理性判断市场前景 房企降速求稳

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随着年报季节的到来，许多房地产企业在2018年交出了成绩单。到目前为止，大多数房地产企业的销售业绩都在改善，领先的房地产企业和中小房地产企业的整体业绩比较稳定。

数据显示，领先的房地产企业在规模上继续保持绝对领先地位。例如，碧桂园(港股02007)签约销售额约为5018.8亿元，同比增长31.25%。同时，许多中小住宅企业在2018年取得了良好的业绩增长。例如，中国澳源(香港股票03883)实现合同销售额912.8亿元，同比增长100%；红阳地产(港股01996)签约销售额达到473.38亿元，同比增长84.2%；荣鑫中国(港股03301)2018年合同销售额约为1218亿元，同比增长73.35%；龙光地产(港股03380)签约销售额为718.03亿元，同比增长65.4%。

由此可见，即使在2018年楼市的严格调控下，大多数房企的销量也大幅增长。此外，自2019年初以来，随着气候变暖，房地产市场也迅速升温。“楼市小春天”充满活力，部分城市楼市热的景象重现。北京、上海和深圳的新房交易量分别增长了57%、22%和6%。除了新的住房市场，更具代表性的二手房市场也明显复苏。根据易居研究所的监测，3月上半月，10个重点城市的二手房成交量同比增长32.3%。

因此，无论从去年取得的业绩还是今年年初的楼市来看，今年的房地产市场似乎都大有可为，但令人惊讶的是，面对新一年的销售目标，许多房地产企业选择放慢规模扩张的步伐，降低销售增长率。那么，2018年，房地产企业在成功地经受住了地方政策的不断增加，积累了450项调控政策之后，为什么对新一年的销售预测看起来如此谨慎呢？

笔者认为，这实际上是房地产企业对2019年市场基本面理性判断的结果。也就是说，虽然市场降温已经开始放缓，但未来市场的总体下行调整趋势保持不变。

过去一年，房企经历了最严格的调控，但房企良好的经营业绩很容易给人一种错觉，即严格的调控政策难以抑制楼市的火热。在深层次的监管下，房地产企业的业绩仍在上升，这是不合逻辑的。事实上，原因在于政策调控的滞后。许多房地产企业的业绩增长实际上是在调控前或调控初期实现的，调控政策的效果可能会在2019年继续对房地产市场产生深远的影响。因此，2019年的市场形势甚至难以与2018年相匹配，商品房的销售面积和销售量可能会减少。

同时，目前，住房企业的分化非常严重。从龙头房企和中小房企的销售数据可以看出，碧桂园的销售额甚至可以达到中小房企的十倍以上，表现相当不错。因此，大型房企的吸附能力很强，即使平均利润很高，一些中小房企的经营状况其实并不好。因此，房地产企业目前的经营状况并不像其财务报告所反映的那样乐观。

因此，在“无房炒房”的基调和城市政策、分类监管的精神指引下，房地产企业的业绩增长和利润提高并不意味着房地产的下行趋势即将结束，房地产业正在进行重大调整，这不是危言耸听。

因此，许多房地产企业为了转型发展而放慢脚步，寻求稳定，以应对可能出现的经营风险。毕竟，自2016年下半年以来，在楼市调控不断深化后，市场环境发生了明显变化。中国房地产市场上以前的“圈地”时代已经结束，“拿地盖房子可以赚大钱”的商业模式已经岌岌可危，正式进入一个机遇与风险并存的新时代。自房地产市场调控以来，大型房地产企业的增速放缓，大多数中小房地产企业面临资金链紧张的问题。如果他们不能尽快适应新环境，并根据当前环境实时调整业务模式，他们将在竞争激烈的房地产市场中被淘汰。

近年来，房地产市场经过多年的发展，市场需求发生了很大变化——住房需求仍然存在，但有效需求不足，房地产市场已经饱和，购买力强的人已经买了房子，而购买力不足的人需求更大。因此，房屋企业精心设定自己的销售目标，不仅是为了合理预测当前的市场趋势，也是为了自身的转型升级。

目前，越来越多的住宅企业选择放慢扩张速度，进行转型，提高发展质量。相信大力探索旧城改造，开展质量提升和服务提升项目，进军高科技产业等领域也应该是未来住宅企业的发展方向。毕竟，多元化发展战略可能有助于住房企业更好地应对未来可能出现的业务风险。

(作者是中国财政科学研究院应用经济学博士后)