还很落后。亚美尼亚拥有世界上最高的住房拥有率，达到96%，基本上没有所谓的城市化概念；世界上住房拥有率最低的国家是瑞士，不到34%。欧美发达国家的平均住房拥有率为40%。因此，我们不能得出错误的结论:中国的住房市场已经饱和，没有空，因为住房拥有率很高。住房拥有率越高，城市化的空空间越大。

3.在中国的城市或城镇里有多少房子是一个问题。因为中国的住房市场有各种各样的住房，其中，最好的统计是商品房和旧私房，因为有房产证或完整的购房合同。此外，还有其他类型的住房，如福利房、集中配送房、军队配送房、商品房、集资建房、经济适用房、小产权房、廉租房、公租房、限价房、事业单位公寓等。，都很具体房地产的登记还没有完成，也就是说房地产的登记已经完成，而上面提到的某些房产肯定是没有登记的，因为这类资产的产权不在不同的地方，不同的部门可能会有不同的理解，它们也属于不同的管理部门。因此，弄清中国住房市场上有多少房子，甚至陕西Xi有多少房子，是一个难题。这个问题实际上是中国房地产市场的典型国情之一。在1978年之前，中国在中华人民共和国成立后的30年内没有建造任何商品房，但它确实在城市里有房子。当然，当时国有企业的大多数工人都住在棚户区；在1978年至1998年的房改之前，全国各地零星地修建了一些商品房。但是，由于改革开放和经济发展的加快，我市一些行政企事业单位确实有条件改善职工的住房条件，所以他们修建了一些福利房。房改后，2003年以前，全国没有商品房建设热潮，城市普通百姓没有真正从上到下接受房改。从1998年到2003年，一些城市的一些单位还在进行福利分房，当然，也有一些是以集资建房的名义。2003年以后，全国才真正大力开展商品房建设。事实上，商品房在中国的发展只有15年。在此期间，2010年之前，由于全国范围内的管理不到位以及土地招标、拍卖和悬挂政策的突然收紧，一些基层组织与当地开发商合作混水摸鱼，建造了大量小型房产。这是中国房地产市场供给方面的实际情况，也是中国房地产市场的国情。这是一个很难弄清楚到底有多少套各类住房的问题。在这种情况下，认为中国住房市场存在过剩在逻辑上是不合理的。

4.作者还试图根据统计局发布的相关数据来计算中国城镇的房屋数量。在这里，我们不计算农村地区的房屋数量，因为农村房屋，尤其是那些离最近的县城十公里以上的房屋，对现代住房市场来说毫无意义。根据2016年全国人口统计，全国城镇(含县城)常住人口为6.32亿(城镇常住人口为8.2亿)；人均居住面积为36.6平方米。因此，据估计，中国城市住房总建筑面积为231亿平方米。此外，据笔者统计，1987年至2017年上半年的住宅销售总面积为139亿平方米(其中住宅建筑134.3亿平方米，别墅4.7亿平方米)。与前面提到的231亿平方米相比，这139亿平方米有很大差距。因为只计算了139亿平方米的销售面积，而不计算1987年以前的销售面积(当然，从1978年到1986年，实际的住宅销售面积很小)。按照80平方米的平均套数，139亿平方米折算成1.74亿套；231亿平方米转换为2.89亿套。补充说明住宅销售面积不等于商品住宅面积，有些住宅统计是在销售，但它们不是商品住宅。当然，1998年以后，住宅销售面积可以等于新增的商品住宅建筑面积，约为134亿平方米，按每套房80平方米计算，相当于1.6亿套房。应该说，1.6亿套房可能相当于中国商品房的数量。那么剩下的1.3亿套房(假设套房总数为2.89亿)应该是其他类型住房的总数。

