余丰慧：住房冻结式调控 对海南考验不小

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海南的想法之一应该是利用自然地理位置和资源，如马来西亚，建立一个国家养老基础和发展养老产业。随着中国老龄化的到来，养老产业潜力巨大，成就巨大！

作者:余丰慧，华中科技大学副教授，著名金融评论家。

4月22日晚，海南发布了历史上最严厉的调控政策。从现在起，海南将实施严格的限购政策，并在已出台限购政策的基础上，实施全球限购。

海南住房制度升级越来越严重

在新一轮房地产调控中，海南在短短几个月内三次上调调控政策。去年下半年，海南开始在海口、三亚等城市实施限购政策，从基本限购到无限贷款。非居住人口在海口主城区购买的第一套房必须有一年以上的社会保障缴费记录，并在取得五年的产权证后方可转让。

就在最近，海南增加了调控政策。五指山、宝亭、琼中、白沙四个中央生态核心区的房屋只能出售给该市县的居民。申请商业个人住房贷款的首付比例不得低于70%。

4月22日晚10点，海南楼市调控政策第三次升级，这次升级基本上是对非海南籍外国人在海南购房的冻结调控。调控的杀手锏是:非居民家庭在海南购房，必须提供至少一份家庭成员在海南24个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明，即海南各种性质的住房对非海南籍、在海南工作两年以上的家庭关闭了大门。这是最难和最苛刻的。这意味着海南岛各地完全冻结了外国家庭的购房。当然，海口、三亚和琼海更严格。

海南楼市的冻结调控意味着什么？谁最“受伤”？

笔者个人认为，这既不是投机需求，也不是投资需求，而是非海南外国人的改善需求。根据机构数据，在海南的非海南外国人的住房需求占88%。这88%的需求是海南房价上涨的主要驱动力，也就是说，外国人是海南房价上涨或飙升的原因。如果88%的需求被完全“消除”，那么抑制海南房价上涨的关键就完全掌握了。因此，只有从抑制房价和抑制房价的角度来看，海南的举措才是绝对有效的。但是，必须明确的是，这80%的非海南外国人的需求绝不是投机性投资，或者说他们大部分不是投资性投机，而是改善需求。

大多数海外买家在海南买房的目的是旅游、度假和养老，属于“候鸟”客户，他们每年冬天“飞”住，春天“飞”走。什么是改善住房，即标准和标准提高了需求。海南在这一轮的冰冻史上有着最严格的调控，而这部分需求的改善是最受伤害和影响最大的。

另一个受影响最大的是海南经济本身。本届海南政府出台了如此严格的房地产调控政策，显示了政府要打破强人手腕的决心，以及彻底摆脱过去对房地产经济过度依赖的自信和信心。海南省省长沈晓明表示:“房地产作为海南的支柱产业是不可持续的，但事实上，世界上没有一个国家或城市将房地产作为支柱产业。”这突显出海南现政府改变对房地产依赖的决心。

然而，理想是满的，而现实是瘦的。冻结调控政策出台后，对海南的考验很大。数据是最有说服力的。近十年来，房地产可以说是海南的支柱产业。根据海南省2017年房地产交易数据，2017年房地产增加值占海南省国内生产总值的9.8%，领先于其他行业。其中，三亚去年的房地产开发投资甚至高于其国内生产总值。突然刹车后，海南的gdp增长率、税收收入、就业和转移支付将受到很大影响。

海南与熊安新区的不同之处在于，熊安新区利用白皮书，任何房地产政策对现有存量的影响都很小。毕竟，海南有近900万人口和数百万流动家庭。特别是海南新一轮的对外开放，包括建设全岛自由贸易区和未来的自由贸易港，需要大量税源的资金支持。海南真正的考验还在后面，我相信我们已经做好了充分的准备。

笔者一直坚持认为，只要投资的投机需求被控制在金融泡沫的风险限度内，满足自住和改善需求的唯一途径就是在市场导向的土地供应机制下，增加住房开发并迅速投放市场，从而稳定过高的房价。

海南的想法之一应该是利用自然地理位置和资源，如马来西亚，建立一个国家养老基础和发展养老产业。随着中国老龄化的到来，养老产业潜力巨大，成就巨大！

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