楼市调控如隔靴搔痒？空置房不应成调控盲区

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近日，成都、杭州、深圳等地再次上演抢房大战。在媒体报道中，有几个数字非常令人兴奋:排队等候的人数高达7万人，资金被冻结两天，必须提前支付500万诚意金才能参加抽奖。人们不禁感叹:以限购、限贷、限价和提高交易成本为主要内容的调控政策已经在更广更强的领域实施，但房地产市场的过热并没有逆转，反而愈演愈烈。这到底是为什么？

纵观各级政府出台的各种楼市政策，虽然数量众多，但一旦结合中国房地产的实际情况，这些政策总会给人一种“挠头”的感觉，因为它们没有触及楼市问题的根源。结果只能是，政府似乎已经做了很大的努力，但仍然很难在市场上找到房子，房价继续"不断上涨"。

楼市政策未触及问题根源的原因是，这些政策大多针对楼市的增量部分，而楼市的存量部分很少涉及，即使涉及，也只是与交易环节有关，而持股环节始终是政策“盲点”。

中国房地产市场最大的问题在于持有股票。具体而言，用于自住或出租的存量房屋比例很低，空的入住率太高。按照国际标准，空商品房的入住率在5%至10%之间，而中国空商品房的入住率长期在20%至30%之间(二线城市高于一线城市，三四线城市高于二线城市),这可以视为正常标准

这所房子的根本目的是供人居住。一旦空成立，就意味着它的基本功能无法有效发挥。从整个社会的角度来看，这无疑是对资源的巨大浪费。

现在楼市调控经常说一句话:“房屋不是投机”，意思是房子是用来居住的，不是用来投机的。其政策取向非常明确，但遗憾的是，根据这一点发布的调控政策对房地产市场的增量部分。因此，其他人越来越难买到除了急需的房子，甚至一些改善住房的需求也不能合理地得到满足。

换个角度看，楼市最大的问题在于调控政策未能有效覆盖，成为一个“盲区”:这些是分散在全国城镇的各种类型和档次的空住宅，总量达数千万套，没有正常发挥的居住功能。

为什么楼市调控应该针对空楼市？根据实际情况，这些房产中只有一小部分留作将来自住之用，其余的都是为了一个目的:把它们作为投资产品，然后当它们升值到令自己满意的程度时卖掉，从而获得巨大的投资收益。说白了，这些房子是用来“投机”的。

在这种情况下,“无房炒房”的政策取向不应使这些空购房成为政策“盲点”。那么，什么样的政策和措施可以有效地降低目前中国空房地产市场的高购买率呢？

基本方法早已为大家所认同，就是全面开征物业税。财产税是一种直接税，很难转嫁给业主，这与目前征收的各种房地产税完全不同。对于业主来说，每年都要交税，这是一个持续的负担。随着房地产价格的上涨，应纳税额也会相应增加。因此，开征物业税可以大大削弱甚至完全消除业主继续持有多个物业的意愿。一旦业主竞相出售剩余财产，就整个社会而言，空州的财产数量将相应减少。当original/きだよきだよきだよききだよきだよよき