5.如果将城市化进程考虑在内，中国城市目前的总居住面积或住房数量是不够的。作者始终赞同“城市化”，但不赞同所谓的“城市化”。根据中国人口统计，截至2016年底，中国的城市化率约为46%(城镇常住人口约为6.32亿，总人口为13.83亿)。根据国际公认的标准，以75%的城市化率，不考虑人口增长，未来至少有4亿人进入城市；如果城市化率达到80%，未来将有至少4.7亿人进入城市。根据新增的4亿人口，未来中国城市人口将超过10亿。面对10亿人的生活需求，平均每户80平方米的2.89亿套住房够吗？丁到丁，毛到毛，一户一套房，不需要改善，不需要婚姻和住房，不需要独居，没有投资需求，当然也没有投机需求；上海的住房供给与上海的住房需求相匹配，北京的住房供给与北京的住房需求相匹配，乌鲁木齐的住房供给与乌鲁木齐的住房需求相匹配，咸阳的住房供给与咸阳的住房需求相匹配……相应的供求结构是完美的……这些都可能吗？当然不是。当然，模仿邻国朝鲜的低水平配给制度在理论上是可能的。当然，在我们国家，不可能有这种选择。因此，面对前所未有的城市化进程，中国城市的住宅总面积或住宅数量无论在数量上还是在结构上都远远不够。请注意，上述计算还假设总人口不会增加。事实上，中国近年来的人口自然增长率在5%以上。如果考虑到新的人口因素，中国城市的总居住面积或住房数量将更加紧张，远远不能满足新的城市居民的住房需求。

6.此外，如果我们考虑到中国城市生活水平的提高，现阶段中国城市的总居住面积、总住房数量和生活水平远远不能满足城市居民和家庭不断增长的正常生活需求。首先，如上文第一点所述，重点城市，尤其是一线城市和一些二线城市，正面临着新增人口和现有居民对改善住房的需求日益增加，更不用说住房标准，甚至连基本住房都无法满足。其次，大城市80%以上的老房子都是1998年以前建成的。没有电梯，没有车库，没有砖混结构，没有保温、隔热、防盗、防火，没有小学、幼儿园的配套设施，甚至没有统一的物业管理。这种房子的生活水平很低。更不用说古老的私人住宅，其中许多是平房。后来，人们普遍建造私人住宅，更不用说城市中的棚户区和村庄了...这些房子的生活水平很低。那么，对于城市中的老房子、旧私房、棚户区和村庄的居民来说，最简单和最直接的改善需求是改善他们的生活条件，并住在有电梯、物业、安全、绿化、住宅区和配套管理的建筑物中。大致说来，上述1.3亿套住房中至少有一半需要更换或重建，以满足改善需求，也就是说，至少有7000万套商品房需要更换或升级。按照每户100平方米的计算，这种基本改善至少需要70亿平方米。2016年，中国住宅销售达到14亿平方米，是历史最高水平。根据这一最高水平，仅70亿平方米的改善需求就只能在五年内不吃不喝地得到满足。因此，我们的住房市场饱和了吗？城市，尤其是重点城市的住房，什么样的资格谈过剩？

自2002年以来，无数的专家BLACKPINK出现在舞台上，大声疾呼房地产市场过剩，无端指责房价泡沫严重，撕裂房地产，甚至大力唱响整个中国经济！当然，早在1989年就有一篇报道，说房地产市场过热，100年不吃不喝是买不到套房的！最著名的有、王、、、牛刀、、、等。当然，像马光远和叶檀这样的摇摆派也可以被视为房地产市场的失败。现实一次又一次地打击着这些失败的枪支。多年来，这些坏枪的错误言论误导和伤害了许多居民和家庭！它可以被描述为一个长长的列表！他们中的一些人改变了他们最初的错误观点。例如，韦杰曾在2013年表示，“如果房地产市场不崩溃，我会跳楼”，现在他承认，由于供应短缺，主要城市的房价可能会上涨。当然，更多的是“死老鼠不着凉”，被蒙住眼睛的愚蠢的空顽固分子，如时寒冰、曹建海、牛刀，他们已经到了“我想我就是这样”、“真理在我手中”的地步。事实上，只要对具体问题进行具体分析，解决一些简单的数学运算问题，运用最简单的逻辑和回归最初的常识，就不难撕开楼市的画皮，洗去楼市的无知。

然而，作者也想知道为什么没有人能做这样简单的常识和数学运算。没人相信吗？每个人都宁愿蒙着眼睛听一些所谓的“瓦工”胡说八道。为什么在过去十年左右的时间里，房地产市场总是有一个广阔的市场？为什么房地产市场在走下坡路？野火从来没有完全吞噬过它们，它们在春风中又长高了？......经过反复思考，我的结论是:这些现象，这种现象只是表明，广大市民，广大市民在新的城市仍然是无产者，他们没有自己独立的产权住房！潜意识里，他们希望以低价买到自己家满意的房子！这表明城市，尤其是重点城市的住房供应远远不够。这难道不能解释城市，尤其是重点城市对住房的潜在需求有多大吗？它是如此巨大，以至于当你突然回头看时，你会发现“所有的空人头都是死牛”！在这种背景下，市场上的一些媒体和专家不知道他们从何说起“住房过剩”这个词！！！

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