为何越控制房价 房地产巨头的利润越高？

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可以看出去库存真的很有效。这种趋势在2018年继续，现在四线城市的去化学周期大约是18个月，二线城市是10个月，一线城市甚至不到两个月！这就是为什么人们在第一和第二条线上疯狂地抢劫房屋。

文本|邓元杰

自2016年10月初房地产史上最严厉的购房、贷款和购房限制以来，已经过去了一年半多。到目前为止，许多一线和二线城市的房价都是“上下颠倒”，即新房的价格低于周边二手房的价格。

按说，在这种情况下，房地产企业的生活应该是非常可悲的。但如果我们看看2017年的年报和房地产巨头的第一份季度报告，我们会发现情况并非如此。许多房地产股票表现良好。

下表显示了万兆保险基金、绿地控股(600606，咨询股)、恒大、碧桂园、融创中国去年及今年一季度的情况。

从表中可以看出，2017年，所有房地产巨头的利润增长率都快于收入增长率。

那么，当房价受到控制时，为什么房地产巨头的利润会更高呢？

在购房和贷款受到严格限制的时代，房地产开发商如何实现收入和利润的快速增长？这必须与宏观环境相结合。

首先，2017年全国房地产销售面积继续增长。

2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%。尽管增长率下降了，但还是上升了。

其次，在去杠杆化的环境下，房地产公司越来越分化，土地收购和销售都集中在头上。

从销售额来看，中国房地产企业前5名是碧桂园、万科、恒大、融创和保利，前6至10名是绿地、中海、龙湖、华夏幸福(600340)和绿城。

尽管在去杠杆化环境下，所有公司都更难获得低息资金，但这些巨头拥有丰富的资源相对容易，因此不可能在海外发行美元债券。因此，巨人更容易获得资本，资本成本相对较低，更容易获得土地，建造房屋和出售，利润更高。因此，基本上没有必要担心这些房地产巨头的业绩和前景。

第三，四线城市的房价大幅上涨，一线和二线城市的偏远地区销售良好，为巨头们提供了充足的利润。

去年，第三条线和第四条线的房价也大幅上涨，因为第一条线和第二条线的房价上涨波及到了第三条线和第四条线。虽然一、二线购房和贷款有限，但城市化仍在进行，新房供应较少，但购房相对较多。随着城市的扩张，偏远地区不再有偏见，房价也比市中心便宜。房地产经纪人提供了巨额利润。然而，由于价格限制，市中心的房价上下颠倒，富人纷纷抢购，这大大缓解了房地产开发商的财务压力。

随着中国m2继续增长，人们继续涌入大城市，新房供应速度逐渐放缓，国家大力抑制房价。因此，自2018年以来，一线和二线城市的新网站经常出现“秒灯”。

买1000多万套房子，疯狂抢劫。有许多富人。换句话说，社会上的贫富差距很大。富人已经有几十套房子，他们的月租金可能在一百万左右，所以积累一段时间后在另一个城市买房很容易。

2017年房屋销售面积、新增建筑面积和建筑面积的增长率将下降，如下图所示。

可以看出，他们的增长率已经降到了一位数。进入2018年，这一趋势仍在继续。今年1月至2月，商品房和住宅建筑的新建面积分别比去年同期增长2.9%和5.0%，比去年同期分别下降5.7%和2.8%。1-2月，商品房和住宅建筑面积分别增长1.5%和1.8%。更严重的是竣工面积。今年1月和2月商品房和住宅竣工面积分别下降12.1%和17.1%。

如果我们看看已动工但尚未出售的住宅楼宇的存货情况，恐怕情况会更严重。

可以看出去库存真的很有效。这种趋势在2018年继续，现在四线城市的去化学周期大约是18个月，二线城市是10个月，一线城市甚至不到两个月！

这就是为什么人们在第一和第二条线上疯狂地抢劫房屋。

在这种情况下，房地产巨头的存货与其市场价值相比越多，尤其是在第一层和第二层，公司的未来就越光明。在实施“禁止炒房”和大力提供长期租赁住房方面，它也更有力量。