李宇嘉：楼市调控走形还是走心？

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面试规定不是第一次了。在2016年国庆节的前一天，住房和城乡建设部采访了16个城市，随后16个代币被密集分发。2017年，全国发布了200多项监管政策。从今年1月到4月，发布了109条新规定，远远超过去年同期的85条。可以合理地说，政策被逆转，市场被逆转。但是，如果我们看一下今年1月至4月的数据，我们发现很多城市的房价比去年上涨了30%左右，有些还上涨了50%。问题在哪里？

从2015年到2017年，从北京-上海-深圳到西部贫困落后县，人们购买房子的“附加杠杆”热情被完全激活。在产业链的中下游，不管是政府、银行、购房者、中介、媒体还是装修公司，他们都能找到正确的道路，登上天堂。最近，官方金融媒体的两篇文章引起了关注。一个说丹东的房价在48小时内飙升了57%，另一个说房地产投机者在短时间内将房价提高了两到三倍。如果说朝鲜半岛的和平信号已经成为房地产投机的一个噱头，是因为投资者嗅觉敏锐，那么拥有巨额资金的专业投机者是有技巧的、有侵略性的，他们背后有更多的监管缺陷。

投机是普遍的，除了大胆，更多的政策是无效的，银行习惯于赚取抵押品溢价，热钱是火上浇油，媒体谣言迷惑了人们。在最近的博鳌论坛上，前住房和城乡建设部副部长表示，房地产投机的金融危机即将到来。这也是住房和城乡建设部在采访12个城市房地产调控新闻发布会上首次提出要牢固树立“四种意识”(政治意识、大局意识、核心意识和整合意识)的原因。事实上，自2016年底以来，住房和城乡建设部已经多次谈到热点城市，在内部会议上，还会以“四个意识”来谈楼市调控。

为什么？任由投机泛滥，金融危机已成定局，但许多地方忽视了问题的严重性，把数字游戏玩到底，甚至通过引进人才来放松调控，发挥自己的“小九十九”。当市场情绪过于强烈时，不得不采取价格控制等行政干预措施，这是可以理解的。但是，为了实现价格稳定，长期机制应该跟进，这不仅是新政的干预，高和低价格的组合作为数字，甚至行政长官将划定一条红线。调控的简单粗暴和懒惰不仅不能控制房价，而且还人为地造成供给短缺、需求恐慌和预期失调。

以这次采访的成都为例，新房价格已经得到控制。根据国家统计局的数据，3月份成都新房价格指数为100.8，低于大多数二线城市。然而，在平淡的数据背后，不可能掩盖简单粗暴的做法对整个市场和普通人(603883，股票市场)造成的巨大伤害。新房价格“一刀切”，一般比二手房价格低16%，在一些地区(如高辛西区)，低于50%，导致意外排队抢购。4月28日，一个项目被批准，1000间套房中的70000人排队等候。在这种情况下，开发商不愿出售。需求受阻，“堰塞湖”在二手房中开口。

问题是，在这种情况下，二手房业主都不敢卖，而二手房价格的上涨预计是显而易见的，所以卖不如持有；第二，卖起来容易，但再买起来难！此时，政策不是考虑如何减少需求和增加供应，而是火上浇油。去年7月19日，“成都市12项新人才政策”出台，本科及以上学历的人才持毕业证书落户成都。新政以来的九个月里，有176，200名人才落户成都。引进人才没有错，但不能异化为突破购买限制的渠道。

此外，成都限购对象为自然人，2016年10月(限购开始)后未购房的可以购买新套房。这导致了一种现象，即所有有配额的家庭成员都来动摇这一数字，包括投靠子女的父母。总的来说，直线思维政策人为地刺激需求，减少供给，这完全是懒惰的政治、无所作为和希望房地产市场继续繁荣的背后原因。因此，无论中介机构是安顿下来并偿还社会保障，还是热钱投机和媒体宣传，都没有人负责。

政策可以天天出台，但“一个计划，九个点落实”。10年前，在这些文件中明确指出了打击支付社会保障、阻止热钱和管理公众舆论，但它们往往是“一个文件接一个文件地执行文件”。根本原因是主体责任和主观能动性没有落到实处，更深层次的挖掘是在意识中“环顾四周”。再看看长期机制，过去两年是一个窗口期。我们真诚地努力实现住房保障、租赁住房和公共设施的平等，并释放现有的土地和空房。不管我们是增加供给还是引导需求，我们肯定会取得成果，但我们不愿意做像搬动奶酪和费力协调这样的事情。监管已经到了一个关键时期，这也是最危险的时候。泡沫已经见顶，如果金融危机爆发，巩固全球产业链的地位是无望的，突破核心技术更是不可能。

(作者是高级房地产研究员)