长租公寓，“存量房”时代的管理困境的出路

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目前，长期租赁公寓行业仍处于起步阶段，这是主要品牌孤注一掷的时期。图像来源:东方集成电路

中国保监会近日发布通知，允许保险公司参与长期租赁市场，明确了保险资金参与长期租赁市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前，在持续的政策红利下，长期租赁公寓已成为各大资本追逐的投资目标。

据统计，北京、上海、深圳等一线城市的二手房交易量远远超过了新房交易量。目前，房企的融资成本越来越高，建设用地越来越难获得，新建住房的风险越来越大，因此新房的供应量在一定程度上是不足的。可以说，我们现在已经进入了“库存室”时代。

长期租赁公寓的出现缓解了当前“存量房屋”时代的管理困境，满足了一线和二线城市的大量租赁需求。根据国家统计局的数据，近年来中国的流动人口已经超过2亿。随着城市化的快速发展，土地资源有限，房价居高不下。许多没有能力买房的人聚集在一线和二线城市。长期出租公寓的出现不仅能满足他们的住房需求，还能减少他们的住房支出。

然而，国内公寓企业的商业模式决定了长期租赁公寓行业是一种评估资产的模式。无论是通过整栋楼(或一栋楼中的几层楼)收回，分散收回，还是直接购买房地产进行公寓出租经营，初始资本投资都是巨大的。不仅是固定资产的初始投资，而且巨大的改造费用和后续维护费用都是巨大的支出，几乎所有的企业都是在高负债的条件下运营的。然而，该行业仍处于起步阶段。就像最初的自行车共享一样，现在是主要品牌竞相占据有利竞争地位的时候了。规模扩大导致融资需求更加迫切，重资产规模将日益扩大。

因此，该行业的重要出路是通过资产证券化减轻企业的“重资产”。在这个过程中，我们应该注意以下几点。

首先，严格审查开展资产证券化的公司。资产证券化的前提是公司有稳定的现金流，这就要求有一定的利润门槛，要求成熟稳定的运营，并建议至少运营半年，以保证公司现金流的稳定。

目前，我国长期租赁市场的主要利润来源仍然是租金收入，而租金收入的最大保证是租金率，因此资产证券化公司的租金率也应该进行检讨。此外，由于目前行业整体负债率偏高，有必要对信用增级单位和担保机构进行审核，以确保公司的还款能力，增强投资者信心，有助于降低市场风险。

第二，从事资产证券化的公司应引入特别的有计划的信用增级措施。企业证券化产品的价值与公司的经营密切相关。因此，可以采用现金流量公寓租金收入超额覆盖的方式，确保公寓产生的租金收入足以支付质押期内优先证券的当期本息。

第三，根据证券化产品的不同特点，我们可以进行结构性分层，如优先/次优先、优先/股权级别等。通过指定不同的条款、还款方式、利率类型等。，可以满足公司多元化的融资需求，减轻公司的还款压力，满足不同投资者的需求，丰富市场上投资产品的供应。

总的来说，长期租赁公寓的蓝海蕴含着很多风险，而资产证券化的运用是重资产、轻重量的关键一步。希望业内企业能够处理好，使长期租赁公寓行业能够健康高效的发展。(作者:潘和林，中国财政科学研究院应用经济学博士后；资料来源:中国经济网)

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