张大大：房价大涨即将终结 我们却还拼了命借钱买房？

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你看重的是别人的利益，别人看中的是你的本金。不要被房价的短期上涨所愚弄。能否实现是买房最重要的指标。

正文|张大大

如今，房地产行业正处于债务偿还高峰期的前夕，2016年房地产市场繁荣期间增加的高杠杆率已经开始显示出危机迹象。

从第一条和第二条线延伸到第三条和第四条线的上升周期即将结束！

不要被房价的短期上涨所愚弄。能否实现是买房最重要的指标。

在过去的十年里，快速的经济增长是中国人抵御如此高的房价的关键因素。然而，根据5月份刚刚发布的数据，房地产市场的前景并不乐观。

这三大数据令人震惊

6月14日，国家公布了三组经济数据，这非常令人担忧。

首先，是投资增长的持续下滑！

2018年1月至5月，全国固定资产投资规模约为21.6万亿元，同比仅增长6.1%，创历史新低。

此外，5月份一个月的投资数据使前四个月的累计增长率下降了0.9个百分点，完全超出了市场预期。

其次，这是消费增长的急剧下降！

仅在两个月内，同比增长率就下降了1.5%以上，这非常非常罕见。

此外，5月份的投资同比增长率仅为8.5%。上一次如此沮丧是在2003年的非典时期！我已经15年没见过这么低的价格了！

当三驾马车的投资和消费增长率都下降时，唯一的希望就是净出口。

然而，就在6月14日美国公布投资和消费数据的第二天，世界上最了解房地产的特朗普总统看到了时机，又一次陷害了我们。

6月15日晚9点，特朗普突然食言，对价值高达500亿美元的中国进口商品征收25%的关税，并公布了一份商品清单。

商品清单包括1102种产品，其中许多与2025年中国制造的战略计划有关，包括大量的电子、机械、半导体、航空空航天等商品，这些商品可能会对中国新兴的高科技产业产生影响。

显然，与中国制造2025战略相关的中国净出口和制造业将受到很大影响。

然而，更糟糕的是，这些制造业不仅面临更高的产品成本，还面临着无法借钱的困境和融资困难。

根据央行6月13日发布的金融数据，5月份社会融资规模增加7608亿元，预计为1.3万亿元，同比减少3000亿元。

这是什么概念？

这比预期水平低了近一半，融资难度也比去年同期增加了3000亿，足以显示当前实体经济的金融水平。

不能说是缺钱。

房地产行业对融资和借款的需求也可以称得上是一个领导者。一旦融资出现问题，开发商的后果可想而知

如今，房地产行业正处于债务偿还高峰期的前夕，2016年房地产市场繁荣期间增加的高杠杆率已经开始显示出危机迹象。

然而，这些并不是最令人担忧的事情。

最令人担忧的是，尽管经济形势并不明朗，所有的增长指标都在下降，但房价仍在逆势上涨！

根据国家统计局6月15日发布的最新数据，在70个大中城市中，只有4个城市，即上海、南京、福州和厦门的二手房价格下降，其余61个城市都在上涨，只有5个城市持平。

无法承受的房价是最后的疯狂？

如果你深入调查过全国市场，你会发现一个非常奇怪的现象。目前楼市最热，涨幅最大的不是一线和二线什么都有，而是三线和四线什么都没有。

然而，这个从第一和第二条线延伸到第三和第四条线的上升周期即将结束！

就在上周，《人民日报》海外版发表了一篇文章称:房地产市场的监管转向了第三条和第四条线，没有投机的中小城市也不例外。我们必须知道，本轮第三轮和第四轮房价上涨有两个基本因素:

棚对棚+去库存，棚对棚向三线和四线市场释放了大量资金和购房需求，去库存为三线和四线提供了优惠政策。

在第三条线和第四条线买房的宽松环境允许第一条线和第二条线的大量资金进入第三条线和第四条线，以帮助他们炒股。

然而，如今，去库存化的目标已经基本实现，棚改将在一年半后的2020年基本完成。此时，一旦三、四号线开始实行限购政策，就意味着近期购买三、四号线的人将被直接锁定，直到市场降温。

这不是危言耸听。过去，三线、四线很少出台限购限销措施，但今后肯定会有大量限购限购措施。例如，宜昌在6月初已经开始销售两年，这就是一个迹象。

最重要的是，锁定第三和第四行根本不是一个概念。

锁定第一和第二条线并没有真正失去流动性，但背后有很多真正的需求。一旦户籍公布，将会有一个壮观的场景，像Xi和天津，数百万人在三天内申请。例如，5月份天津的房价被新的需求立即推高。

一旦第三和第四行被锁定，它们就真的被锁定了。你没有开口。即使你开了一个户口本，也没有人愿意安定下来，缺乏真正的需求。

当然，官方媒体的文章并不能完全证明什么，但是一旦有官方背景的人在短时间内表达了他们对房地产市场的看法，这就可以解释一个很大的问题。

6月14日，在规格极高的陆家嘴(600663)论坛上，中国银行业监督管理委员会主席郭树清先生和原中国金融办副主任杨伟民先生都发表了对房地产非常重要的看法。

关于房地产相关问题，杨先生说了两句很重要的话:

如果房地产市场继续混乱，如果地方政府继续改变举债模式，如果金融监管更加严格，金融风险也会增加。

一些风险已经在房地产市场的早期积累起来，最近的混乱已经成为最容易引爆风险的定时炸弹。目前，行政措施已无法解决这些问题。

显然，一些高层官员已经再次注意到当前房地产市场的混乱，并将对此予以特别关注。

此外，自从杨先生离任后，敢于说“现行的行政措施已不能治病”，实际上是言下之意，也找到了一些真正能治病的方法。

那么，怎样才能解决中国的房地产问题呢？

陆家嘴论坛后的第一天，相关部门立即给出了答案。看看不动产登记网，你可能会明白财产税是答案之一。

财产税马上就要来了？

事实上，房产税本身并不能真正影响房价的涨跌。由于欧洲和美国的财产税已经征收了很长时间，房价应该会有涨有跌。

事实上，未来中国财产税的核心是土地财政，这是为了解决地方政府税源不足、过于依赖土地出让收入补贴财政的问题。此外，这也是制造业的一个转折点。

你为什么这么说？

与美国一样，财产税是州以下地方政府的主要税种和最重要的收入来源，也是平衡地方预算的重要手段，平均占地方政府总收入(调整后的规模)的50%以上。

在这种情况下，如果增加房地产税，制造业的税收就会变得很低，这有利于制造业的发展。

根据经合组织数据库的相关数据:

说白了，因为美国可以收财产税，而且每年都收，这对企业的钱来说并不坏，而且企业的税可以少收。

由于中国以前的国情，不可能每年都收，所有卖房子和土地的钱都可以一锤子买卖。因此，依靠公司税或卖地补贴不可能给制造业更多的缓解。

接下来的问题是，在当前贸易战可能重启的背景下，如何更好地支持制造业？如何实现2025年中国制造业的宏伟目标。

早日争取一个更稳定的税源(财产税)将稳定土地价格，减轻制造业的负担。

在这种背景下，盲目跟风购买三四线的人实际上正在经历一场巨大的危机。第三条线和第四条线，在这波波动之后，可能没有时间进行下一次平仓。

最后，用一句在金融行业流传已久的话来结束。这句话也非常适用于房地产市场:

你看重的是别人的利益，别人看中的是你的本金。不要被房价的短期上涨所愚弄。能否实现是买房最重要的指标。